המהפכה שמתכנן שר השיכון נחשפת: האם בקרוב תשלמו פחות על דירה חדשה?

בשבוע שעבר הפתיע שר השיכון זאב אלקין את השוק. בתגובה לשאלה של ח"כ בצלאל סמוטריץ’ הודיע אלקין כי משרדו בוחן חקיקה שתגביל את הצמדת מחירי הדירות למדד תשומות הבנייה רק ביחס לרכיב עלות הבנייה במחיר הדירה - ולא על רכיב עלות הקרקע והרווח הקבלני והיזמי, כפי שקורה היום.

להודעתו של אלקין, שפורסמה לראשונה בגלובס, הייתה משמעות דרמטית, שכן לאחר כמה שנים שבהן עלה במתינות, זינק מדד תשומות הבנייה בשנה האחרונה בכמעט 6%, בעיקר בגלל התייקרות חומרי הגלם וההובלות. רוכשי דירה מקבלן משלמים את התשלומים לקבלן בצמוד למדד תשומות הבנייה, מה שאומר שרבים מהם יצטרכו להוסיף עוד עשרות אלפי שקלים מעבר למה שתכננו.

"בנושא מדד הבנייה קיימנו דיון מעמיק", אומר אלקין לגלובס. "אנחנו רוצים שהוא יחול על מרכיבי בנייה אמיתיים ולא על עלות הקרקע ורווח היזמים".

בשיחה עם גלובס מציין אלקין כי תיקון חישוב המדד הוא חלק ממהלך גדול יותר. וכי במשרד מגבשים טיוטת חוק לתיקון נרחב של חוק המכר לצד בניית אגף עם סמכויות אכיפה לדאגה לזכויות הרוכשים. "יש עוד שורה של תיקונים לחוק שהוצגו בישיבת הנהלת המשרד. אלה תהליכים שייתנו למשרד יותר סמכויות באכיפה של החוק על חלקיו השונים ובעיקר לטובת הרוכשים".

לדבריו, המהלך להרחבת חוק המכר ובדיקת הצורך בהגנה על זכויות הרוכשים, החלו עוד קודם לשאילתה ששלח אליו בנושא יו"ר הציונות הדתית בצלאל סמוטריץ’.

  

אלקין ציין כי בכוונתו לקדם את החוק הרחב, מה שייקח כמה חודשים, אך לחלופין אפשר שיתמוך ביוזמת חקיקה מהכנסת בנושא המצומצם יותר של המדד ורק בהמשך יכליל אותו בחוק הממשלתי.

לדברי אלקין, משרדו יתמקד בהגנה על רוכשי דירות, עניין שלא היה מפותח עד כה במשרד. "החלטנו להקים אגף עם שיניים ולכן מדברים על שינוי חקיקה נרחב. נוסף לכך נצא בקמפיין לרוכשים שיידעו את הזכויות שלהם, כמו העובדה שרוכש שמקבל את הדירה באיחור מהקבלן יכול לקבל פיצוי של 150%". לדברי אלקין הוא שריין כבר את התקציב הנדרש, וסביר שהמהלך הזה ייצא לדרך עוד קודם לתיקון חוק המכר.

ייקור של עשרות אלפי שקלים לרוכשים

אבל השינוי האפשרי במדד תשומות הבנייה כבר מעורר תגובות בשוק. רכיב הקרקע בדירה עומד היום על כ-50% באזורי הביקוש והרווח הקבלני והיזמי יכול להגיע ל-30%, כך שהמהלך אמור להפחית משמעותית את החלק במחיר הדירה שצמוד למדד. זה אולי טוב לרוכשים, אבל היזמים מתנגדים.

אחת הטענות שהם משמיעים היא שהפרדת רכיב הקרקע מרכיב הבנייה אינה ישימה. יעקב אטרקצ’י, מנכ"ל ובעלים של חברת אאורה, מסר לגלובס: "איך בדיוק יבדקו את זה? בכל פרויקט עלויות הבנייה הן שונות. הן נקבעות לפי המפרט, לפי גובה הבניינים ולפי פרמטרים רבים נוספים. התוצאה של זה תהיה פגיעה במקום אחד ובמקום אחר ייטיבו סתם. הם גם אומרים, 'ניקח את הרווח היזמי ולא נצמיד אותו למדד'. מאיפה הם יודעים מה הרווח היזמי? פרויקט אחד יפסיד, ואחד ירוויח".

 מנכ''ל אאורה - יעקב אטרקצ'י / צילום: איל יצהר

אטרקצ’י מתייחס במיוחד לפרויקטים של התחדשות עירונית: "רוב הבנייה שצפויה בארץ בשנים הקרובות תהיה בפרויקטים של התחדשות עירונית, שבהם אין רכיב קרקע. כמעט כל הוצאת פרויקט היא הוצאת בנייה כי אתה בונה גם עבור הדיירים החדשים וגם עבור הוותיקים. ולכן, איזה מרכיב בדיוק תנטרלו אם כל ההוצאה היא בנייה? הם יצטרכו לעשות כל כך הרבה דיפרנציאציה לכל פרויקט כדי לנסות להביא מדד מאוזן. כל הדבר הזה נראה לי פופוליזם לא רציני. זה לא ישים וייצור יותר עיוותים מהמצב הקיים היום.

"כשאתה עושה חקיקה או עושה מדד, צריכים להיות פרמטרים קבועים. אני חושב שהשיטה הקיימת היום שבה כולם על בסיס אחיד - לא רוכשי הדירות ולא היזמים קובעים את המדד - אלא הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על בסיס פרמטרים מקצועיים, זוהי השיטה הכי טובה והוגנת".

גם אסף אמסלם, סמנכ"ל הכספים בחברת גינדי החזקות, סבור שההצעה אינה ישימה: "חקיקה צריכה להיות פשוטה, אבל יש לנו 15 פרויקטים במקביל ולכל פרויקט יש רווח יזמי אחר ועלות קרקע אחרת ועלות בנייה אחרת. למשל, בדימונה עולה 600 אלף שקל לבנות דירה, כי שם אין מרתפי חניה למשל, ובתל אביב היא תעלה מיליון. וכשמשרד השיכון מנטרל את מרכיב הקרקע, מה יהיה בעסקאות קומבינציה ופינוי-בינוי? זה בלתי אפשר ליישום וזה לא משרת את המטרה שלו".

באשר לטענות יזמים נגד אפשרות המיפוי של המרכיבים השונים אמר השר אלקין כי "המיפוי מורכב ונצטרך לתת לזה את הדעת. זה דורש עבודה משפטית. אני מחפש להגן על הרוכש כי מעמיסים עליו עלויות לא הוגנות".

"עלויות הבנייה עלו יותר מהמדד"

יזמים רבים אמרו לגלובס בשנה האחרונה כי ההתייקרות האמיתית בבנייה חדה בהרבה מעליית המדד.

ניר ינושבסקי, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, קורא ללשכה המרכזית לסטטיסטיקה לעדכן את אופן חישוב המדד כי הוא לא משקף נכון את עליית המחירים הריאלית: "צריך לתקן את המדדים שלפיהם מחושב מדד תשומות הבנייה. המדדים לא מדויקים ולא בודקים בצורה אמינה את התנודתיות בשוק.

"בכל מדד יש משקל לאספלט, לברזל, לבטון. אם משקל הברזל במדד עלה רק ב-20% כשבפועל הוא עלה ב-50%, זה סימן שהמדד לא משקף נכון את המציאות, ולכן צריך לשבת ולתקן אותם. הסילוף, המדד הלא מדויק, שבאורח פלא משחק לטובת המדינה, צריך לתקן אותו".

 ניר ינושבסקי / צילום: אלון רון

אמסלם: "עלויות הבנייה עלו מתחילת השנה ב-10% והן עדיין לא חלחלו בכלל לשוק כי בונים עכשיו על חוזים שכבר נחתמו. העלייה נובעת בעיקר מעלייה כלל עולמית בשינוע ובחומרי הגלם. המדד אפילו לא מכסה את זה, אז הוא רוצה גם את זה להוריד? זה לא בכיוון בכלל".

"בשנה האחרונה עלויות הבנייה עלו יותר ממדד תשומות הבנייה אבל לא התלוננו על זה", אומר אטרקצ’י, "כי יכולים להיות דברים כאלה. בשנה הבאה זה יתאזן. הפרמטרים היום הם סבירים לגמרי ומקצועיים ואנחנו סומכים עליהם".

גם נעמה ברנר, סמנכ"לית כספים בקבוצת אמנון סלע, אומרת: "עלויות הביצוע עולות בהרבה יותר ממה שעלה המדד, ואנחנו מצליחים לפצות את עצמנו על העלויות רק משום שהמדד הוא על כל מחיר הדירה. לפני שנה היו משנעים מכולה ב-2,000 דולר והיום ב־18-20 אלף דולר, כלומר עד פי 10. בכל מה שקשור למחירי הברזל - כל מה שהיינו רגילים אליו לא רלוונטי".

אבל בינתיים גם מחירי הדירות עלו ביותר מההתייקרות.
"זה עניין של ביקוש והיצע, אבל הניסיון לקצץ ליזמים את הכנפיים יביא עוד עלייה. הרי היום כשמפרסמים דירה מפרסמים את המחיר שלה בלי המדדים. עכשיו יכניסו את העלויות למחיר הרשמי של הדירה והסטטיסטיקה תעוף למעלה. אם רוצים לתרום לשוק - שיורידו את מחירי הביצוע - למשל יגדילו את המכסים של העובדים הזרים. זה משהו שיכול להשפיע כבר מחר בבוקר".

בנוסף היא מציעה להתייעל בהרחבת המכסות בפעילות הנמלים וקבלת הסחורות לארץ, ולעודד את המדינה להכשרה במקצועות טכניים: מהנדסים, מנהלי פרויקטים וכו׳, ולטפל בחסמי רישוי כדי לזרז קבלת היתרי בנייה".

השר אלקין הגיב לטענות היזמים על כך שכבר היום מדד תשומות הבנייה לא משקף נכונה את עליות המחירים ואמר: "אני לא כופר בזכותם לגבות את המחיר המדויק ולהצמיד למצב הקיים - אני נגד רווח סמוי. אם מדד תשומות הבנייה לא בנוי נכון, אפשר לתקן אותו. אני מעדיף שהרוכש יידע כמה הוא באמת משלם ולא יחשוב על מחיר מסוים ויוסיף עשרות אלפי שקלים שהוא לא צריך לשלם".

לדברי ברנר: "אני חושבת שהניסיון להתערב פה בשוק הוא ניסיון בעייתי מכמה טעמים. האחד, הרי יזמים בונים על עליית המדד ומתמחרים את העבודות בהתאם. הכסף הזה יגולגל מראש על הלקוחות ואולי אפילו בעודף כי ייקחו פיצוי עודף משום שלא יכולים לסמוך על המדדים. זה יגרום חוסר שיווי משקל בשוק".

 "בשורה גדולה לזוגות הצעירים"

שמוליק לוי, יו"ר ובעלים קבוצת אמבסדור, המשווקת אלפי יחידות דיור ברחבי הארץ, מציג עמדה שונה מעט: "שינוי חקיקתי בהרכב מדד תשומות הבנייה הוא בשורה גדולה בעיקר לזוגות הצעירים ולרוכשי דירה ראשונה שעליית המדד בשנים האחרונות יצרה אצלם חרדה, חוסר ודאות וסיכון מסוים שיוכל לעלות להם בעשרות עד מאות אלפי שקלים יותר מתקציב הדירה. אבל אני סבור שצמצום הרכב המדד תוך נטרול מרכיב הקרקע והרווח היזמי ישפיע בעיקר על כל אותם רוכשים בעיקר באזורי הביקוש, שם מרכיב הקרקע הוא משמעותי הרבה יותר וימזער את החששות של המתלבטים. איני חושב שהשינוי יוביל לעליית מחירים נוספת, שכן לאחר שנתיים של עליות חדות אנו עדים להתייצבות של השוק".

בנייה ציבורית: "במכרז בלי הצמדה הקבלן בבעיה"

ניר ינושבסקי, סמנכ"ל התאחדות בוני הארץ, מבהיר שבעת הנוכחית, של עליית מחירים חדה, הסיכון שעומד לפתחם של הקבלנים אדיר: "ההתמודדות עם עליית המחירים בתשומות הבנייה היא קשה ומורכבת. רוב האספקה לארץ - ואני מדבר על פלדה, ברזל, זכוכית, אלומיניום ופלסטיק - מגיעה מחו"ל. בכל פעם שיש אירוע קורונה בארה"ב, בסין או באירופה, הוא משפיע שם ובאפקט גלובליזציה אנחנו משלמים את המחיר. העלייה היא לא של אחוזים בודדים. כך למשל, עץ לבנייה עלה בשנה האחרונה ב-60%. זה משפיע על כל השוק. בין אם אתה בונה בית ספר, בניין מגורים או כביש. כל השוק חשוף לעליות המחירים האלה".

לדבריו, אופן ההתקשרות עם המזמין מכתיב את יכולת ההישרדות של הקבלן: "אם המדינה כמזמין משלמת הצמדה, אז אתה יחסית מוגן, כי המדד לא משלם באופן מדויק את המחירים בשוק. יש מקרים שבהם יוצאים מכרזים בלי הצמדה, ואז הקבלן בבעיה. הסיכון בא לידי ביטוי במחירים שהקבלנים נותנים במכרז. כל קבלן מסובב את הרולטה ויוצא לו טיפה אחרת. אני מצפה שהמדינה תבוא ותצמיד את כל הפרויקטים שהציבור מממן כיום - פרויקטים של השלטון המקומי וחברות ממשלתיות לא מוצמדים. הם ממשיכים לצפות שהקבלן ידע לחזות את השוק. אם הקבלן הוא זהיר, הוא יתמחר. התוצאה היא שהציבור משלם על הקבלן שהסתכן הכי הרבה. ואז כשהמחירים יעלו, הקבלן לא מסוגל לעמוד באירוע".

ינושבסקי סבור שהמדינה צריכה לפצות את הקבלנים: "אנחנו מצפים שהשלטון יטפל בזה כדי לרסן את ההשתוללות. זה כמו שמפצים בעלי אולמות אירועים, או בעולם התרבות. צריך לפצות גם קבלנים".

איזה פיצוי?
"אפשר למשל להקדים תשלומים לקבלן, זה יאפשר לקבלן להזמין חומרים בשלב מוקדם, לפני עליית המחירים. תשלום מהיר יכול למזער את הנזק. זה קורה אגב בשוק המגורים שם רואים דיירים שרוצים לשלם כעת כדי לא להיות חשופים לעליית מחירים עתידית. אנחנו מצפים שמזמיני עבודה יעשו את זה.

"אם זה לא מתאפשר, צריך לבדוק מה קרה בפרויקט. אם הנזק שנופל על הקבלן גדול, הגיוני שהמזמין והקבלן יישבו ביחד ויגיעו לעמק השווה. אני לא רואה היגיון שקבלן יספוג את עליית המחירים של הקורונה בשביל מדינת ישראל".

עניין עליית מחירי הקרקעות בתקופה האחרונה מציק לינושבסקי באופן אישי וגם מקצועי: "כשאתה בא לקנות קרקע המחירים הם באוויר. קשה לראות איך עסקה עתידית תגיע לעלויות האלה. יש יזמים שהם יותר אמיצים, והם קונים קרקעות בכל מחיר. אני אישית יותר שמרן ומאמין שהעסקה צריכה לעשות שכל בהתקשרות היום. אם השוק עולה זה בסדר, אם לא, אנחנו נהיה באירוע בסדר גודל אחר, שבו הרבה יזמים לא יוכלו לקיים את ההבטחות שלהם ונראה מצב שבו הפרויקטים, שיגיעו לכדי מימוש, ייעצרו. היזם לא יבנה פרויקט ויפסיד".