התסריט הצפוי התממש: הכרוניקה שהובילה לעלייה שנתית דו ספרתית במחירי הדירות

שלושה נתונים, משלושה מקורות ומשלושה זמנים שונים שפורסמו השבוע, חברו יחד להערכה, שקצב עליית מחירי הדירות שיירשם ברבעון האחרון של השנה, יהיה גבוה במיוחד, ויקפיץ את מדד מחירי הדירות הגבוה בלאו הכי.

הפרסום של בנק ישראל אודות היקף המשכנתאות שנלקחו בחודש נובמבר, היה הנורית האדומה הראשונה. 11 מיליארד שקל אינו שיא, שכן ביוני, יולי ואוגוסט לקחו מעט יותר; ואולם בשלושת החודשים הללו מדד מחירי הדירות עלה בשיעור של כמעט 3%. אם למישהו הייתה תקווה מסוימת שחגי תשרי ישימו קץ לבערה הגדולה - נתוני נובמבר הבהירו ששום דבר לא כיבה אותה.

עוד זה מפרסם וזו באה: הכלכלנית הראשית פרסמה אתמול (ד') בבוקר נתונים לא פשוטים על חודש אוקטובר. בחודש זה נרכשו 14.4 אלף דירות שיא מאז יוני 2015, שנשבר בנסיבות דומות - התנפלות משקיעים על השוק, בטרם עלה מס הרכישה. משקלם ברכישות היה גם הוא שיא מאז 2015 - אחת מכל שלוש דירות שנרכשה באוקטובר, נמכרה למשקיע.

מה קרה? התסריט הצפוי מכל התממש: המשקיעים העריכו בחודשים האחרונים, כי הממשלה תעלה להם את מס הרכישה. הדבר גם פורסם לא אחת בעיתונות הכלכלית. זו גם לחצה על הממשלה לפרסם את תוכנית הדיור שלה, שאותה הבטיחה לפרסם עוד לפני החגים, אולם השתהתה, ומקורות הודיעו, שמיד לאחר החגים התוכנית תתפרסם.

  

המשקיעים שמרו על עירנות, ובשבוע האחרון של אוקטובר, כשפורסם ששרי האוצר, השיכון והפנים יודיעו בצוותא על תוכנית הדיור, הבינו שהמס מתקרב, והגבירו רכישות ואכן, ב-31 באוקטובר כשנפגשו השרים והכריזו על התוכנית ועל העלאת מס הרכישה, המשקיעים היו עסוקים בלחתום על 1,186 עסקאות. בשנים האחרונות היו חודשים שבהם נמכרו פחות דירות מאשר באותו יום.

לא רק המשקיעים היו פעילים

ואולם לא רק המשקיעים היו ערים באותו חודש. גם הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור גילו פעילות ערה והקבלנים רשמו שיא חודשי במכירת דירות חדשות - 5,500 במספר. ולא רק זה - הכלכלנית הראשית טרחה לדווח ש"נתונים ראשונים מחודש נובמבר מצביעים על רמה חריגה של עסקאות, בפרט ברכישות המשקיעים (טרם העלאת המס שנכנסה לתוקף ב-28 לנובמבר)".

נתונים אלה מספקים רמז עבה, לאן בדיוק הולכים 2 מדדי מחירי הדירות בחודשיים הקרובים. התמתנות בעלייה לא תהיה שם.

ואז הגיע פרסום המדד אתמול בערב. לראשונה מאז 2010 חצה מדד מחירי הדירות את רף ה-10% והגיע ל-10.3%. אבל זה היה צפוי זה זמן רב. גם קצב עליית המחירים השנתי מתחילת השנה נע בסביבה דומה של בין 10 ל-11%.

ואולם מדובר במדד לחודש שמתחיל ב-15 בספטמבר ומסתיים ב-15 באוקטובר. יש לתאריכים הללו משמעות, כי ב-15 בספטמבר חל יום כיפור וב-15 באוקטובר המשקיעים טרם החלו לנוע בהמוניהם לרכוש דירות. כלומר המדד אמור היה להיות רגוע יחסית, אולי כמו קודמו, שנפל על ראש השנה, והסתכם בכחצי אחוז. מדד של 0.9% בחודש הזה העביר את המסר, ששוק הנדל"ן לא בדיוק נפש בסוכות.

מספר מסרים קטנים יותר שהופקו מהמדד הזה היו, שבניגוד למה שקרה ברבעון השני של השנה, שאז מדד מחירי הדירות החדשות רשם זינוק גדול בהרבה מהמדד הכללי, בחודשים האחרונים הדירות שתורמות יותר לעליית המחירים, הן הדירות יד שנייה. בסך הכל מדד הדירות החדשות לא השתנה לעומת החודש הקודם, ובניכוי העסקאות שבוצעו על דירות מסובסדות במסגרת "מחיר למשתכן" הוא רשם עלייה של 0.8%.

ואולם כאמור הבעיה של המדד הזה, שכמה שהוא גבוה, הוא עלול להסתמן בדיעבד כשקט שלפני הסערה, שתפקוד את השוק כשיפורסמו נתוני הרבעון האחרון של השנה.

לזוגו הצעירים אין למה לחכות

בכיר באוצר מספר, כי הובא בחשבון תרחיש שבו מחירי הדירות לפני העלאת מס הרכישה למשקיעים יקפצו למעלה, ואולם להערכתו, מיד לאחר מכן המשקיעים יצאו מהשוק בחלקם הגדול, ובכך יתרמו לרגיעה יחסית גם במדד מחירי הדירות, שאולי תתחיל כבר במדד האחרון לשנה הנוכחית.

האמירה הזו מתבססת במידה רבה מהניסיון שנצבר בעקבות העלאת מס הרכישה ב-2015, ואולם המצב בסוף 2021 שונה: ב-2015 הזוגות הצעירים ציפו בסבלנות לתוכנית הקסם של כחלון, "מחיר למשתכן", ואילו היום הם לא מצפים לשום דבר. להיפך - רק לעליות מחירים נוספות; בנוסף, מוזרם כיום כסף רב מההייטק לנדל"ן - מה שאז לא היה; ולבסוף - מדד מחירי הדירות ב-2015 עלה בשיעור של כמחצית מהמדד הצפוי של 2021. וזה הבדל עצום. לפיכך אין בטחון שמה שהיה אז יהיה גם היום.