לוקחים משכנתה לבית שנמצא ביהודה ושומרון? לא כל כך מהר

תביעה ייצוגית של תושב אורנית שניסה למחזר משכנתה בבנק הפועלים וסורב, פותחת כניסה להבנת המורכבות של רכישת נכסים ביהודה ושומרון, שעלולה להביא למצב שבו בנק למשכנתאות יסרב לתת לו משכנתה - ואולי אף גרוע מכך.

הסיפור, שנדון בפני שופטת בית המשפט המחוזי בתל אביב מיכל עמית-אניסמן, היה פשוט יחסית: לפני שנתיים הגיש תושב אורנית, מועצה מקומית שנמצאת צפונית לכפר קאסם מעברו המזרחי של הקו הירוק, תובענה שבמסגרתה בקשה לאישורה כתביעה ייצוגית.

בבקשה טען האיש, באמצעות עו"ד דקל קרבר, כי בנק הפועלים מסרב לתת משכנתה לתושבי אורנית בפרט ולתושבי איו"ש בכלל, ובכך מפלה אותם על בסיס מקום מגוריהם. במסגרת בקשת האישור ביקש האיש להגדיר את הקבוצה הנפגעת ככל לקוחות הבנק, אשר הופלו לרעה על ידיו ולא קיבלו שירות בנקאי בשל מקום מגוריהם. הוא העריך את הנזק שנגרם לו כתוצאה מהאפליה הנטענת ב-35 אלף שקל ואת נזקם של כלל חברי הקבוצה ביותר ממיליארד שקל.

בתצהיר מטעמו טען הלקוח הנדחה כי כשפנה לבנק טלפונית וביקש לבחון אפשרות של מיחזור משכנתה, הוא נשאל על ידי הפקיד מעברו השני של הקו היכן מצוי הנכס. משהשיב התובע כי הנכס מצוי ביישוב אורנית, נשאל היכן הוא רשום, ואז הוא ענה, שהנכס רשום ב"טאבו הירדני". לאור זאת השיב נציג הבנק, כי הפעולה אינה מתאפשרת.
כפועל יוצא מזה טען התובע כי התנהלות הבנק גורמת ללקוחות במעמדו לפנות לבנקים אחרים ולקחת משכנתאות בריביות גבוהות יותר, והתוצאה מכך היא הנזק הכלכלי הנטען.
מנגד טען הבנק כי הוא העניק ומעניק מאות הלוואות לדיור ללקוחות המתגוררים ביהודה ושומרון, לרבות ללקוחות המתגוררים ביישוב אורנית. משכך, אין כל בסיס לטענת המבקש, שלפיה הבנק מפלה לרעה את תושבי האזור.

שיטות שונות לרישום הזכויות בנכס

מדוע בכל זאת סורב האיש לבקשת המיחזור שלו? התשובה לעניין חיונית להבנת כמה מאפיינים של נכסים באיו"ש שאינם מוכרים לרוכשי הנכסים בתחומי הקו הירוק, שהראשון בהם הוא שיטת רישום הזכויות על הנכס. כרגיל בישראל הציבור מורגל לרישום הזכויות בטאבו (פנקס המקרקעין), או רמ"י, או חברה משכנת. ביהודה ושומרון המצב שונה.
באי כוחו של הבנק, עורכי הדין שרון לובצקי-הס ויניב הולצמן ממשרד עמית פולק מטלון ושות’, הסבירו כי קיימים כמה סוגים של מרשמי מקרקעין שבהם רשומים נכסים המצויים באיו"ש, בהם מרשם הממונה על הרכוש הממשלתי והרכוש הנטוש באזור יהודה ושומרון, מרשם ההסתדרות הציונית העולמית, פנקס השטרות באזור יהודה ושומרון ופנקס הזכויות ביהודה ושומרון. שני האחרונים מכונים "הטאבו הירדני".

מטעם הבנק נטען כי ערכו הראייתי של הטאבו הירדני נמוך, וכי פנקס השטרות באיו"ש ופנקס הזכויות באיו"ש אינם מאפשרים לזהות את הנכסים הרשומים בהם באופן מדויק ומלאים ליקויים וסתירות. משכך, מתן הלוואות לדיור בנכסים הרשומים בטאבו הירדני מעמיד אותו בסיכון וכעניין שבמדיניות. לפיכך הבנק אינו מסתמך על נכס שהזכויות בו רשומות ב"טאבו הירדני" כבטוחה מספיק טובה.

השופטת עמית-אניסמן סילקה את התביעה, לאחר שבהחלטות קודמות בתיק קבעה השופטת כי "אין במפורט בתצהיר כדי לתמוך בטענתו של המבקש שלפיה המשיב (בנק הפועלים) מפלה לרעה את תושבי אזור יהודה ושומרון ומסרב ליתן להם משכנתאות".
לדברי השופטת, "כל שנטען במסגרת התצהיר הוא כי הליך אישור המשכנתה אצל המשיב (בנק הפועלים) שונה מבנקים אחרים בכל הנוגע לנכסי מקרקעין באזור יהודה ושומרון. אין בכך כדי לבסס את הטענה כי השוני נובע ממקום המגורים של מבקשי המשכנתאות".

עוד קבעה השופטת כי "אין טעם בהמשך ניהול ההליך, כפי שהוגש, זאת בהינתן הקבוע בהחלטתי אשר לספק בדבר קיומה של תשתית ראייתית מספקת לקיומם של התנאים לאישורה של התובענה כייצוגית, כמו גם בהינתן הקבוע בהחלטתי שלפיה בקשת האישור לא נתמכה בראיות מספקות ואין לאפשר את תיקונה בדיעבד". כן קבעה השופטת כי "בנסיבות אלה, סבורתני כי המשך ניהול ההליך לא יועיל לחברי הקבוצה ויביא לבזבוז זמן ומשאבים לצדדים ולבית המשפט".

מעט יישובים הוקמו על קרקעות פרטיות

עד כאן הסיפור הנקודתי על התביעה שנדחתה. ברקע ניצב אותו "טאבו ירדני", שכפי שצוין לפחות בנק הפועלים אינו סומך עליו עד כדי כך שיסכים לתת משכנתאות לפיו. מדוע יש בעיות לחלק מהבנקים ואולי אף לחלק מבעלי הנכסים, שרשומים בטאבו הזה?
רוב היישובים הישראליים באיו"ש הוקמו על קרקעות שהופקעו לצורכי ציבור (מעלה אדומים למשל), נתפסו לצרכים צבאיים, או הוכרזו כשטחי מדינה. ואולם קיים מיעוט של יישובים שהוקמו על קרקעות שנרכשו באופן פרטי מתושבים, וכאן טמונה הבעיה הגדולה. דיני הקרקעות באיו"ש מבוססים על החוק הירדני, שהוא תולדה של חקיקה עות’מנית שלפיה מניחים כי הקרקע שייכת למדינה, אלא אם הוענקו בה זכויות לאנשים פרטיים.

לא מעט פלסטינים רכשו לפני מלחמת ששת הימים זכויות אחזקה על קרקעות באיו"ש, מכוח עיבודן במשך עשרות שנים. הבעיה שהממשלה הירדנית התעכבה ברישום ומיפוי הזכויות המדויקות ולאחר המלחמה ההליך נעצר לחלוטין. אופן רישום הבעלות בקרקעות אלה נותר מסובך ומורכב והוא מבוצע כיום באחריות לשכת רישום המקרקעין של המינהל האזרחי.

רישום הערות אזהרה - באופן ידני

עו"ד יואב מלאכי, שותף מייסד במשרד מויאל מלאכי ושות’, המתמחה בתחום הנדל"ן ומלווה יזמים בעסקאות ביהודה ושומרון, אומר שמלכתחילה בנקים למשכנתאות מוכנים לתת משכנתאות נמוכות יותר באיו"ש מאשר בתוך הקו הירוק, והן מגיעות לעד 60% משווי הנכס, לא משנה באילו אדמות הן ניתנות. הגרמים המטפלים בחלק גדול מהקרקעות שאינן פרטיות הם המינהל האזרחי והחטיבה להתיישבות בהסתדרות הציונית, ואילו הקרקעות הפרטיות רשומות בטאבו הירדני.

 עו''ד יואב מלאכי / צילום: ליאור משה

בניגוד לטאבו הישראלי, ניהול הטאבו הירדני (המכונה גם "טאבו אריאל" עקב מיקומו) נעשה באמצעים מיושנים במיוחד. "רוב הרישומים שם נעשים בפנקסים, בצורה ידנית, ורק בזמן האחרון החלו קצת למחשב את הטאבו, לגבי קרקעות שעברו פרצלציה.

"אחת הבעיות שם קשורה לרישום הערות אזהרה. עד לפני זמן מה היה ניתן לרשום שם רק הערות התנגדות שאומרות שבקרקע מתקיימת עסקה ולכן לא ניתן לבצע בה עסקה נוספת. כיום כבר ניתן לרשום הערות אזהרה, אבל כשאתה רושם הערת אזהרה לטובת רוכשים, או לטובת בנקים מלווים, רובן נרשמות ידנית וזה מתכון כמעט בטוח לטעויות".
אגרות ומיסוי: 5% ממחיר הקרקע ואז החזר

"עוד בעיה בטאבו הירדני היא הגישה המוגבלת למידע. אם אני מטפל בעסקה בנכס שכלול בטאבו הירדני, או אם אני יועץ משפטי לבנקים ורוצה לבדוק את מצב הנכס, אני לא יכול לפעול בצורה מקוונת ולהוציא את הנסח מהמחשב. צריך להגיש בקשה, ועוברים ימים ולעתים שבועות עד שמקבלים את הנסח.

"גם רישומי הערות האזהרה, ההמתנה ושינויי הבעלות לוקחים בטאבו הירדני ימים, שבועות ולעתים אף חודשים. כל הסרבול הזה גורם לחששות מצד הבנקים".

עניין אחר שקשור לטאבו הירדני הוא אגרות ומיסוי. כל כללי המיסוי של מס רכישה ומס שבח כלולים גם באיו"ש, ואולם כדי לבצע פעולות בטאבו, צריך לשלם אגרות בהיקף משמעותי. בעת רכישת נכס, צריך לשלם אגרה של 5% ממחיר הקרקע שעליה ניצבת הדירה שנרכשת. לאחר מכן ניתן לגשת עם שובר התשלום של האגרה לרשות המסים, ולקבל החזר בגינו, כדי למנוע מצב של כפל מס.

"הבעיה היא שאם יש מישהו שרכש נכס זול שפטור מתשלום מס הרכישה, הוא לא יוכל לקבל בחזרה את הכסף", אומר מלאכי.

אגרה נוספת שיש לשלם בעת רישום משכנתה בטאבו הירדני היא בגובה של 0.25% מגובה המשכנתה הנלקחת (כלומר 2,500 שקל על משכנתה של מיליון שקל).

ולבסוף קיים עניין ההסדר - האם הקרקע מוסדרת, כלומר עברה פרצלציה, או לא. אם עברה, המצב יותר פשוט. אם לא, הזיהוי של הנכס קשה יותר ומרתיע יותר את הבנקים למשכנתאות.

"לדעתי חלק גדול מהקושי של הבנקים במתן משכנתאות באיו"ש נובע מפער גדול בין הידע וההיכרות של המחלקות המשפטיות של הבנקים, לבין מה שקורה שם, וגם עורכי דין תל אביבים שמגיעים לבצע עסקאות באיו"ש, מגיעים הרבה פעמים בתחושה שלא ניתן לבצע עסקה על הנכס, בשעה שמי שמכיר ויודע היכן לחפש יוכל להראות שניתן לסגור את העסקה, ולתת את המשכנתה המבוקשת".

הסוגיות הבינלאומיות: מה יקרה אם יהיה פינוי

בסופו של דבר, סבור מלאכי, כי גם לסוגיות הבינלאומיות שאופפות את איו"ש והאפשרות שיגיע יום ובו מדינת ישראל תצטרך לוותר על שטחים, כולל כאלה שמיושבים - יש משמעות בהתנהלות הבנקים.

בנקים שאליהם פנינו סירבו להתייחס אל הנושא בצורה רשמית. בנקאי בכיר אינו מקבל את טענתו של מלאכי, לגבי החשש מנסיגה ומנטישת יישובים, ומסביר כי לפני הבנקים ששוקלים אם לאשר הלוואה או לא עומדים כמה פרמטרים, שאינם קשורים למיקום הנכס, והם מצב רישום הנכס, היכולת לשעבד אותו והאפשרות לממש אותו בעתיד.

"תאר לך שעל משבצת קרקע כלשהי שרשומה, קיימת טענה שהרכישה שם הייתה לא חוקית, או שנבנתה בצורה לא מסודרת, או שיש הערה - בנק לא ירצה להיכנס לשם. או אם הנכס אינו בר מימוש. אבל אין מדובר ב’יחס מיוחד’ ואין יחס קטגורי. ביישובים ערביים בתחומי הקו הירוק יש בעיות דומות: גם בעיות של רישום לא תקין של הנכסים, גם חוסר יכולת לשעבד, וגם חוסר יכולת לממש אותם בעתיד. לכן קשה לעבוד שם ועובדים בצורות אחרות", מסביר הבנקאי.