בנק ישראל יידחק לפינה? הבנקים מתקרבים לתקרת האשראי לענף הנדל"ן

הנהנים העיקריים של הביקוש הגובר בשוק הדיור, לצד היזמים כמובן, הם הבנקים שנותנים להם אשראי. הלוואות העתק שקיבלו היזמים בשנה וחצי האחרונות הטרידו את בנק ישראל שהתריע בקיץ האחרון: הגידול באשראי לענף הבינוי והנדל"ן גורם לבנקים להגדיל את הסיכונים משמעותית, במקביל לתמחור נמוך יחסית של החשיפה בריביות.

● בנק ישראל יצטרך לשחרר עוד חבל לנדל"ניסטים | דרור מרמור, פרשנות

למרות החשש של בנק ישראל, דוחות הבנקים שפורסמו בחודש שעבר מלמדים כי הבנקים המשיכו את המגמה של גידול החשיפה לבינוי ונדל"ן גם ברבעון השלישי.

למעשה חלק מהבנקים הגדילו את החשיפה הזו בכ-20% במהלך תשעת החודשים הראשונים של2021 והם מתקרבים לרמת המקסימום שמתיר הבנק המרכזי. מדובר על אשראי שניתן על ידי הבנקים למיזמי בינוי ונדל"ן והיא כוללת הן אשראי ליזמות, קבלנות ביצוע וכדומה, והן פעילות בנדל"ן המשקפת נכסים שבנייתם כבר הסתיימה.

שיטת חישוב הסיכונים של הבנקים, שונה ומקלה יותר מזו של בנק ישראל שמחשב את המגבלה באמצעות נוסחה השמורה מעיניי הציבור. לכן, הנתונים הידועים לציבור נראים רחוקים מהמגבלה הרגולטורית. למרות זאת, הגידול בחשיפה לאשראי לבינוי בהחלט מקרב חלק מהבנקים לתקרה שנקבעה על ידי הפיקוח, אף יותר מאשר מגלים הדוחות.

באפריל 2020, בשיאו של הגל הראשון להתפרצות הקורונה, יצאה הוראה מבנק ישראל לפיה הבנקים יוכלו בהוראת שעה לשנתיים להגדיל את האשראי לענף הבינוי והנדל"ן, כך שסך האשראי (בניכוי תשתיות לאומיות) עלה משיעור של 20% ל-22% (סך המגבלה, כולל תשתיות, נקבעה ל-24%). בבנק הדגישו כי ההקלה תאפשר למערכת הבנקאית להגדיל את האשראי לענף בהיקף של 15 מיליארד שקל.

בדצמבר 2020 ההוראות התעדכנו והשתדרגו: תוקף ההקלה של הוראת השעה הוארך ל-5 שנים, עד שנת 2025. במקביל, מגבלת החשיפה לענף הנדל"ן (כולל תשתיות לאומיות) עלתה מ-24% ל-26%. באותו החודש בנק ישראל גם הוריד את מגבלת ריבית הפריים בנטילת משכנתאות, מהלך שהבנק כבר הודה שתדלק את הביקושים בשוק הנדל"ן הבוער.

לאומי והפועלים: עם החשיפה הגדולה ביותר

מנתוני הרבעון השלישי עולה כי שני הבנקים הגדולים הם גם אלו עם החשיפה הגדולה ביותר לבינוי, כאשר החשיפה של לאומי עומדת על 129 מיליארד שקל, בעוד זו של הפועלים עומדת על 133 מיליארד שקל. נציין, כי המספרים לכשעצמם אינם מלמדים על הסכומים המדויקים שהועמדו לטובת מיזמי בנייה על כל סוגיהם השונים, כיוון שחבות לנדל"ן מורכבת מרכיבי אשראי שונים שלא כולם באים לידי ביטוי במספרים, אך היא בהחלט יכולה ללמד על מגמת הגידול בחשיפה, וזו כאמור אכן קיימת.

כאשר משווים את החשיפה לבינוי ונדל"ן בין סוף הרבעון השלישי לבין סוף שנת 2020, אפשר לראות כי בנק דיסקונט הוא זה שהגדיל את החשיפה בשיעור הגבוה ביותר מבין הבנקים הגדולים, וזו עמדה על גידול של 22%. עם זאת, חלקו של סיכון האשראי לבינוי ונדל"ן מתוך סיכון האשראי הכולל עדיין נמוך אצל דיסקונט ביחס ללאומי והפועלים. נציין, כי סך סיכון האשראי הכולל מתייחס לכל הפעילות של הבנקים, כולל בחו"ל, וכשמנטרלים פעילות במדינות אחרות, שיעור החשיפה לבינוי אף גדלה.

הפועלים  הוא הבנק השני שהגדיל את החשיפה באשראי לבינוי, וזו הסתכמה ב-19%, לעומת גידול של 11% בחשיפת האשראי הכוללת. גם לאומי  הגדיל חשיפה בשיעור גבוה לבינוי, וזו עמדה על יותר מ-17.5%.

הבנקים שנתנו מימון כמעט מלא ליזמים

מלבד העלייה בתאבון לסיכון, התריעו באוגוסט האחרון בפיקוח על הבנקים כי העלייה בסיכון האשראי מתבטאת בהיקף חריגות גבוה ממדיניות האשראי, כמו הון עצמי בשיעור מופחת, כושר ספיגה נמוך מבעבר, ועוד. "התמשכות המגמה עלולה להוביל לנטילת סיכונים עודפים שלא יעלו בקנה אחד עם הסטנדרטים המצופים מתאגידים בנקאיים ולהרעה באיכות תיק האשראי הבנקאי", הזהירו בפיקוח במכתב שנשלח לבנקים.

החשש הזה לא הועלה יש מאין. הערכות בשוק דיברו על כך שבמהלך השנה העניקו הבנקים, בעיקר הגדולים שבהם, מימון כמעט מלא לפרויקטים מסוימים, כך שהיזמים כמעט ולא העמידו מימון מעצמם לפרויקטים שהם עצמם בונים.

בלאומי התייחסו בדוחות הכספיים האחרונים לטענות אלה, וציינו כי "בשל תנאי התחרות המתגברת, בוצעו בתקופה האחרונה חלק מהעסקאות בפרמטרים מקלים יחסית לעסקאות דומות שבוצעו בעבר. עסקאות הנדל"ן מאושרות בתהליך חיתום מוקפד ותוך הגדרת הגנות מתאימות".

נשענים על רמת הסיכון המופחתת בנדל"ן

עוד הוסיפו בלאומי כי הבנק בחר בשנת 2021 להרחיב את האשראי לבנייה תוך מיקוד בסגמנט המגורים ובלקוחות נבחרים בעלי חוסן פיננסי גבוה. "הנדל"ן מוגדר על ידי הבנק כתחום ברמת סיכון מופחתת יחסית לענפי משק אחרים", הסבירו בלאומי.
גם בבנקים האחרים רואים בענף הבינוי כאשראי בטוח יחסית, לאור הצמיחה המשמעותית בביקושי למשכנתאות, וגם לאור הגידול בביקושים לנדל"ן לתעשייה, הקמת מרכזים לוגיסטיים ושימושים נוספים.

"מרבית סיכון האשראי בענף בינוי ונדל"ן מגובה בביטחון נדל"ן המשועבד במלואו לטובת הבטחת החזר האשראי. יצוין כי לחלק האשראי שאינו בביטחון נדל"ן קיימים ביטחונות אחרים כגון פיקדונות, ניירות ערך ועוד", הסבירו בבנק מזרחי טפחות.

בבנק הפועלים הוסיפו כי "עד כה לא ניכרת פגיעה בענפי הבינוי והנדל"ן בעקבות משבר הקורונה. במהלך שנת 2021 נסגרו מכרזי רשות מקרקעי ישראל במחירי שיא באזורים שונים בארץ, המגלמים ציפייה לעליית מחירים נוספת. על רקע הגידול בפעילות הענף, חל גידול בביקושים לאשראי עסקי בענף הבינוי והנדל"ן. על רקע הצמיחה והגידול בביקושים לענף הנדל"ן ומדיניות הממשלה להרחבת היצע הקרקעות והיצע הדירות בשנים הקרובות, הבנק הגדיל את פעילות המימון לענפי הנדל"ן, תוך התאמות והקלות מסוימות".

השאלה המתבקשת כעת היא מה יעשו הבנקים אם אכן יגיעו לתקרה שהציב בנק ישראל. קשה לראות אותם מוותרים על מקור ההכנסה שהם רואים בו "הלוואות בטוחות" בלי מאבק. אם בנק ישראל ייכנע ללחץ וישתכנע שאכן ענף הבינוי והנדל"ן הוא תחום עם סיכון מינימלי, יכול להיות שהוא ישקול לאפשר להם להגדיל את האשראי, שוב.