לא בהכרח סיפור של היצע וביקוש: הטירוף של שוק הנדל"ן כבר מזמן לא רציונלי

מדור שהולך בעקבות הכסף ומנתח את מה שקרה אתמול, כדי שננסה להתכונן למה שיקרה מחר. הערות ותגובות: dror-m@globes.co.il

עד כמה שוק הדיור הוא בראש ובראשונה שוק של ציפיות? תסתכלו על הסיבוב הקודם שבו היו פה עליות דו-ספרתיות במחירי הדירות. כשהמחירים עלו והכותרות זעקו על מחסור בהיצע ומשבר דיור, גם הביקושים עלו בהפוך על הפוך. בעיקר בגלל שהציבור הרחב הניח שמחר יהיה עוד יותר יקר, נבואה שהגשימה עצמה די בקלות. זו הסיבה שהמחירים עלו ב-10.6% בשנת 2008, ואז ב-19.9% בשנת 2009, ואז הם "נרגעו" מעט והסתפקו בעלייה של 14.1% בשנת 2010. רק אשליית המחאה החברתית ב-2011 הצליחה להרגיע מעט את ההסתערות.

זו הסיבה שמחירי הדירות - שכבר גבוהים היום בכ-160% מהמחירים ההם של תחילת 2008, יסיימו את 2021 בעלייה דו ספרתית (אחרי עלייה של 8.3% מדצמבר 2020 ועד אוקטובר), ולפי שעה מדובר בעיקר בזרז לעוד אלפי ישראלים לקפוץ על הרכבת הנדל"נית הלוהטת.

זה כבר לא באמת רציונלי. חלק גדול מדי מאותם ביקושים אדירים מגיע מאנשים שלא רוצים לפספס את הרכבת, ולא מאנשים שמחפשים איפה לגור. יעידו 4,800 הישראלים שקנו דירה שנייה (או יותר) באוקטובר - שליש מכמות הרוכשים בשוק. עדות נוספת נמצאת באלפי דירות שקנו מחוסרי דירה איפה שרק יכלו. זאת, במטרה להשכיר את הדירה שרכשו ולשכור אחרת היכן שהם באמת רוצים לגור ולעבוד. ניתן לראות זאת גם בעובדה שמחירי הדירות מנזקים בחודשים האחרונים בפריפריה, לא פחות מאשר בלב אזורי הביקוש. במחוז הדרום, שם למדינה יש באמת קרקעות ושיווקים בלי סוף, נרשמה עליית המחירים הגבוהה ביותר ברבעון האחרון - יותר מ-4%, פי שניים ממחוז תל אביב.

כששר אוצר, שר שיכון ושרת פנים אומרים בכל הזדמנות כי לכל היותר יצליחו למתן את קצב העליות, למה שאנשים לא יקנו דירה ומקסימום יעשו עליה סיבוב קצר?

אבל בזמן שהממשלה דוחפת את הביקושים, הגיע הזמן לשים לב לתמורות בהיצע. במשרד האוצר ערכו השבוע ניתוח של כל 54 אלף מודעות השיווקים הפתוחות באתר רשות מקרקעי ישראל, "בניכוי מודעות לא ריאליות, בשקלול שיעור ההצלחות הממוצע של המכרזים הקודמים, ובתוספת עסקאות בפטור ממכרז שיש בכל שנה". צחי דוד, סגן ראש אגף תקציבים, העריך כי "גם אם לא תתווסף ב-2022 מודעה אחת, בשנה הבאה ישבר השיא של 2021, שכבר שובר שיא היסטורי. מדובר על למעלה מ-50 אלף דירות שייבנו על קרקעות מדינה. אנחנו בנורמל חדש".

אפילו תכנונית: המצב הרבה פחות גרוע

גם תכנונית אנחנו במצב הרבה פחות רע מהחשש המוקדם. רשויות התכנון יסיימו את 2021 עם כ-80 אלף יחידות דיור מתוכננות, אחרי שבשנה שעברה תוכננו 95 אלף יח"ד ובשנה שלפניה 141 אלף יח"ד. זה לא מספיק, אבל גם לא שפל נורא.

הוועדה הממשלתית המיוחדת לתכנון מתחמי מגורים, הוותמ"ל, החלה לעבוד ביולי אחרי קיפאון של שנה והיא נותנת עבודה (הלוואי שיכולנו לומר זאת גם על איכות התוכניות ולא רק על המספרים שהיא מייצרת). כרגע מוכרזות 60 תוכניות בוותמ"ל והיא מקיימת דיון כמעט מידי שבוע. הלמ"ס דיווחה השבוע שמאוקטובר 2020 עד ספטמבר 2021 הונפקו היתרי בנייה ל-61,760 דירות חדשות - גבוה ב-8% מהתקופה המקבילה (התחלות הבנייה עצמן עלו ב-4%, ל-56 אלף דירות, נתון שעוד יתעדכן בדיעבד כלפי מעלה).

  

גם ההתחדשות העירונית נכנסה לעידן חדש

גם ההתחדשות העירונית, ההבטחה הגדולה של כל העשורים האחרונים, נכנסה לעידן חדש. אחרי שפרויקטים של פינוי בינוי לא הצליחו מעולם לייצר יותר מ-3,000 דירות בשנה, 2021 כבר תסתיים עם התחלות בנייה של 6,000 דירות, ונראה שמדובר סוף סוף בצמיחה אקספוננציאלית. במקביל, תמ"א 38, התוכנית שהוספדה יותר מפעם אחת, תוסיף השנה 10,000 דירות (רחוק מהשיא של 14 אלף יח"ד בהיתרים ב-2019, ועדיין לא מעט).

בשורה התחתונה, המשוואה של היצע דל מול ביקוש חזק רחוקה מלהתהפך, ודאי כל עוד הריבית הנמוכה דוחפת אותנו לחפש עסקאות מניבות תשואה. אבל מוכרחים גם לנשום רגע ולהפנים שההיסטריה יצאה לגמרי מפרופורציה.