המילניאלס מתדלקים את רכישות הדירות בארה"ב

אלכס ומישל אנגרט חיו בשנים האחרונות של שנות ה־20 שלהם בלי כתובת קבועה. הם יצאו מדירה קטנה במנהטן ב־2018 ושהו בשכירות לטווח קצר במקומות רבים בארה"ב לפני שיצאו לירח דבש של שנה וטיילו סביב העולם. את הטיול שלהם התחילו בפיליפינים.

כשהמגפה עצרה את הטיול שלהם באמצע בשנה שעברה, אנגרט, 31 החליט לקחת משרה ביחסי ציבור בריצ'מונד, וירג'יניה. הוא וגב' אנגרט, שגם היא בת 31 ועובדת בחברת טכנולוגיה העוסקת בבריאות, החלו לחפש בית באביב האחרון. לאחר שהפסידו בהרבה הצעות שהגישו, העלו את התקציב שלהם, שעמד על 400 אלף דולר. ביולי, שילמו 635 אלף דולר על חווה עם שלושה חדרים באזור חורשה ליד קאנטרי קלאב בריצ'מונד.

"היו לי כל מיני חרטות בחיים אם לא הייתי מטייל", אמר אנגרט. "אבל התחושה הייתה שהגיע הזמן להתיישב ולתקוע שורשים".

במשך שנים, התובנה השגורה הייתה שאנשי דור המילניום, שנולדו בין 1981 ל־1996, יהפכו לדור שייוותר ברובו על הבעלות על בתים. במקום זה, מאז 2019, כשעברו את אנשי דור הבייבי בום והפכו לדור המבוגר הגדול ביותר בארה"ב מבחינה מספרית, הגיעו לאבן דרך בתחום הדיור, כשההלוואות על יותר מחצי מכל המשכנתאות שהוגשו בשנה שעברה היו של מילנאלים.

התיאבון הגדל של הדור הזה לבעלות על בתים הוא אחת הסיבות שכלכלנים רבים חוזים את שהביקוש לקניית בתים יישאר חזק במשך שנים רבות.

רק לעתים רחוקות היה שוק הדיור למכירה לוהט יותר מבשנה שעברה. המחיר החציוני לבית בנוי שנמכר באוקטובר היה כמעט 354 אלף דולר, קרוב לשיא וזינוק של כ־13% לעומת השנה הקודמת, על פי איגוד סוכני הנדל"ן הלאומי. המחירים טיפסו לעומת שנה קודם לכם לשיא של 116 חודשים רצופים, והעליות בשיעור דו ספרתי הגיעו לכל פינה של ארה"ב השנה.

השיגעון הזה נרגע מעט בחודשים האחרונים. יותר קונים משהים את החיפוש או מוותרים, כשהם מיואשים בגלל המחירים הגבוהים והמלאי המועט של בתים למכירה, כך אומרים סוכני נדל"ן. כמה משקיפים על השוק צופים שמכירות הבתים ישתטחו או ירדו מהרמה של היום. הם אומרים שמגפת הקורונה גרמה לזינוק חד ולא צפוי ברכישת בתים שלא יחזור על עצמו, וזה גרם לפרץ מכירות שבזמנים רגילים היה נפרש על פני כמה שנים.

ההשפעה של הקורונה על הרגלי המגורים

אבל רוב האנליסטים העוסקים בדיור לא צופים גל של קיצוצי מחירים של בתים בזמן הקרוב. הם אומרים שהמגפה ועליית העבודה מרחוק האיצו את מגמות רכישת הבתים של מילניאלים שכבר החלו לקרות בלאו הכי. משפחות צעירות הגרות בדירות החליטו לקנות בתים בפרברים או לעזוב את הערים היקרות לערים זולות יותר. מילניאלים שכבר היו להם בתים החליפו אותם בבתים גדולים יותר. הימנעות מתשלומים על הלוואות לימודים, צ'קים של סיוע פדרלי ושוק מניות תוסס עזרו לכמה רוכשים בפעם הראשונה להרשות לעצמם לשלם תשלום ראשוני.

הדור הזה היה אחראי ל־67% מבקשות המשכנתה על בתים בפעם הראשונה ול־37% מהרכישות החוזרות בשמונה החודשים הראשונים של 2021, על פי CoreLogic. וכשהכמות הגדולה ביותר של מילניאלים הגיעו לגיל 30 השנה - מעט יותר צעירים מהגיל החציוני 33 שבו קונים בית ראשון - המספרים האלה עוד עשויים לגדול. זה נכון במיוחד בגלל שמילניאלים מתחתנים ועושים ילדים בשלב מאוחר יותר בחייהם לעומת דורות קודמים, ואלה שני אירועים שלעתים קרובות יכולים לעודד קנייה של בית.

התנאים הפיננסיים בקושי יכלו להיות טובים יותר למילניאלים, שהתמודדו עם פער הון גדול לעומת דורות קודמים. כשמוטל עליהם העול של חוב ההלוואות ללימודים והמסלול שלהם לקריירה הוסט לשוליים בגלל המשבר הכלכלי של 2008 וקריסת שוק הדיור, למילניאלים רבים לא היו חסכונות לתשלום ראשוני בשנות ה־20 שלהם. חלק מהם לא חשבו שבעלות על בית היא השקעה כדאית. הסטנדרטים לאשראי נעשו מחמירים יותר אחרי קריסת שוק הדיור, וזה הקשה על לווים צעירים רבים להיות זכאים לקבל הלוואות.

כבר לא מחפשים רק חוויות

כמה ברוקרים של משכנתאות הציעו תיאוריה על פיה מילניאלים מעדיפים לשכור ולהוציא כסף על טיולים וחוויות מאשר לרכוש בתים. "דיברנו במשך שנים על האופן שבו מילניאלים מעדיפים 'לעשות' מאשר 'שיהיה להם'", אמר ריצ'רד רובין, סוכן נדל"ן ממשרד בוויסקונסין.

אבל ישיבה על השוליים משמעותה להפסיד את אחד מהמקורות הגדולים ביותר של יצירת הון בדור האחרון: בעלות על בית. ב־2019, משקי בית של מילניאלים מבוגרים יותר היו בעלי שווי נטו נמוך ב־11% מהציפיות בהתבסס על ההון שהשיגו דורות קודמים של אמריקאים בגילאים דומים, בזמן שהשווי נטו של מילניאלים צעירים יותר היה נמוך ב־50%, על פי הפדרל ריזרב של סנט לואיס.

מחירי הבתים עלו בשנה האחרונה, והעלו שאלות אם עתה הזמן הטוב ביותר לקפוץ לשוק. אבל רכישת בית היא עדיין יותר בת השגה לרוכשים רבים בפעם הראשונה היום ממה שהייתה לדורות קודמים, כך אמר מארק פלמינג, כלכלן ראשי ב־First American Financial Corp. זה בגלל שהמשכורות גבוהות יותר ושיעורי הריבית ירדו מיותר מ־10% בשנות ה־80 לבערך 3% היום.

תשלום משכנתה טיפוסי לבית למשפחה אחת במחיר חציוני עמד על 17% מההכנסה החציונית למשפחה ברבעון השלישי של 2021, על פי איגוד סוכני המקרקעין הלאומי. מדובר בירידה לעומת 23% בשנות ה־90, אז הרבה מאנשי דור הבייבי בום היו בשנות ה־20 וה־30 שלהם.

האתגר העיקרי לקוני בתים מדור המילניום, אמר פלמינג, אינו אם הם יכולים להרשות לעצמם לקנות בית אלא אם הם יכולים לנצח במלחמת התמחרות. השוק המשוגע השנה הקשה במיוחד על קונים היכולים לשלם רק תשלום ראשוני קטן להתחרות. רוכשי בתים בפעם הראשונה מפסידים פעמים רבות לאנשים הקונים במזומן או משקיעים הקונים כדי למכור הלאה או להשכיר את הבתים.

המחסור בדירות לא צפוי לחלוף במהרה

הביקוש הגובר של מילניאלים קורה במקביל למחסור בדירות שנראה שלא יחלוף במהרה. היו 1.25 מיליון בתים למכירה בסוף אוקטובר, ירידה של 12% לעומת שנה קודם לכן. חברת מימון המשכנתאות פרדי מק חישבה בסוף 2020 שבשוק הדיור בארה"ב חסרות 3.8 מיליון דירות למשפחה אחת לעומת מה שהיה נחוץ כדי למלא את הביקוש במדינה.

אי ההתאמה הזאת מספק מעין רצפה לשוק, צבא של רוכשים המוכנים לצאת לפעולה ברגע שהמחירים יתחילו לרדת, כך אומרים סוכני נדל"ן ומנהלים בתחום המקרקעין. כ־32% מאנשי דור המילניום שנסקרו על ידי חברת המחקר על דיור Zonda בסוף 2020 ותחילת 2021 אמרו שהם מתכננים לקנות בית בשנה עד שלוש שנים הקרובות או ברגע שיצליחו לגייס כסף לתשלום ראשוני. רק 7% אמרו שהם לא מתכננים להיות בעלי בתים לעולם.

"בהחלט יכולים להיות לך מספרי שיא של ביקוש" בשנים הקרובות, אמר ריאן דוברץ, מנהל שותף של תיקים בחברה המשקיעה בחברות נדל"ן, כולל קבלני בנייה ויזמים לפיתוח קרקע. "זה רק בגלל שהמילניאלים סוף כל סוף עוברים לבתים משפחתיים בקנה מידה משמעותי".

מריאל ומאט בלאבן שהם בני 35 ו־36 בהתאמה, היו מבסוטים לגור בדירות שכורות במשך שנים, אבל כשנולדו להם ילדים הפרספקטיבה שלהם השתנתה. כשהמגפה הגיעה, הייתה בלאבן בהיריון עם הילד השני שלהם, והם החליטו לעבור מקליפורניה לפנסילבניה על מנת להיות קרובים יותר למשפחות שלהם. לאחר שבחנו יותר מ־30 בתים, ההצעה החמישית שלהם התקבלה באביב האחרון על בית של ארבעה חדרי שינה בוויין, פנסילבניה.

"בעלי ואני שנינו גדלנו בבתים עם חצר ובשכונות ואני חושבת ששנינו רצינו אתה זה לבנות שלנו", אמרה בלבאן.

כ־31% מהמילניאלים המבוגרים יותר ו־43% מהמילניאלים הצעירים יותר כיום לא משלמים משכנתא אבל עשויים להיות זכאים למשכנתא, על פי ניתוח של פרדי מאק של נתוני כרטיסי אשראי.

בשמונה החודשים הראשונים של השנה, מילניאלים היוו את חלק הארי של מבקשי משכנתאות בסן חוזה, קליפורניה; באוסטין, טקסס; וסיאטל, כולם אזורים עירוניים עם מספר גדול של משרות טכנולוגיה, על פי CoreLogic. מילניאלים גם היו יותר מחצי מהמבקשים בשווקים יותר בני השגה כמו פיטסבורג, מילוואקי ובאפלו, ניו יורק, כך נמסר מ־CoreLogic.

"יש לנו הרבה אנשים שבחרו לשכור לתקופה הרבה יותר ארוכה ממה שהיה נעשה לפני חמש או עשר שנים", אמרה דנה דיוויס, מתווכת נדל"ן באזור באפלו. "במקום לקנות את הבית הראשון שיהיה בית של 150 אלף דולר, אנו רואים כעת הרבה רוכשי בתים בפעם הראשונה קונים בטווח 250 עד 350 אלף דולר".

כוח קנייה גדול יותר של המילניאלים מתחיל לשנות את פני הבעלות על בתים בארה"ב. בדור המילניאלים יש יותר משקי בית שחורים והיספנים לעומת דורות קודמים. כ־45% מהמילניאלים אינם לבנים, לעומת כ־40% מהדור שנולד בין 1965 ו־1980; ו־28% מאנשי דור הבייבי בום, שנולדו בין 1946 ל־1964, על פי חברת המחקר פיו.

שיעור הבעלות על בתים למשקי בית לבנים צפוי להמשיך לעבור את שיעור הבעלות על בתים של משקי בית לא לבנים בשני העשורים הקרובים, על פי המכון האורבני. אבל מספר משקי הבית הלבנים צפוי לרדת בין 2020 ל־2040, כך נמסר מהארגון, בזמן שהגידול נטו בבעלות על בתים תהיה של אנשים לא לבנים.

בעלות על בתים של אנשים ממוצא לטיני גדלה בארה"ב בקצב שיא. מספר בעלי הבתים ההיספניים עלה ביותר מ־700 אלף לכמעט 9 מיליון בשנה שעברה, על פי נתוני מפקד אוכלוסין שקובצו על ידי האיגוד הלאומי של מומחי מקרקעין היספניים, קבוצה בתעשייה. הגידול הזה הוזן בעיקר על ידי רוכשים צעירים יותר: הגיל החציוני של היספנים בארה"ב היה 30 ב־2019, צעיר בכ־14 שנים לעומת הגיל החציוני של אמריקאים לבנים שאינם היספנים.

הברט סומיילאן, בן 31, שילב ידיים עם אימו לורד סמויילן לרכישת בית של שלושה חדרים עם בריכה ומוסך נפרד הצמוד לדירה בגרנדה הילס, קליפורניה, בפברואר.

"אני קצת מרגיש שאני חייב את זה למשפחה שלי, כמהגר", אמר סומיילאן, שנולד בקובה. "אני אוהב להיות בעל בית... בסופו של דבר מסיימים עם המשכנתה, וזה שלך".