גרים בבניין עם מכפיל חניה? על מי חלה עלות התחזוקה

אחת הסוגיות הרגישות בבניינים משותפים שבהם יש מכפילי חניה המשמשים חלק מבעלי הדירות, היא מי נושא בעלויות התחזוקה והטיפול הנובעים מהשימוש בהם.

■ המחלוקת: בבניין ברח’ הסנה 9 ברמת גן, אשר נבנה במסגרת תמ"א 38/2, נבנו 14 חניות במכפילים ושבע חניות רגילות. בעלי החניות במכפילים טענו כי המכפיל מהווה חלק מהרכוש ומהמערכות המשותפות, ולכן כלל הבעלים צריכים לשאת בעלויות תחזוקתן, ואילו שבעת הבעלים האחרים טענו כי המכפילים הוצאו מהרכוש המשותף, ולכן לא ניתן להשית את עלות תחזוקתם על כלל הבעלים, אלא אם הדבר נכתב במפורש.

■ החלטה ראשונה: בערכאה הראשונה, המפקחת קבעה כי מכפילים מהווים רכוש משותף שכן רוב בעלי הדירות (14 מתוך 21) עושים בהם שימוש. לאחר מכן קבעה כי על-פי הסכמי המכר, המכפילים הוצאו מהרכוש המשותף, והכלל הוא שרכוש שאינו רכוש משותף, ולכן חלה חובת תשלום על בעליו (סעיף 58 לחוק המקרקעין).

המפקחת בחנה את הסכמי המכר וקבעה כי אין בהסכמי המכר הסדר חוזי ברור וסדור שלפיו עלות המכפילים שהוצאו מהרכוש המשותף תחול על כלל הבעלים, וקבעה כי קיימת סתירה בין הוראות הסכם המכר לבין המפרט הטכני, וברור כי סתירה זו עלולה להוביל לתביעות נוספות גם נגד היזם, אך קיים הסדר ספציפי במפרט הטכני שמטיל חבות תשלום תחזוקה המכפיל על בעליו בלבד, וממילא כל סתירה בסוגיה זו יש לפרש לרעת בעלי המכפילים, שכן מדובר בהסדר החריג לכלל שפורט לעיל.

■ החלטה שנייה: בעלי המכפילים הגישו ערעור על החלטה זו לבית המשפט המחוזי וטענו כי המכפילים לא נגרעו מהרכוש המשותף ואף קיים הסדר חוזי ברור כי חובת תחזוקת המכפילים תחול על כלל הבעלים. בטענה זו תמך גם היזם.

בית המשפט המחוזי דחה את הערעור ואימץ את קביעות המפקחת, שלפיה בהיעדר הסדר חוזי נקי מספקות שלפיו עלות התחזוקה תחול על כלל הבעלים, יש לנקוט פרשנות חוזית המצומצמת המטילה חבות על בעלי המכפילים ולא על כלל הבעלים.

בית המשפט העביר מסר חד וברור, לפיו ככל שקיימת הסכמה חוזית בין כלל הבעלים לפיו כלל הבעלים יישאו בעלויות תחזוקת המכפילים, יש לנסח אותו בצורה ברורה ומדויקת שאינה ניתן לפרשנות. בהיעדר הסדר חוזי מתאים, עלות המכפילים תושת על מי שהמכפיל צמוד לדירתו.

בית המשפט המחוזי בתל אביב, עש"א 46262-05-21 

הכותב הוא שותף במשרד מינצר־כרמון, נסים המתמחה בייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית