הנתון שחושף למה למדינה אין אינטרס אמיתי להוריד את מחירי הדיור

אם היינו צריכים אישור נוסף לתופעת "הנהירה לנדל"ן" המתחוללת בישראל, מגיעה רשות המסים ובמסגרת סקירת ההכנסות מענף הנדל"ן סוגרת עבור כולם את הפינה ונותנת את החותמת הסופית: בשנת 2021 הישראלים רכשו נדל"ן. המון נדל"ן.

הרכישות הללו מתורגמות להון נוסף שיסייע בסגירת הגירעון: הכנסות המדינה ממס שבח עלו בינואר עד אוקטובר 2021 ב-75% לעומת התקופה המקבילה בשנת 2020 והגיעו ל-6.3 מיליארד שקלים; הכנסות המדינה ממס רכישה עלו בשיעור דומה והגיעו ל-9.8 מיליארד שקל. באוקטובר 2021 לבדו נרשם זינוק חד בהכנסות ממס שבח, בשיעור של 248%, ו-198% בהכנסות ממס רכישה.

ברשות המסים תולים את הזינוק החד בגביית המס לתגובת השוק לצפי להעלאת מס הרכישה למשקיעים. כזכור, בסוף נובמבר הועלה מס הרכישה לרוכשי דירה שנייה (משקיעים), בסכום של עד 5.3 מיליון שקל, מ-5% ל-8%; מעל לסכום זה ישלמו המשקיעים מס של 10%. המהלך נועד לצנן את ביקוש המשקיעים בשוק הדיור, שהלך וגבר מאז הורדת מס הרכישה ביולי 2020.

השפעת מיסוי הנדל"ן על סגירת הגירעון

הנתונים - שהתפרסמו במסגרת סקירה שערכה רשות המסים על הכנסות המדינה ממיסוי מקרקעין ועסקאות נדל"ן בשנים 2013-2021 - משקפים את השפעות הורדת והעלאת מס הרכישה על ידי המדינה וכן את ההתעוררות בשוק הנדל"ן ב-2021. זאת, לאחר רמת פעילות נמוכה בשנים 2017-2019 ובשיא תקופת משבר הקורונה ב-2020.

להכנסות המדינה ממיסי מקרקעין היה תפקיד מרכזי בצמצום הגירעון העצום שנפער בתקופת הקורונה, והגיע לשיא של 12% במרץ השנה, אך ירד לאורך השנה עד שהגיע לרמה של 4.6% בחודש נובמבר. הגידול בהכנסות המדינה שהגיעו השנה לכ-373.6 מיליארד שקל, נבע בעיקר מהצמיחה בענף ההייטק ומהפעילות התוססת בשוק הנדל"ן.

מהנתונים עולה, כי לאורך כל שנת 2021, פרט לחודשים ינואר-פברואר של הסגר השלישי, נמצא שוק הנדל"ן במגמת עלייה משמעותית, ובהתאם נרשם גידול חד בהכנסות ממיסי מקרקעין. כך, הכנסות ממס שבח וכן הכנסות ממס רכישה עלו החל מחודש אפריל בשיעור גבוה מ-100% בהשוואה לחודש המקביל ב-2020. ואם משווים לשנת 2019, ששיקפה שוק "אמיתי" של טרום משבר הקורונה - הרי שגם ביחס אליה החל מחודש יולי נרשמה עלייה של מעל 100% בכל אחד מהחודשים.

בשבעת החודשים הראשונים של השנה גבתה רשות המסים מהמשקיעים מס רכישה ממוצע בהיקף חודשי ממוצע של 256 מיליון שקל, בעקבות רכישה חודשית של 2,386 דירות בממוצע. "בתקופה המקבילה ב-2020, נגבו 174 מיליון שקל בממוצע לחודש עם 1,072 עסקאות בממוצע לחודש", נכתב בסקירת הרשות.

30% מגביית מיסי נדל"ן - מרכישת קרקעות

בפילוח מס רכישה לפי סוגי נכסים, עולה מהסקירה כי עיקר ההכנסות ממס רכישה נגבה מרכישת דירות להשקעה - 32% היו מסך המסים שנגבו; 14% מרכישת דירה יחידה ו- 11% מדירות של משפרי דיור (המכונות דירות "בהמתנה").

חלק משמעותי נוסף מהכנסות מס רכישה נובע מרכישת קרקעות, שבשנת 2020 עמד על 30%. הכנסות ממסים מרכישת בניינים מהוות 10% ו- 3% הנותרים נובעים מפעולות באיגוד מקרקעין.

תל אביב מייצרת הכי הרבה הכנסות

נתון מעניין נוסף הוא באיזה אזור נרכשו הכי הרבה דירות. בפילוח הביקוש לדירות השקעה לפי אזורים נעשתה השוואה בין שנת 2020 לשנת 2019 (נתוני 2021 לא התקבלו בהקשר זה בסקירה), שממנה עולה כי באזורים עם רמת מחירים נמוכה יחסית - כמו חיפה, באר-שבע, טבריה ונצרת - חל גידול משמעותי, של כ-20%-30% ברכישת דירות על ידי משקיעים. בחיפה נרשמה הכמות הגבוהה ביותר של רכישת דירות להשקעה בשנת 2020 - 2,943 דירות.

בהשוואה בין ינואר-ספטמבר 2021 לעומת ינואר-ספטמבר 2019 לפי אזורי מיסוי מקרקעין, עולה כי לאורך כל 2021 נרשמה עלייה בהכנסות ממס רכישה כמעט בכל האזורים. העליות הבולטות ביותר, בשיעור של יותר מ- 100%, נרשמו באזור נתניה, טבריה, חדרה, באר שבע וחיפה.

עם זאת, תל אביב ממשיכה לככב בשיעור ההכנסות ממסי מקרקעין, בשל רמת המחירים הגבוהה בה - עם 1.5 מיליארד שקל הכנסות ממס רכישה רק שם.

עוד על פי רשות המסים, מקור עיקרי לגביית מס שבח הוא מכירת קרקעות שמיועדות לדיור - 3.1 מיליארד שקל בשנת 2020 שמהווים 52% מסך הגביה. מכירת בניין מסחרי מהווה עוד 23%, שמשתקפים ב-1.4 מיליארד שקל ב-2020. כ-17% ממס שבח נגבה ממכירת דירות מגורים.

הרתיחה בשוק המשכנאות נמשכה בנובמבר

סקירת רשות המסים לא כוללת התייחסות לחודשים נובמבר-דצמבר 2021, כיוון שנתוני המס טרם עובדו, אך ניתן ללמוד על המשך החגיגה בשוק הנדל"ן משבירת השיאים בשוק המשכנתאות. בחודש נובמבר, ערב העלאת המיסוי על משקיעים, היקף המשכנתאות שלקח הציבור הגיע ל-11 מיליון שקל. גם נתון זה ניתן לשייך לסמיכות להעלאת מס הרכישה על משקיעים, שנכנס לתוקף בסוף אותו חודש.

בסך הכל עומד היקף נטילת המשכנתאות ב-11 החודשים הראשונים של השנה ל-103 מיליארד שקל - מספר שגבוה מ-2020 כולה (שהייתה שנת שיא) שבה הסכמו המכתנאות ב-78 מיליארד שקל.

מובן כי לעליית מחירי הדירות יש קשר ישיר גם להיקפי המשכנתאות החריגים שנלקחים השנה. ב-2021 עליית מחירי הדירות צפויה להגיע ל-12-13%.

משקיעים לא מהווים גורם בשוק המשכנתאות

מכיוון שהסקירה אינה מלאה, לא פורסמו בה נתונים על מגזרי השוק השונים - משקיעים, רוכשי דירות מסובסדות וממחזרי משכנתאות. ואולם מנתוני חודש אוקטובר עלה, כי ממוצע המשכנתה שלקחו הלווים הגיע ל-927 אלף שקל, לעומת 790 אלף שקל שלקחו באוקטובר 2020, עלייה של 17%; המשקיעים הגדילו את המשכנתה הממוצעת שלהם ב-22% מ-640 אלף שקל באוקטובר בשנה שעברה ל-780 אלף לפני חודש, ואילו רוכשי הדירות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן לקחו משכנתה ממוצעת של 892 אלף שקל, עלייה של 28% לעומת אוקטובר שנה שעברה.

ואמנם, המשקיעים הם סימן השאלה הגדול: עד כמה יצמצמו את היקפי העסקאות בעקבות העלאת מס הרכישה, ועד כמה יצמצמו את היקפי המשכנתאות שהם לוקחים.
בנקאי בכיר הגיב לעניין זה, כי המשקיעים נוטלים כ-15% מהמשכנתאות באופן כמעט קבוע, לא קשר לשיעור המס. "נוכחנו שמשקיעים לוקחים משכנתה קטנה יחסית, ורבים מהם לא לוקחים משכנתה כלל", הסביר הבנקאי. "גם בשיא שאנו חווים כיום, לעיקר העלייה במשכנתאות אחראים הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור, ובנובמבר חווינו ירידה מסויימת במשכנתאות שלקחו משקיעים, שנבעו ככל הנראה מהקדמת עסקאות בשל העלאת מס הרכישה. לאור זאת, ההערכה היא שמשקיעים יפחיתו את הרכישות שלהם, אולם היקפי המשכנתאות של הציבור יוסיפו להישאר גבוהים".