מעל חצי מיליארד שקל בשנה האחרונה: שרשרת העסקאות של חן ואיתי גינדי

מי שלא שמע עד עכשיו על הפלג הפחות מוכר במשפחת גינדי - חן ואיתי גינדי, בניו של אברהם גינדי ז"ל, כבר לא יוכל להתעלם מהם: בשנה האחרונה הובילו השניים, ששם החברה הוא כשמותיהם שלהם, עסקאות בהיקף של יותר מחצי מיליארד שקל.

את שורת העסקאות של חן ואיתי גינדי פתחה עסקה בדצמבר 2020, של רכישת קרקע במכרז של רמ"י תמורת 55 מיליון שקל, יחד עם רמי שבירו. מדובר בקרקע שטח של כ-10 דונם בשכונת הנרקיסים (צריפין) בראשון לציון, שייעודה מסחר ותעסוקה.

במחצית הראשונה של 2021 ביצעו הגינדים שלוש עסקאות ברחוב איינשטיין בתל אביב, גם כאן יחד עם שבירו, בהיקף של כמיליארד שקל: בינואר נרכשה קרקע ברחוב אינשטיין 17-15 מקבוצת חג’ג’; בפברואר נרכשה הקרקע באיינשטיין 4-2 מגזית גלוב ובעלים פרטיים; ובמאי נרכשה הקרקע הסמוכה, איינשטיין 8-6, במסגרת כינוס נכסים. על הקרקעות מתוכננות יחד 550 יחידות דיור, וכ-15 אלף מ"ר של מסחר.

  

את רצף העסקאות השנה חתמה עסקה מהחודש האחרון, שבמסגרתה רכשו האחים קרקע בכפר יונה המיועדת להקמת מאות דירות, יחד עם תדהר, תמורת 118 מיליון שקל.
אין זו הפעם הראשונה שהגינדים חוברים לתדהר: הם עשו זאת בעבר בפרויקט של 250 דירות בגבעת שמואל ובפרויקט של 160 דירות בהוד השרון. בפרויקט של הגינדים בשכונת אם המושבות בפתח תקווה, שבו כ-100 דירות, תדהר הייתה הקבלן המבצע.

גורמים המכירים את שני האחים היזמים מספרים שזה לא הכול: מה שפורסם הן העסקאות שנעשו מול חברות ציבוריות, אך יש עוד נוספות, מול חברות פרטיות, שלא קיבלו תהודה.

התחילו במדורגים במזכרת בתיה

האחים לבית משפחת גינדי: יגאל, משה, ואברהם ז"ל, היו בין הקבלנים המובילים בישראל בשנות ה-80. בשלב מסוים נפתחה נגדם חקירה פלילית הנוגעת לקרקעות שמכרו בשומרון: יגאל ומשה עזבו לארצות הברית, ואברהם, אביהם של חן ואיתי, נשאר בארץ והתמודד עם ההליך המשפטי, ובהמשך, עם קריסתה הכלכלית של החברה. ביוני 1986, הוא שם קץ לחייו.

 קרית אונו. 12 אלף מ''ר תעסוקה ומסחר / הדמיה: יח''צ

יגאל ומשה המשיכו לעשות עסקים יחד ובין היתר בנו את קניון הזהב, שב-2008 מכרו 75% ממנו לחברת מגדל.

ילדיהם של האחים לא שיתפו פעולה ביניהם בעסקים: אבי, ליטל, מנחם, רועי וגיא - ילדיו של יגאל, הם בעלי גינדי החזקות, שאחד הפרויקטים הבולטים שלה הוא מגדלי גינדי בשרונה בתל אביב; ואילו מנור וכפיר, ילדיו של משה, יחד עם הגיס, אורי לוי, הם בעלי חברת גינדי השקעות, שהפרויקט הבולט שלהם הוא השוק הסיטונאי בתל אביב.
בעוד שהחברות של בני הדודים הופיעו במשך שנים לעתים קרובות בעיתונות, הרי שעל חן ואיתי שומעים הרבה פחות.

איתי, בן 47, הוא הצעיר מארבעת האחים. חן בן 51, ויש להם שתי אחיות בוגרות מהם שאינן קשורות לחברה.

אף שלאורך השנים הם פעלו באזורי הביקוש, הרי שכל העת הם היו מתחת לרדאר. בין היתר יש להם פרויקטי מגורים בתל אביב, רמת גן, ראשון לציון, גבעת שמואל, הרצליה, פתח תקווה, הוד השרון, רעננה, גני תקווה. אז הם מקימים מרכז מסחרי בקריית אונו, בשכונת פסגת אונו בצפון העיר - שבו תעסוקה ומסחר בהיקף של כ-12 אלף מ"ר.

את החברה שלהם - חן ואיתי גינדי - הם הקימו ב-1998. ההתחלה הייתה בכלל עם פרויקט יזמי במזכרת בתיה, של בניית 100 מדורגים. כמי שגדלו בראשון לציון, הם בנו שם לא מעט, אך ב-2004 תקעו יתד בתל אביב כשזכו במכרז של מינהל מקרקעי ישראל, וקנו מגרש בן 600 מ"ר ברחוב הירקון 4, מול חוף הים של תל אביב, בין הרחובות דניאל והכרמלית, שאותו ייעדו לבניית 14 דירות יוקרה. תמורת המגרש הם שילמו 1.15 מיליון דולר. הם כבר החלו לנהל מגעים עם כמה אדריכלים מהשורה הראשונה, אולם בסופו של דבר הם מכרו את המגרש.

ב-2008 הם החלו לבנות בשכונת נחלת יהודה בראשון לציון, כשבאזור עוד היו שטחים פנויים. הגינדים היו בין הראשונים לבנות בשכונה, שמאז השתנתה לבלי הכר, והפכה אבן שואבת ליזמים ולקבלנים.

 הגוש הגדול בת''א. עסקאות ברחוב איינשטיין / צילום: איל יצהר

שני האחים ידועים בשוק כמי שמקפידים על הפרטים, ולפרויקטים שלהם הם שוכרים את שירותיהם של טובי האדריכלים: משה צור, גידי בר אוריין, אילן פיבקו, מוטי כסיף. "הם שמים הרבה דגש על העיצוב", אומר האדריכל מיקי טרבס, שעבד איתם בפרויקטים בנחלת יהודה, בנס ציונה וברעננה. "הם נכנסים לפרטים הקטנים ולא פעם הם משדרגים את מה שהבטיחו לדיירים".

"פירק את הלובי וביצע אותו מחדש"

דבר דומה מספר עליהם האדריכל גיל שנהב, העובד איתם כבר למעלה מ-20 שנה: "עשינו יחד פרויקט בנחלת יהודה. כשסיימנו את הפרויקט וכל הדירות כבר נמכרו, איתי גינדי היה בסיור בבניין והלובי לא נראה לו מספיק טוב. הוא פירק, וביצע חדש. אני לא מכיר מקרה כזה, שהדיירים מרוצים והיזם מחליף את הלובי רק כי הוא לא שלם איתו".
שנהב תכנן לגינדים כמה פרויקטים, בראשון, חולון ועוד. בין היתר תכנן עבורם פרויקט בפתח שכונת קריית ההשכלה בפתח תקווה: בניין של 25 קומות מעל קומה מסחרית גדולה, עם כיכר ציבורית ופיאצה.

"לאורך השנים", הוא מספר, "הם צמחו בצורה מבוקרת, עם תשומת לב לאיכות לעיצוב. מה שמאפיין אותם זו הקפדה חריגה בנושא התכנון. הם יושבים באופן אישי על כל דירה, כל חדר, כל חלון. מעבר לזה, הם גם אנשים נעימים. אני כמעט לא מכיר מישהו שיגיד עליהם מילה רעה, הם נגישים והם קשובים".

שנהב מציין כי העובדה הזו גם הפכה את הגינדים לאטרקטיביים לשותפויות עסקיות: "הם עושים המון שותפויות. תמיד יזמינו אותם לעשות עסקה, כולל חברות גדולות שלא צריכות שותפים כדי לעשות עסקאות. זה כי נהנים לעבוד איתם".

אודי שרביט, מנכ"ל תדהר, שביצעה מספר עסקאות עם חן ואיתי גינדי, מאשר את הדברים: "שניהם אנשי מקצוע", הוא אומר על האחים גינדי. "והם שותפים טובים. מאוד חשובה להם האיכות, והם לא מתפשרים בעניין הזה. וחשוב להם שהלקוחות ייצאו מרוצים. גם אם נגמר התקציב לפרויקט, הם לא יתפשרו על המפרט.

"כשנכנסים לבניינים שלהם, רואים שהם מכוונים מאוד גבוה. חשובים להם השם שלהם והמוניטין שלהם. בתור שותף שלהם, אני יכול להגיד לך שאנו סומכים עליהם במאה אחוז. ולא סתם ניגשנו איתם למכרז של רמ"י בכפר יונה".

בתל אביב מסרו האחים באחרונה פרויקט בוטיק של 23 דירות באזורי חן, ושני פרויקטים ייחודיים האחד הוא פרויקט TWENTY ONE בפלורנטין בתכנונו של גידי בר אוריין, המצוי כעת בבנייה. יהיו בו 87 דירות קטנות, של שניים ושלושה חדרים, לצד חללים משותפים בכל קומה.

הפרויקט המיוחד השני הוא הפרויקט באיינשטיין, שמתכנן משה צור. הוא כולל, לצד 15 אלף מ"ר שטחי מסחר, 550 יחידות דיור בשבעה מגדלי מגורים בני 14-30 קומות, ובהם בריכות שחייה, מתחמי ספא וחדרי כושר. "התחלנו לעבוד איתם רק לאחרונה", אומר צור על הגינדים. "הם חותרים לאיכות, ומסתכלים גם על פונקציונליות. יש להם הבנה לגבי איך דירות צריכות להיראות ולהימכר, ובצד זה חשובה להם מאוד האיכות. כיף לעבוד כך".

"המצב בשוק חיזק את הרווחיות"

למרות ריבוי הפרויקטים והמגוון שלהם, רצף כזה של עסקאות גדולות עדיין אינו שגרתי, אלא שגורם בענף מסביר שזה דווקא לא מפתיע. "המצב בשוק חיזק את הרווחיות. היא גבוהה יותר, וקצב המכירות הואץ. כך שזה לא מפתיע שגופים רבים עושים עסקאות גדולות. המצב בשוק נובע גם ממחסור בקרקעות, גם מהבום של ההייטק וגם מהנזילות בשוק. הבנקים היום נותנים כסף יותר בקלות, ובתנאים טובים. הזמינות של הכסף גבוהה יותר, ומחיר הכסף ירד. לכן, היכולת של יזמים לקחת פוזיציות גדלה מאוד, ורצף כזה של עסקאות לא קורה רק אצלם".

בכל זאת, באיינשטיין הם שילמו מחיר שגבוה ב-64 אחוז מהערכת שמאי.
"מהיכרותי את חן ואיתי, הם ידעו למה הם משלמים את המחיר הזה. הם מאוד מחושבים, ואם זה מה שהם שילמו, כנראה שיש כאן היגיון כלכלי. אני מוכן להמר שמה שמתוכנן כרגע הוא לא הדבר הסופי, וכנראה הם יודעים שיש אפשרות למנף. הם לא מהסוג של היזמים שישתוללו עם המחיר כדי לזכות במכרז. הם ממש לא מאלה שיורים לכל עבר, אלא חבר’ה עם הרגליים על הקרקע".