תמריץ שלילי למכירת דירת הירושה: תושב חוץ היורש נכס מגורים בישראל אינו זכאי לפטור ממס שבח

רשות המסים שינתה לאחרונה את מדיניותה ביחס ליורשי דירת מגורים אשר אינם בגדר "תושבי ישראל".

במה דברים אמורים? הוראות סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין מעניקות פטור ייחודי במכירת דירת מגורים בישראל ליורשים, בכמה תנאים: התנאי הראשון הוא שהמוריש היה בעליה של דירת מגורים אחת לפני מותו; ושני, היורשים הם צאצאיו של המוריש. מטרת הפטור המיוחד הזה הייתה לעודד יורשים למכור את "דירת הירושה" מיד וללא כל חסמים.
המגמה של המחוקק בשנים האחרונות היא לצמצם את הפטור ממס שבח שניתן במשך שנים במכירת דירת מגורים ולמעשה להשוות את הדין המיסויי בנוגע לשוק דירות המגורים לקיים בשוק ההון - מיסוי בשיעור מס מוגבל. משכך, מיום 1.1.14 בוטל הפטור הניתן במכירת דירה אחת לארבע שנים, צומצם הפטור לבעל דירה יחידה, נקבעה תקרת פטור לסכום של 4.5 מיליון שקל בלבד ונשלל הפטור לתושב חוץ בתנאים מסוימים.

יישור קו לצד המחמיר

בהחלטת מיסוי חדשה שפורסמה ממש לאחרונה הולכת רשות המסים צעד נוסף לעבר צמצום הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים: רשות המסים קובעת כי הפטור לפי סעיף 49ב(5) לא יינתן במקרה שהמוריש תושב ישראל אך היורש תושב חוץ.

לשון אחרת, יורש תושב חוץ אינו זכאי לפטור לפי הוראות סעיף 49ב(5) לחוק, אלא אם יוכיח שאינו בעל דירת מגורים במדינת התושבות שלו.

במשך שנים חלק גדול ממשרדי מיסוי מקרקעין ברחבי הארץ שונים אישרו את הפטור ליורש תושב חוץ. משכך בהחלטת מיסוי חדשה זו יש שינוי מדיניות של רשות המסים, או יישור קו לצד המחמיר. לכן גם בפרסום ההוראה מדגישה רשות המסים כי הוראה זו מבטלת כל פרשנות אחרת שניתנה עד כה.

מדיניות חדשה זו של רשות המסים מתכתבת למעשה עם שלילת הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים על ידי תושב חוץ שנקבעה בחוק מיום 1.1.14 (תיקון מס’ 76 לחוק).

שלילת הפטור לתושב חוץ נבעה מן העובדה הפשוטה שמדינת ישראל מצאה עצמה כ"יצואנית מס". כלומר, תושב החוץ במכירת הדירה נהנה מפטור ממס שבח בישראל אך שילם מס רווחי הון על על הרווח ממכירת הדירה במדינת תושבותו - וישראל למעשה הפסידה מס לטובת מדינת התושבות.

מובן שהחלטה חדשה זו אינה נקייה מספק וסביר להניח כי תעמוד במבחן משפטי במוקדם או במאוחר. הוראה זו גם ללא ספק תלווה בהיערכות חדשה של המורישים ושל היורשים.

לא יזרים דירות לשוק

כך למשל, בעת עריכת הצוואה ישקלו בעלי הדירה לשקול הורשה של דירת מגורים לתושבי ישראל בלבד ולא לתושבי חוץ, ולפצות יורש תושב חוץ בכספים או בנכסי הון אחרים אשר בעיזבון.

אם הדבר לא יקבל ביטוי מוקדם בצוואה, או שאין צוואה, היורשים יכולים לעגן הסכמה זו בהסכם מיוחד ביניהם, המכונה "הסדר חלוקה בין יורשים" ולייחד את דירת המגורים ליורשים תושבי ישראל, ובכך להימנע ממס מיותר.

במישור הפיסקלי הוראה זו יצרה תמריץ שלילי למכירת דירה עבור יורש תושב חוץ, אשר כבר מחזיק בדירת הורשה בישראל. אותו יורש יעדיף להמשיך להחזיק בה ולהשכיר אותה. בכך למעשה מדיניות חדשה זו של רשות המסים חוטאת למטרה שנועדה לה - הגדלת היצע הדירות לטובת הביקושים בשוק הדיור. 

7701/21

עו"ד רז ליבנת מומחה למשפט אזרחי, עו"ד ורו"ח שי עינת מומחה למיסוי מקרקעין ויוצא רשות המסים