מאור יהודה ועד באר שבע: האם משתלם לקנות דירה על הנייר?

סיור בוקר בשכונת אור ים החדשה בדרום אור עקיבא, סמוך לקיסריה, נראה כמו סיור באתר בנייה. אף שכבר מתגוררות בשכונה כמה מאות משפחות, הבנייה בעיצומה והתשתיות עדיין אינן מוכנות. גני הילדים ובתי הספר עדיין לא הושלמו, כך שהתושבים מסיעים את הילדים בבוקר למוסדות החינוך בחלק הישן של היישוב. כיוון שאנחנו בשנת שמיטה, גם העצים יינטעו רק בשנה הבאה והפארק שבמרכז השכונה הוא כרגע ערימות עפר. החנויות ברחוב הראשי נמצאות בשלבי בנייה. גם שביל האופניים שיוביל לתחנת הרכבת באזור התעשייה קיסריה, ויאפשר אולי למשפחות להחזיק רכב אחד ולא שניים, עדיין לא נסלל.

התמונה הזו דומה ברבות מהשכונות החדשות שמתאכלסות עכשיו - הדירות מוכנות לפני התשתיות. ומה שעוד משותף להן, שלמרות היעדר התשתיות - המחירים בעלייה תלולה.
בממוצע ארצי, שנת 2020 נסגרה בעלייה של 9.9% במחירי הדירות, ומאז תחילת 2021 קצב העלייה הוא של 10.5%. יצאנו לבדוק מה קרה בכמה מהשכונות החדשות שהחלו להתאכלס לאחרונה.

בכל השכונות שבדקנו נמכרו דירות מחיר למשתכן לצד דירות רגילות, ובאתר של רשות המסים לא ניתן לדעת אם הדירות נמכרו במסגרת תוכנית מחיר למשתכן או בשוק החופשי. לפיכך, פנינו ליזמים ומתווכים שמכרו דירות בפרויקט בהתחלה וממשיכים למכור גם כעת, ובחנו את הפרשי המחירים בין שני פרקי הזמן, בעת השיווק ובעת סיום הפרויקט. גם בהנחה שהמחירים לפני שנתיים היו מחירי פריסייל, כלומר אפילו עד 20% פחות מהמחיר לאחר האכלוס - אפשר לראות שבחלק מהשכונות המחירים עלו אפילו ביותר מכך.

אור יהודה, שכונת בית בפארק
עלייה של 25% בשנתיים בדירות 4 חדרים

שכונת "בית בפארק" באור יהודה נבנית לא הרחק מצומת סביון וצפויה לכלול כ-3,000 יחידות דיור חדשות. בסמוך לשכונה החל לאחרונה להיבנות הקו הסגול של הרכבת הקלה - שמגיע מיהוד דרך רמת גן עד תל אביב - אולם הצפי להשלמתו רק ב-2026. השכונה נבנית בשלבים כך שחלק מהתשתיות עדיין חסרות. בשכונה ייבנו בסך הכול 3,000 יחידות דיור (עד כה שווקו 2,500), מהן 1,500 דירות מחיר למשתכן.

חברת גינדי החזקות בונה כמחצית מהדירות בשכונה - 1,429 יחידות דיור ב-27 בניינים. הפרויקט שלה יכלול בניינים בני 9-14 קומות, ובהם דירות בנות 4, 5, ו-6 חדרים, דירות דופלקס גן, מיני-פנטהאוזים ופנטהאוזים.

 שכונת בית בפארק, אור יהודה / צילום: איל יצהר

מהבדיקה עולה כי דירות 3 חדרים בפרויקט, 75 מ"ר + 10 מרפסת, נמכרו בדצמבר 2018 ב-1.67 מיליון שקל. כעבור שלושה חודשים, במרץ 2019, אותן דירות נמכרו ב-1.96 מיליון שקל - עלייה של 17.3%, וכעבור שנה, בדצמבר 2020, הן נמכרו ב-2.15 מיליון שקל - כלומר בשנתיים מחירי הדירות עלו ב-28.7%.

דירות 4 חדרים בפרויקט, 100 מ"ר + 12 מרפסת, נמכרו בנובמבר 2018 ב-1.95 מיליון שקל, ותוך חודשיים בלבד, בינואר 2019, המחירים זינקו ב-10.2%, ואותן דירות נמכרו ב-2.15 מיליון שקל. בדצמבר 2020 מגמת העלייה ממשיכה לזנק ומחיר הדירות עמד על 2.45 מיליון שקל, כלומר תוך שנתיים בלבד המחירים זינקו ביותר מ-25%.

דירות 5 חדרים, 120 מ"ר + 12 מרפסת, שנמכרו בנובמבר 2018 ב-2.36 מיליון שקל, עלו בחודש מאי 2019 כבר 2.6 מיליון שקל - כלומר מחיריהן רשמו עלייה של יותר מ-10% תוך חצי שנה בלבד. בדצמבר 2020 עמדו המחירים על 2.75 מיליון שקל לדירות 5 חדרים באותו גודל, כלומר המחיר זינק ביותר מ-16% תוך שנתיים. בפרויקט נמכרו גם פנטהאוזים של 160 מ"ר + 100 מ"ר מרפסת ומחירם עמד בנובמבר 2018 על 3.15 מיליון שקל. אולם ביולי 2019 הם נמכרו ב-3.45 מיליון שקל, כלומר עלייה של יותר מ-9%, וביוני 2020, פנטהאוז בפרויקט נמכר ב-3.6 מיליון שקל - עלייה של יותר מ-14% תוך פחות משנתיים.

"המחיר של הדירות הנ"ל הוא מחיר פריסייל, כלומר על הנייר, שבוצעו בשנתיים האחרונות, 2018-2019. הדירות בפרויקט שלנו טרם נמסרו ללקוחות לכן המחירים הללו לא כוללות את ההפרש בין מחיר פריסייל למחיר דירה מוכנה", אומר שלמה בן צור, סמנכ"ל מכירות בגינדי החזקות, "אולם כבר היום, אם תסתכל על פרויקט שנבנה לידנו בשכונה ותעשה השוואה, תראה שמחירי הפריסייל שלהם גבוהים ב-800-700 אלף שקל, מה שאומר שדירת 5 חדרים שמכרנו בפריסייל לפני שנתיים וחצי ב-2.3 מיליון שקל, או אפילו שנה וחצי, ב-2.5 מיליון שקל, נמכרת היום ביותר מ-3 מיליון שקל עם צפי אכלוס של עוד ארבע שנים.

"גם דירות 3 חדרים שהתחלתי למכור לפני שנתיים בסביבות ה-1.7 מיליון שקל, האחרונה נמכרה לפני שנה ב-2.1 מיליון שקל, היום נמכרות בפרויקטים בסביבה ב-2.3 מיליון שקל עם צפי אכלוס של עוד שלוש שנים. דירה כזו מוכנה יכולה לעלות 2.4 מיליון שקל".

 שלמה בן צור, גינדי החזקות / צילום: רועי פלדה

הסיבה, כפי שמתאר בן צור, היא קודם כול ההיצע הנמוך בסביבה והביקוש הגבוה, אולם האווירה בשוק הנדל"ן משחקת תפקיד משמעותי גם כן. "ישנו רושם שהמחירים ימשיכו לעלות, לכן בקרב המשקיעים ישנה אווירה שמי שלא יקנה עכשיו יצטרך לשלם עוד יותר בהמשך".

בבדיקה באתר יד 2 נמצאו בשכונת בית בפארק דירות להשכרה בטווח מחירים של 5,100 שקל לדירת 3 חדרים בגודל 100 מ"ר עד ל-6,100 שקל לדירת 120 מ"ר בקומת קרקע. דמי שכירות לדירות 4 חדרים נעים בין 5,650 שקל לדירה בשטח 120 מ"ר עד 8,500 שקל לדירה מעל 230 מ"ר, ודמי השכירות לדירות 5 חדרים נעים בשכונה בין 6,800 שקל ל-125 מ"ר עד ל-10,000 שקל לדירה של 220 מ"ר.

"הצלחנו להשכיר שלוש דירות בטווח מחירים של 5,500 שקל לדירת 3 חדרים ו-6,100 לדירת 4 חדרים, אולם המחירים לא ממש מוצדקים", אומרת שירן כבאז מרי-מקס עלית. "אם נסתכל על מחירי השכירות באור יהודה בכלל נמצא כי דירות 3 חדרים עם מרפסת ומעלית מושכרות כיום בסביבות 4,700 שקל, דירות 4 חדרים מגיעות בדרך כלל ל-5,800 שקל. שכונת בית בפארק עוד לא הושלמה, אולם יש ביקוש מטורף והיצע נמוך לכן המחירים גבוהים". לדבריה "רוב השוכרים הם מגוש דן, אור יהודה, רמת גן, יהוד וגבעתיים, רובם שכירים".

אור עקיבא, שכונת אור ים
עלייה של כ-17% בשנה במחירי דירות 4 ו-5 חדרים

שכונת אור ים מוקמת בימים אלה בדרום אור עקיבא, בסמוך לקיסריה. בשונה משכונות חדשות רבות בארץ, בשכונה זו, שבנויה על אדמות של הקרן לפיתוח קיסריה, הבניינים נמוכים יחסית.

בפרויקט "חלומות אור ים" של שיכון ובינוי נדל"ן ייבנו 23 בניינים ובהם 679 דירות, מהם 546 דירות ששווקו בשלב א'. בשלב ב' ישווקו עוד 133 דירות. רוב שלב א' נמכר לחברי מועדון חבר. נתי גלבוע משיכון ובינוי אומר כי: "התכנון של השכונה יייצר סגנון חיים שבו הכול נגיש לדיירים, הבניינים הנמוכים נבנו תוך השארת מרחבים, יש הרבה מרחבים ירוקים ויהיו חנויות שיספקו את צורכי היום יום. כל אלה מאפשרים חיי קהילה נוחים ומייצרים ערך נוסף בהיבט איכות הסביבה על ידי הפחתת הצורך בנסיעות. היכולת לאכלס יותר מ-500 משפחות בתוך ימים ספורים יצרה לאותם דיירים הגשמה כמעט מיידית של חיי הקהילה".

מהבדיקה עולה כי דירות 4 חדרים, עד 104 מ"ר בפרויקט, נמכרו ב-2020 בשוק החופשי ב-1.52 מיליון שקל, אותן דירות נמכרו כעבור שנה אחת בלבד במחיר של 1.78 מיליון שקל - כלומר עלייה של 17.1%. דירות 5 חדרים, בשטח עד 127 מ"ר, נמכרו ב-2020 ב-1.68 מיליון שקל וכעבור שנה, ב-2021, אותן דירות נמכרו ב-1.98 מיליון שקל, עלייה של 17.8%.

 שכונת אור ים, אור עקיבא / צילום: שלומי יוסף

"דמי השכירות באור עקיבא עומדים על כ-3,500 שקל לדירות 3 חדרים, ובין 3,600 עד 4,200 לדירות 4 חדרים, תלוי ברמת האבזור", אומרת ספיר ירון, בעלת משרד תיווך ספיר נדל"ן באור ים. "דירות חמישה חדרים מושכרות בכ-4,000 שקל לדגם הבסיסי וכ-4,600 לדירה משודרגת. גם מיני פנטהאוזים מושכרים ב4,700-5,200 שקל".

יובל פלינקר, מנהל סניף רימקס מקצוענים באור עקיבא, סבור כי "הביקוש ההולך וגדל לרכישת נדל"ן למגורים באור עקיבא נובע מהמיקום (30 דקות מחיפה, 40 דקות מתל אביב בשעות בלי פקקים, הקרבה לים) ומהתמורה שהרוכשים מקבלים לעומת אזור השרון והמרכז".

ירון מוסיפה כי "הקונים בפרויקטים באור ים הם כבני 30, זוגות צעירים ומשקיעים. הם מגיעים מכל הארץ, במיוחד מיישובי הסביבה: פרדס חנה כרכור, בנימינה, זכרון יעקב, קיסריה, ומאזור חיפה והקריות".

טירת הכרמל, שכונת גלי כרמל 
דירות הפנטהאוז בשכונה התייקרו בכ-35%

בטירת כרמל יש בנייה חדשה רבה. לפי נתוני הלמ"ס מתגוררים ביישוב 26 אלף תושבים, והאוכלוסיה גדלה בקצב של 5.1%. הפרויקט שבדקנו הוא פרויקט "נוף לים" של חברת האחים שרבט. בפרויקט שני מגדלים בני 25 קומות, שכוללים 182 יח"ד וקומת קרקע של מסחר. כל הדירות בפרויקט נמכרו בשוק החופשי.

דירות 3 חדרים: בדצמבר 2018 נמכרה דירת 75 מ"ר עם מרפסת בשטח 19 מ"ר בקומה הרביעית, במחיר של 1.14 מיליון שקל. בספטמבר 2021 נמכרה דירה זהה בקומה שנייה במחיר של 1.43 מיליון שקל - עלייה של 25% לעומת 2018. כיום מוצעת באותו בניין דירת 3 חדרים ב-1.5 מיליון שקל.

 שכונת גלי כרמל, טירת כרמל / צילום: שלומי יוסף

דירות 5 חדרים: בנובמבר 2018 נמכרה דירת 5 חדרים בשטח של 115 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת, בקומה שישית, במחיר של 1.5 מיליון שקל. דירה זהה נמכרה לפני פחות מחודשיים, באוקטובר 2021, בקומה החמישית - במחיר של 1.7 מיליון שקל. זוהי עלייה של 13.3%. בקומות הגבוהות, מחירי הדירות הגדולות קפצו: ביוני 2018 נמכרה דירת 5 חדרים בשטח של 115 מ"ר בקומה ה-20 תמורת 1.63 מיליון שקל, ולאחרונה נמכרה דירה זהה בקומה ה-19 במחיר של 2.02 מיליון שקל - עלייה של 24%. ביד 2 מוצעת כעת דירת יד שנייה בפרויקט (חדשה), בשטח 125 מ"ר בקומה השביעית, ב-1.82 מיליון שקל. דירה בקומה ה-14 מוצעת ב-1.95 מיליון שקל.

אם אפשר ללמוד משהו על מחירי השכירות: דירת 5 חדרים בפרויקט, בקומה השמינית בשטח 115 מ"ר, מוצעת להשכרה ב-5,290 שקל - תשואה של 3.7% (לפי מחיר של 1.7 מיליון שקל).

לגבי דירות פנטהאוז, העליות במחירים בטירת הכרמל היו משמעותיות: בדצמבר 2020 נמכרה דירת פנטהאוז 216 מ"ר + 50 מ"ר מרפסת, בקומה 23, במחיר של 2.55 מיליון שקל, כלומר 11.8 אלף שקל למ"ר (לא כולל מרפסת) ובספטמבר 2021, תוך פחות משנה, נמכר פנטהאוז 200 מ"ר + 84 מ"ר מרפסת ב-3.2 מיליון שקל, כלומר 16 אלף שקל למ"ר (לא כולל מרפסת) - עלייה של 35.5% במחיר למ"ר.

באר שבע, שכונת נחל הפארק
"אין הבדל בין מחיר פריסייל למחיר דירה מוכנה בבאר שבע"

שכונת פארק הנחל החדשה נבנתה בכניסה הדרומית לבאר שבע, ועתידה למנות בסופו של דבר כ-4,500 יחידות דיור. באר שבע טאצ' הוא הפרויקט הגדול בשכונה. את הפרויקט בונה חברת סלעית, השותפה בפרויקט יחד עם קבוצת שובל, וממנה נמסר כי "בפרויקט 800 יחידות דיור ב-31 בניינים. 300 הדיירים הראשונים נכנסים בימים אלה לבניינים הראשונים לאחר שפיתוח שלב א׳ הסתיים, לרבות פתיחת מוסדות החינוך. שיווק הפרויקט החל בחודש ינואר 2019 ובמהלך השנתיים שבו נבנו הבניינים המחירים עלו ב-20% בממוצע". מעיריית באר שבע נמסר כי 486 דירות בפרויקט שווקו במסגרת תוכנית מחיר למשתכן.

בתחילת השיווק, בחודש ינואר 2019, נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 82 מ"ר בקומה 7 ב-1.01 מיליון שקל. דירה זהה בבניין אחר בפרויקט נמכרה ביולי 2020 במחיר של 1.19 מיליון שקל - עלייה של 17.8%.

עליית המחיר התלולה ביותר נרשמה בדירות 4 חדרים. דירה כזו בשטח 110 מ"ר בקומה 4, נמכרה בדצמבר 2018 ב-1.19 מיליון שקל. דירה אחרת בקומה 8 בפרויקט (קומה יקרה מעט יותר) נמכרה באוקטובר 2021 במחיר 1.52 מיליון שקל, כלומר, עלייה של 27.7%.

 שכונת פארק הנחל, באר שבע / צילום: דיאגו מיטלברג

דירת 6 חדרים, 135 מ"ר, בקומה 5, נמכרה במרץ 2021 במחיר 1.4 מיליון שקל. דירה זהה נמכרה לאחר שמונה חודשים בלבד במחיר של 1.53 מיליון שקל - עלייה של 9%.

לדברי שייקה נפחא, הבעלים של חברת סלעית, "עליית המחיר בפרויקט היא אורגנית ואינה קשורה במישרין לעליית מחירי הנדל"ן". לדבריו: "הרוב הגדול של הרוכשים הם תושבי העיר או תושבים חוזרים שהבינו שזו הולכת להיות שכונת היוקרה של באר שבע בעיקר בגלל אוכלוסייה חזקה שמגיעה ובזכות ההשקעה האדירה בתשתיות והפיתוח של השכונה".

"אין הבדל בין מחיר פריסייל למחיר דירה מוכנה בבאר שבע", אומר אמיר אוזן, בעלים של חברת תבל יזמות ושיווק נדל"ן. לדבריו, "בבאר שבע ישנו מחסור מיידי של-2,600 דירות לכן אין כל כך הבדל בין מחיר על הנייר לבין מחיר דירה מוכנה. המשקל של פריסייל יכול להתבטא בהטבה על תנאי תשלום, אבל זה לא קיים בבאר שבע".

בקרב הקהל המקומי הביקוש הוא בעיקר לפנטהאוזים ודירות גן, לעומתם, בקרב קהל המשקיעים הדירות המבוקשות ביותר הן דירות קטנות 3 ו-4 חדרים, המשקיעים, כפי שמתאר אוזן, מתחלקים לשניים, "זוכי מחיר למשתכן שהם לא מקומיים, שרכשו את הדירה לצורך השקעה זמנית ומכירה בתום תקופת החמש שנים, ומשקיעים קלאסיים שמחפשים תשואה". אוזן אומר שהתשואה בשכונה עומדת על 3.5%, אף שמחירי השכירות הם "תעלומה" - כי אין מקור דומה להשוואה, "בשנה הראשונה צפוי שמחירי השכירות יהיו 20% פחות מהמחירים בשוק בגלל ההצפה של דירות להשקעה, ובהמשך - אחרי שנתיים - דמי השכירות יתאזנו עם השוק".

 שייקה נפחא, בעלי חברת סלעית / צילום: תמר מצפי

"בשנתיים האחרונות הייתה עלייה ממוצעת של כ-150 אלף שקל במחירי הדירות הסטנדרטיות, הקפיצה המשמעותית הייתה בחצי שנה האחרונה - עלייה של 80-100 אלף שקל, כלומר עלייה של 6%-7%". אוזן מציין שההעלאה של מס הרכישה לא ממש השפיעה על השוק, "עבור המשקיעים מאזור המרכז מחירי הנדל"ן בבאר שבע הם מציאה, והעלאה של 3%, כלומר 40-30 אלף שקל, לא תפיל עסקה עבור משקיע מהמרכז. עדיין ממוצע העסקאות בעיר הוא ב-1.3 מיליון שקל ודירה בבאר שבע משתלמת גם אחרי העלאה במס רכישה, אם נשווה למחיר דירה קטנה בתל אביב".