מדד תשומות הבנייה עומד בפני שינוי וענף הנדל"ן סוער: האם המחירים ירדו ומתי זה יקרה?

השינוי הדרמטי במדד תשומות הבנייה, שנחשף בגלובס, מעורר עניין רב בענף הנדל"ן. מה זה בכלל המדד הזה, איך ישפיע המהלך על מחירי הדיור וכיצד עשויים להגיב הקבלנים שייפגעו? גלובס עושה סדר.

מה זה מדד תשומות הבנייה?

הדירות שאנחנו קונים כוללות כמובן אין ספור חלקים ופרטים שעולים הרבה מאוד כסף למי שבונה אותן עבורנו. הבטון, הברזלים, העץ, הזכוכית ועד לשכר פועלי הבניין ועוד ועוד. המחיר של כל אלה אינו תלוי בהכרח בקבלן והוא בעצמו לא יודע כמה יעלו לו לאורך חייו הארוכים של פרויקט - בו יעבור לפעמים שנים ארוכות בין המועד שבו חתמתם על רכישת דירה על הנייר ועד למועד שבו תקבלו את המפתח. לכן, כדי להגן על עצמו (ועלינו - כי אף אחד לא רוצה שהקבלן שלו ירים ידיים באמצע פרויקט ויברח), מוצמדות בדרך כלל מחירי הדירות החדשות למדד תשומות הבנייה, המורכב מאינספור הפרטים שכוללים ביחד את דירת החלומות שלנו.

וכמה זה דרמטי?

זהו, שבמשך לא מעט שנים המדד היה רגוע יחסית, כמו האינפלציה הרדומה, אולם בשנה האחרונה הוא הרים ראש בעקבות הקפיצה באינפלציה ובמחירי השינוע ברחבי העולם. רק בנובמבר האחרון טיפס מדד תשומות הבנייה למגורים ב-0.5% והשלים עלייה שנתית (נובמבר עד נובמבר) של 5.8%.

כדי לסבר את האוזן: מי שחייב ליזם, שממנו קנה את הדירה, 2 מיליון שקל, ראה בתוך שנה כיצד מחיר הדירה דה-פקטו מתייקר ב-116 אלף שקל - וגונז לו את החלום להשאיר כסף בצד לשדרוג קטן של המטבח ושל האמבטיה לפני הכניסה לדירה.

האם ההצמדה הזו היא חובה?

לא. מדובר בתנאי שמופיע בחוזה מול היזם שממנו קניתם דירה "על הנייר", והוא בהחלט ניתן למשא ומתן. יחד עם זאת, מאחר והיזם אכן חשוף לשינוי הבלתי צפוי שיהיה למחירי התשומות עד למועד שבו ימסור לכם את המפתח, כדאי להביא בחשבון שאם מרצונו הטוב הוא ויתר לכם על ההצמדה, כנראה הוא מצא דרך להוסיף לכם את העלויות הללו במקום אחר, בתוספת הסיכון ואי הוודאות כמה המדד יעלה. אפשרות אחרת היא לשלם יותר כסף מראש וללא כאב הראש של ההצמדה, לבני המזל שהגיעו לרכישה מצוידים במזומנים.

בנוסף, מדד התשומות אמנם אינו כולל את רכיב הקרקע, אבל ההצמדה שמשלם הקונה היא על כל סכום הדירה, שחלק לא מבוטל ממנה - מעל מחצית בגוש דן - הוא החלק של הקרקע. זו שנרכשה מזמן, ואין שום סיבה שנשלם עליה הצמדה שמתייחסת למחירי הברזל והעץ בעולם.

ובכל מקרה, כדאי לשים לב שאתם חותמים בחוזה על הצמדה של מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה לכל המאוחר עד למועד קבלת טופס האכלוס ("טופס 4 שמנפיקה העירייה") - ולא עד מועד קבלת המפתח. לפעמים מדובר בפער של שבועות ארוכים שיכול להקפיץ לכם את מחיר הדירה בעוד אלפים רבים.

על איזה שינוי מדובר כעת?

במשרד השיכון שומעים את אנחת רוכשי הדירות החדשות מול מדד תשומות הבנייה, והם יודעים היטב שעלות הבנייה עצמה - שאכן התייקרה משמעותית בשנה האחרונה - מהווה חלק לא גדול כל כך בעלותן של מרבית הדירות בישראל. באזור המרכז הרותח, רכיב הקרקע תופס נתח של כ-50% ואף יותר ממחיר הדירה והרווח היזמי (הקופון שגוזר היזם בסוף הדרך) כבר מגיע לעשרות אחוזים.

במשרד הגיעו למסקנה שאין שום הצדקה שגם אותם חלקים יוצמדו למדד תשומות הבנייה והם פועלים לנטרל אותם מהחישוב. עם זאת, בשל המורכבות הגדולה, הם לא הרימו את הדגל ולא עשו דבר עד שהנושא עלה השבוע בדיון בכנסת, במסגרת שאילתה שהגיש חבר הכנסת בצלאל סמוטריץ'.

האם זה יקרה בקרוב?

כאמור, העיוות בחישוב ההצמדה ידוע לא מעט זמן, אבל המורכבות גדולה ויהיה מאוד קשה להוציא את המהלך אל הפועל. רכיב הקרקע והרווח היזמי משתנה מעת לעת ומאזור לאזור ומיזם ליזם, ויהיה מורכב מאוד לחשב לאיזה שיעור מעלות הדירה נצמיד את תשומות הבנייה. אפילו לא ברור האם זו משימה שתוטל על הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הגוף הממשלתי שמעדכן מידי חודש מה קרה למדד תשומות הבנייה, או על משרד השיכון עצמו, אולי דרך רשם הקבלנים, גוף פוליטי שיהיה גם לחיץ בהרבה.

האם זה יחול רטרואקטיבית? האם בענף הנדל"ן מברכים על המהלך?

מוקדם עדיין לדעת, אבל הסיכוי שזה יחול לאחור מאוד נמוכה, בעיקר כמובן נוכח התנגדות של הקבלנים והיזמים עצמם.

למעשה, הקבלנים לא מחכים והם החלו השבוע לנסות לסכל את המהלך כולו. ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים, כבר הודיע כי מדובר ב"מהלך אומלל, שיעלה את מחירי הדירות". מוכרחים להודות שמזה שנים רבות הקבלנים מתלוננים שמדד תשומות הבנייה אינו משקף את ההתייקרות בפועל בעלות הבנייה, בעיקר נוכח השינויים שחלו בענף עצמו (יותר אלומיניום למשל בכל דירה), בעיוות שלטענתם גבוה בהרבה מרכיב הקרקע והרווח בכל דירה.

הקבלנים דורשים שאם כבר נלך למהלך כזה, אז חייבים לבדוק אם משקלות המדד עדיין נכונות (למשל ש-43% מהעלות היא שכר עבודת הפועלים). בדיקה כזו מורכבת כמובן גם היא ותימשך זמן רב. ולכן, די בהחלטה על שינוי משמעותי של הרכב המדד במקביל לשינוי ברכיבי ההצמדה כדי לתקוע את המהלך לתקופה ארוכה.

אז מה זה יעשה למחירי הדירות?

מחירי הדירות נקבעים בעיקר בשוק של היצע וביקוש, לאחר שהיזם (והבנקים שמממנים אותו) וידאו כמובן שהמחיר עוקף בקלות את עלויות הבנייה עצמן. יחד עם זאת, ביטול ההצמדה למדד על חלק ממחיר הדירה יעלה כמובן את רמת הסיכון של היזם ושל קבלן הביצוע, והוא יצטרך בדרך כלשהי לגלם זאת במחיר. ועם כל זאת, ודאות היא רכיב קריטי בכל עסקה. גם אם יתמשש איום הקבלנים ומחירה הראשוני של כל דירה יעלה מעט בגלל אותו רכיב סיכון שעבר אליהם, לא בטוח שרוכשי הדירות עשו עסקה רעה.

בשורה התחתונה, המחיר שהם ישלמו בפועל עד למועד המרגש של מסירת המפתח יהיה נמוך יותר - בזכות הרבה פחות הצמדה למדד תשומות הבנייה.

מה לגבי פרויקטים של התחדשות עירונית?

פרויקטים של התחדשות עירונית - תמ"א 38 ופינוי בינוי, בעיקר ממחישים את המורכבות בנטרול רכיב הקרקע וחישוב עלות הבנייה בכל פרויקט.

היזם שחובר בעסקה לדיירים הוותיקים מקבל מהם למעשה קרקע לבנייה, במעין עסקת קומבינציה שבמסגרתה הם יחזרו לדירות חדשות שהוא יבנה עבורם "בחינם" (בהרחבה, חיזוק ושדרוג של הבניין הישן או הריסה ובנייה מחדש) והוא ימכור את הדירות הנוספות באותו פרויקט בשוק החופשי - תוך הצמדת המחיר לתשומות הבנייה. הקושי לחלץ ולשקלל את רכיב הקרקע, שהם העבירו לקבלן, מול רכיב עלות הבנייה לדיירים הישנים והחדשים מבהיר עד כמה תוכניות משרד השיכון יתקשו להגיע לישורת סופית ואחרונה.