מי שיאנית מחירי הדירות ובאיזו חברה תמצאו דירה במיליון שקל בלבד: מה מסתתר בדוחות של יזמיות הנדל"ן

נסיקת מחירי הדירות בישראל ושיאי המכירות בענף אינם יורדים מהכותרות כבר חודשים ארוכים. החגיגה הזאת משתקפת היטב בדוחות הכספיים שפרסמו לאחרונה חברות הנדל"ן למגורים הבורסאיות, שמניותיהן נהנות מגל ירוק מתמשך, עם זינוקים בשיעורים דו-ספרתיים ותלת-ספרתיים מתחילת השנה, המוביל אותן להיסחר במחירי שיא.

נתוני המכירות המוצגים בדוחותיהן הכספיים של שבע מיזמיות הנדל"ן למגורים הבולטות לסיכום תשעת החודשים הראשונים של 2021 מלמדים על "הטירוף" שאחז בענף בעקבות משבר הקורונה ועל רקע הריבית הנמוכה, ההון שנצבר בידי הציבור והיעדר אלטרנטיבות השקעה אטרקטיביות: צמיחה של עשרות אחוזים לפחות במכירות בכל אחת מהן, כאשר מספר הדירות המצרפי שמכרו החברות הללו בין ינואר וספטמבר הסתכם בכ-3,700 - זינוק של כ-70%.

לצד הגידול במכירות נמשכת העלייה במחירי הדירות, בשיעור המגיע לדו-ספרתי חד. מחיר זה עמד בממוצע על יותר מ-2 מיליון שקל לדירה - עלייה של 17% לעומת המחיר הממוצע אשתקד. 

על העדנה שממנה נהנות יזמיות הנדל"ן יכולים להעיד גם רווחיהן הגואים, עם עליות בשיעורים דו-ספרתיים גבוהים שהציגו בשורה התחתונה, בזכות הגידול במכירות ועליית המחירים. יש לציין, כי ההכנסות שמציגות חברות הנדל"ן למגורים מדווחות בהתאם לתקני הדיווח החשבונאיים הנדרשים, הקובעים כי ההכרה ממכירת דירות נעשית בהתאם לשיעור ההשלמה שלהן בכל מועד דיווח - מה שגם משפיע על הרווח.

במבט קדימה, מהתייחסויות החברות לא נראה כי צפוי בקרוב שינוי כיוון בכל הנוגע גם למחירים וגם לביקושים, עם דיווחים על עליות בביקושים ועליות במחירים.

עוד נראה, כי גם תנאי המאקרו משחקים לרעתם של הרוכשים הפוטנציאליים. כפי שחברת דמרי מסבירה בדוחותיה, "החל מהרבעון הרביעי של שנת 2020, וכן במהלך תשעת החודשים הראשונים של 2021, נרשמת עליית מחירים ביחס למרבית חומרי הבנייה. עלייה זו גורמת גידול בעלות הבנייה. כמו כן, ישנה עלייה משמעותית במחירי השילוח וההובלה של חומרים ארצה".

  

מוכרות מאות דירות יותר

כאמור, בסיכום תשעת החודשים הראשונים של 2021 בולטת העלייה החדה במספר הדירות שמכרו חברות הנדל"ן למגורים הבורסאיות. בצד המתון יותר מציגות החברות דמרי ופרשקובסקי עלייה של כ-25%-30% "בלבד" במספר הדירות שנמכרו - אצל דמרי מדובר בתוספת של כ-140 דירות, ליותר מ-630 (בישראל), ואצל פרשקובסקי בתוספת של כ-50 דירות, לכ-240.

החברות צמח המרמן, חנן מור ואפריקה מגורים מציגות לעומתן זינוקים בטווח של 115%-180% במספר הדירות שמכרו - המשקפים תוספת בטווח של כ-170-310 דירות נוספות שמכרה כל אחת מהחברות.

מדוחות חנן מור עולה, כי זו נהנתה בעיקר מתחילת שיווק דירות מחיר למשתכן בשכונת 'אור ים' שלה באור עקיבא - בו היא מכרה 335 דירות מתוך קצת יותר מ-400 דירות שמכרה בסך הכול מתחילת השנה, בהיקף כספי של כ-350 מיליון שקל, מסכום מצרפי של קצת יותר מ-500 מיליון שקל.

זאת בעוד אצל צמח המרמן, מכירות של כ-60-50 דירות בכל אחד מארבעה פרויקטים שלה בנהריה, צור יצחק, רמת גן ורמת השרון, סיכמו לה מכירות של למעלה מ-300 דירות בין ינואר לספטמבר.

את מספר הדירות הגדול ביותר שנמכרו מציגה אזורים, בשליטת הרשי פרידמן, שחצתה רף של 1,000 דירות, כמעט מחציתן (כ-460 דירות) בפרויקט התחדשות עירונית שלה בבת ים (Moment), שבמסגרתו היא מקימה ארבעה מגדלים, הצפויים לכלול יותר מ-700 דירות, ואשר ממנו היא צופה הכנסות של כ-1.4 מיליארד שקל ורווח גולמי של יותר מ-200 מיליון שקל.

אפריקה מגורים: זינוק של כ-70% במחיר הממוצע

טווח המחיר הממוצע של דירה שמכרו החברות התחיל בקצת יותר מ-1 מיליון שקל והגיע עד ליותר מ-3 מיליון שקל. בצד הגבוה, המחיר הממוצע של דירה שמכרה חברת אפריקה מגורים עמד על 3.1 מיליון שקל - סכום המשקף זינוק של כמעט 70% ביחס למחיר ממוצע של 1.9 מיליון שקל לדירה שמכרה בתקופה המקבילה של השנה שעברה.

ברקע לזינוק, ניתן להעריך, תומכות המכירות שמבצעת החברה בפרויקט היוקרה DUO שבמרכז תל אביב, הפרויקט המרכזי שאפריקה מגורים משווקת כיום טרם ביצוע.

באותו פרויקט, אגב, רכשו לאחרונה בעל השליטה באפריקה מגורים, היו"ר יעקב לוקסנבורג (לוקסי), סגנו אריק שפיר, בני משפחותיהם ושותפים עסקיים של השניים, 23 דירות במכירה מוקדמת, בטווח מחירים שעמד על 3-7.5 מיליון שקל. זאת מתוך ציפייה לזינוק במחירי הדירות שרכשו, שבהן כבר נרשמו עליות מחירים.

מלבד DUO, אפריקה מגורים משווקת היום פרויקטים טרם ביצוע בירושלים, בנתניה, בגבעת שמואל ובחריש, ובביצוע יש לה גם כמה פרויקטים בגבעתיים, ברמת גן, בראשון לציון ועוד.

כמו כן נהנו מעליות נאות, שנעו סביב כ-30% במחיר הממוצע של דירה שמכרו, גם דמרי ואזורים, שתיהן לממוצע שנע סביב כ-2 מיליון שקל.

בהתייחסות למגמות מתחילת השנה, בחברה שבשליטת המנכ"ל יגאל דמרי מסבירים בדוחות כי "נמשכת מגמת הגידול בביקושים ועלייה בהיקפי המכירות ומחירי הדירות, שהחלה עוד לאחר דעיכת 'הגל הראשון' של נגיף הקורונה בשנת 2020".

מול אלה, בולטת שחיקה של כ-10% במחיר הדירה הממוצע שמכרה חנן מור, לסכום של כ-1.2 מיליון שקל. החברה החלה במהלך הרבעון השלישי בשיווק דירות מחיר למשתכן בשני מתחמי פרויקט אור ים שלה באור עקיבא - האחראי על עיקר הזינוק במכירות.

לפי הסברי החברה, בראשות היו"ר חנן מור והמנכ"ל אבי מאור, "הפער בין המחיר הממוצע לדירה בכל אחת מהתקופות נובע מהשוני בתמהיל הדירות שנמכרו בין שוק חופשי ומחיר למשתכן".

זינוק של עשרות ומאות אחוזים ברווחים

בין החברות בולטת השורה התחתונה של פרשקובסקי, שהציגה רווח נקי בסכום של 228 מיליון שקל בין ינואר לספטמבר 2021, סכום המשקף שיפור של כ-60% ביחס לרווחיה בתקופה המקבילה בשנה שעברה, והרווח הנקי הגדול ביותר מבין החברות שנבחנו.

בדרך לשיפור של יותר מ-40% ברווח התפעולי שלה, שהתקרב ל-300 מיליון שקל, נהנתה פרשקובסקי מעלייה של 70 מיליון שקל בשווי נכסיה - המיוחס בעיקר לעליית ערך קרקע בלוד (פרויקט נופי בן שמן), ולנכסיה בארה"ב, מה שהשתרשר לשורה התחתונה.

פרשקובסקי לא מציינת במפורש את שינוי תנאי השוק ששיחקו לטובת השיפור בתוצאותיה, אולם מי שמספקת לכך עדות ברורה היא אאורה.

בסיכום ינואר-ספטמבר נהנתה החברה שבשליטת המנכ"ל יעקב אטרקצ'י מזינוק של כמעט 170% ברווח הנקי שלה, שהגיע ליותר מ-60 מיליון שקל, למרות שחיקה של 20% בהכנסותיה, שהסתכמו בפחות מ-680 מיליון שקל, בעקבות סיום ביצוע פרויקטים בהקמה ומסירתם.

למרות זאת, אאורה הצליחה להגדיל את הרווח הגולמי שלה בהשפעת "שיפור ניכר במחירי המכירה בשנה האחרונה, אשר היו גבוהים מבעבר, וכן משיפור ברווחיות של הפרויקטים בביצוע".

בדרך לשיפור ברווח התפעולי רשמה אאורה הכנסה חד-פעמית של קרוב ל-20 מיליון שקל ממכירת מעונות סטודנטים בקריית אונו, כחלק ממכירת פרויקטים להשכרה לקבוצת הנדל"ן המניב מבנה, בעסקה שהיקפה הכולל כ-750 מיליון שקל.

עוד בין החברות בלט שיפור של יותר מ-270% שהציגה ברווח הנקי שלה אזורים, לכ-200 מיליון שקל. מלבד טיפוס של קרוב ל-50% בהכנסותיה, שהגיעו ליותר מ-1.1 מיליארד שקל, נהנתה אזורים בסיכום התקופה מרווחי חברות מוחזקות של כ-75 מיליון שקל, עיקר הסכום בזכות עלייה בשווי נכסיה המניבים של קרן הריט אזורים ליווינג, שהונפקה אשתקד בת"א. 

בשיפור בשורה התחתונה בולטת גם חנן מור, עם רווח נקי של 87 מיליון שקל, לעומת הפסד של כ-6 מיליון שקל בתקופה המקבילה (וב-2020 כולה), אחרי שיפור בהכנסות וברווחיות, בין היתר בזכות שערוך נכסים בהיקף של כ-90 מיליון שקל.

רמות שיא במניות אחרי זינוקים חדים

כאמור, יזמיות הדירות למגורים בישראל בבורסה נהנות מתקופה של גאות, והמשקיעים במניותיהן שולחים אותן לרמות שיא, הגורמות למשבר הקורונה שסחף אותן לירידות חדות בתחילת השנה שעברה להיראות כמו זיכרון עמום בלבד.

כך לדוגמה, מניית אאורה מציגה קפיצה של כ-440% מרמת השפל במרץ 2020, כך שהיא משקפת לחברה שווי של כ-1.3 מיליארד שקל.

עוד בולטות מניות דמרי וצמח המרמן, עם זינוק של 240% ו-28%, בהתאמה, מרמת השפל, לשווי של כ-630 מיליון שקל וכ-5 מיליארד שקל, בהתאמה.