להרחיק את המשקיעים משוק הנדל"ן

מחירי הדיור האסטרונומיים הפכו לגורם ישיר ועקיף לעלייה הקיצונית ביוקר המחייה בישראל. משקל ההוצאה לדיור בסל של צרכן ממוצע בישראל הינו כ-25%, כאשר מחירי הדיור למגורים משפיעים על מחירי המבנים המסחריים, המשרדים והמחסנים שמגדילים את העלויות של היצרנים - שכתוצאה מכך מעלים את מחירי המוצרים והשירותים שרוכש הצרכן הישראלי, היקרים באופן ניכר מבארצות רבות אחרות, זאת כפי שמשתקף בזכייתה של תל אביב בתואר המפוקפק של "העיר היקרה בעולם".

הממשלות בישראל יצאו חדשות לבקרים בתוכניות שונות להפחתת מחירי הדיור, אבל מחירי הדיור ממשיכים לטפס בקצב מסחרר. הטיעון הרשמי המרכזי לעלייה מתמקד בהיצע הדירות הנמוך ביחס לביקוש, כשידוע שהממשלה היא הגורם המרכזי שיכול להגדיל את צד ההיצע וכן גם לצנן את צד הביקוש.

אחד הגורמים המרכזיים לעלייה בביקוש לדיור הוא העלייה בביקוש להשקעה בנדל"ן מגורים כנכס מניב - כלומר לרכישת דירות לשם השכרתן. מסלול זה שנהנה מרוח גבית ממשלתית משנת 1990, באמצעות חוק שנחקק כהוראת שעה למשך שנה ונותר על כנו עד היום, המעניק פטור ממס על הכנסות מהשכרת דירות. אותה השנה הייתה שנת שיא בהיקפי העלייה עם גל ראשון של למעלה מ-180 אלף עולים חדשים מברית המועצות, ברובם הגדול מחוסרי יכולת לרכוש דירות, והיה צורך בהול בהגדלת היצע הדירות להשכרה.

מאז עברו יותר מ-30 שנה והקלות המיסוי תקפות ומשפיעות באופן ניכר על שוק הדיור בישראל ודרכו על מחירי כל המוצרים והשירותים. על פי החוק, הכנסה עד סך חודשי של 5,070 שקלים מהשכרת דירה פטורה ממס, והכנסה בכל סכום מהשכרת עד חמש דירות חייבת במס ששיעורו 10 אחוזים בלבד.

הממשלה מתדלקת עוד יותר את העלייה הקיצונית במחירי הדיור

כמו כן, באוקטובר 2021 עבר חוק שקבע מס מופחת על הכנסה או שבח ממכירת דירות להשכרה. על הכנסה מהשכרת דירות יחולו שיעורי מס מופחתים של 11%-5%, בתנאי שיושכרו למגורים למשך 15 שנה לפחות לאחר תום הבנייה. אין כל ספק ששיעור המס המופחת מעודד משקיעים לרכוש דירות למטרות השקעה, ובאותה הנשימה מגביר את הלחץ לעליית מחירי הדיור. באמצעות מדיניות מיסוי לא שיוויונית, במו ידיה הממשלה מתדלקת עוד יותר את העלייה הקיצונית במחירי הדיור, כאשר היא מטילה מס מופחת דווקא על השכבות המבוססות, מס שנמוך באופן ניכר ממס ההכנסה המוטל על הכנסות מעבודה וממס רווחי הון המוטל על הכנסות מריבית ותשואות בשוק ההון.

יתכן שמקבלי ההחלטות סוברים שהמשקיעים מציעים את הדירות להשכרה, ובכך דמי ההשכרה יופחתו ולכן יובילו לירידת מחירי הדיור, אולם התמונה היא הפוכה. בישראל קיים חוסר רב בדירות ועוד בטרם נכנסים המשקיעים לשוק, קיים עודף ביקוש של מחוסרי דיור המבקשים לקנות דירות לעומת מספר הדירות שמגיע לשוק. בתנאים אלו, אם היו המשקיעים להשכרה מסתלקים מן השוק, עדיין כל הדירות הנבנות היו נמכרות והלחץ על מחירן היה פוחת.

במקום זאת, הממשלה ממשיכה לעודד השקעות בנדל"ן מניב שמצטרפות לביקוש של מחוסרי הדיור, וכך מתנפחת בועת הנדל"ן להיקפים חסרי תקדים. הרעיון לעודד בניית פרויקטים להשכרה למחוסרי דיור כשבפועל הדירות תהיינה בנויות ומוכנות לאיכלוס בעוד שנתיים או שלוש במקרה הטוב אינו מסייע לקרר את שוק הנדל"ן היום, בתקופה שבה שוק הנדל"ן כבר הגיע לנקודת רתיחה, מגמה שפוגעת קשות בעיקר בצעירים מחוסרי הדיור ובכאלו הנאלצים ליטול הלוואות ענק כדי לרכוש את הדירות היקרות.

לפיכך, בעת הזו נדרשת העלאת מסים על ההכנסות מהשכרת דירות, מס שיוטל בעיקרו על השכבות המבוססות, ויפסיק את הטבות המס המפליגות להם זוכים בעלי הדירות להשקעה. יש להעלות את המס על הכנסה מהשכרה לשיעור הגבוה משיעור המס ההמוטל על הכנסות מריבית ומרווחי הון. מדיניות זו תוציא את ציבור המשקיעים משוק הנדל"ן המניב, ואף תוביל אותם להיפטר במהירות מנכסי הנדל"ן שברשותם ולעבור לשוק ההון. בכך יירד הלחץ על הביקוש לדיור וגם יגדל היצע הדירות הנמכרות, שני כוחות הדוחפים את מחירי הדיור כלפי מטה.

הכותב הוא נשיא המכללה האקדמית גליל מערבי וראש המכון לחקר הכלכלה והמדיניות הכלכלית בישראל