התוכניות העתידיות ברומניה וכמה שווה דיור מוגן בישראל: הצצה לתשקיף בית בכפר

אחרי דחיות ועיכובים, רשת הדיור המוגן בית בכפר רושמת צעד משמעותי לקראת הנפקת מניות ראשונית (IPO) בבורסה, עליה פורסם בגלובס, עם פרסום טיוטת תשקיף ציבורית ראשונה.

על-פי דיווחיה, בית בכפר מעוניינת לגייס כ-200 מיליון שקל לפי שווי חברה של 1.15 מיליארד שקל "לפני הכסף", במהלך שיכלול מכירת נתח ממניות בעלי הרשת - משפחת בלושטיין, תמורת כ-100 מיליון שקל, וסכום דומה שתגייס החברה לקופתה באמצעות הנפקת מניות (ומתן אופציות), שיהוו יחד 16% מהון החברה. את ההנפקה מובילות חברות החיתום של פועלים אי.בי.אי ודיסקונט קפיטל.

יותר מ-30 שנה לאחר שנוסדה החברה, כיום בית בכפר מנהלת ומפעילה ארבעה מתחמי דיור מוגן הכוללים יחד קרוב ל-830 יחידות דיור, בשיעורי תפוסה של כ-86%-94%.

בספטמבר 2020 הכניסה בית בכפר את פועלים אקוויטי (פועלים שוקי הון לשעבר) להשקעה בחברה, אז הקצתה לה כ-20% מהונה תמורת 150 מיליון שקל, לפי שווי חברה של כ-750 מיליון שקל לחברה "אחרי הכסף".

כיום, מחזיקים חמשת בני משפחת בלושטיין - שלום, מיה שולמית מאיה, יניב, תומר ובן בלושטיין, 16% מהונה של בית בכפר כל אחד, ופועלים אקוויטי ביתרה (כ-20%).

חתך סוציו-אקונומי בינוני-גבוה

את פעילותה החלה בית בכפר בשנת 1988 עם הקמת בית דיור מוגן בכפר סבא שנפתח בשנת 1992, ומאז התרחבה, כך שכיום בבעלותה שלושה בתי דיור מוגן נוספים, בכפר סבא, ביתן אהרון וגדרה, וכן קרקע בבאר יעקב המיועדת להקמת בית דיור מוגן.

במסגרת פעילותה, בית בכפר יוזמת, מנהלת, מתפעלת ומחזיקה בבתי דיור מוגן, המיועדים לאוכלוסיית בני הגיל השלישי, בדרך כלל גילי 70 ומעלה בחתך סוציו-אקונומי בינוני-גבוה.

בית בכפר מספקת את צרכי הדיירים ומעניקה להם "מגוון של שירותים בתחומי הבריאות, הרווחה והפנאי", בהם שירותי רפואה, מתקני ספורט, פעילויות תרבות, תחזוקה וניקיון, חוגים ועוד. החברה מפעילה גם מחלקות סיעודיות במתקנים שלה.

בסיכום תשעת החודשים הראשונים של 2021, הכנסותיה של בית בכפר נותרו ללא שינוי מהותי, ברמה של כ-64 מיליון שקל, ואחרי שינוי חיובי בשווי נכסיה שתמך בשיפור הרווח התפעולי, הרווח הנקי שלה טיפס ב-26% והגיע ל-24 מיליון שקל.

בשלוש השנים הקודמות (2020-2018) הציגה בית בכפר הכנסות שנתיות בטווח של כ-83-85 מיליון שקל בכל שנה, ורווחיה נעו בטווח שנתי של כ-41-66 מיליון שקל בכל שנה, בעיקר בהשפעת היקף שערוכי נכסים וסעיפי מימון.

כפי שבית בכפר מסבירה בטיוטת התשקיף, "השנים האחרונות מצביעות על מגמה עקבית של עלייה במחירי הדירות, ובכך יכולתם הפיננסית של לקוחות תחום הפעילות עולה, ומאפשרת להם לעבור לדיור מוגן".

התשלום לחברה מורכב משני רכיבים עיקריים - "תשלום עבור ה'זכות' להתגורר באחת מיחידות הדיור המוגן במתחם ותשלום עבור דמי אחזקה חודשיים לצורך מימון השירותים הנלווים הניתנים לדייר".

בבית בכפר מציגים כמה מסלולי גבייה אפשריים לדיירים בבתי הדיור המוגן שלה, הכוללים תשלום חד-פעמי בעת הכניסה המתחיל בסכום של כ-270 אלף שקל ומגיע עד ל-2.65 מיליון שקל, נוסף לתשלום חודשי בטווח המתחיל ב-4,800 שקל ומגיע עד ליותר מ-14 אלף שקל.

"השפעת משבר הקורונה לא מהותית"

תחום הדיור המוגן בישראל הוא תחום מתפתח וצומח, וכפי שבית בכפר מציינת בטיוטת התשקיף, פועלים בו עשרות גופים, וכולל כ-14 אלף יחידות דיור, כשהגוף הגדול ביותר בין המתחרות הוא רשת משען, המחזיקה בכ-2,500 יחידות דיור, עם קרוב ל-2,300 דיירים.

הפופולריות של התחום עלתה גם בקרב משקיעים בבורסה בשנים האחרונות, וכיום כמה מהחברות הבולטות בענף נסחרות בבורסה, בהן רשת מגדלי הים התיכון  בראשות היו"ר מוטי קירשנבאום ורשת פאלאס של ענקית הנדל"ן המניב עזריאלי .

עוד בבורסה נסחרת גם חברת בית הזהב , המפעילה בתי דיור מוגן בישראל ובבריטניה, ובאחרונה רכשה חברת התשתיות והנדל"ן שפיר הנדסה  את השליטה ברשת הדיור המוגן "עד 120" מידי חברת הפיננסים והביטוח הפניקס, לפי שווי של 1.35 מיליארד שקל לרשת הנרכשת.

לגבי השפעות משבר הקורונה, שפגע בתחילתו גם בפעילות וגם בתדמית רשתות בתי הדיור המוגן, משום שאותם נכסים היו אחד ממוקדי הפגיעה המרכזיים של הוירוס, בבית בכפר מציינים, כי "הדימוי התקשורתי השלילי שנלווה לסיקור משבר הקורונה בבתי האבות בישראל הציג תמונה מעוותת של המציאות בשטח.

"עד מהרה דימוי זה השתנה כשהתברר כי המקרים שהוצגו בתקשורת נגעו לבתי אבות ציבוריים ולמחלקות סיעודיות, בהם הדיירים ממילא מצויים במצב בריאותי קשה", ציינו עוד, זאת בעוד "היקף התחלואה בבתי הדיור המוגן הפרטיים נשמר בשיעורים נמוכים יחסית".

בשלב הנוכחי, בבית בכפר מציינים, כי "השפעת המשבר על פעילות החברה לא הייתה מהותית והביקושים ליחידות הדיור של החברה חזרו לעלות עם הסתגלות לחיים לצד המגיפה".

עוד בבית בכפר רואים במשבר "הזדמנות עסקית עבור החברה וזאת באמצעות שיווק הדיור המוגן כמקום הבטוח ביותר לבני הגיל השלישי, בוודאי ביחס לבודדים שביניהם".

בתוכנית: דיור מוגן בבוקרשט, רומניה

בית בכפר מעסיקה כ-220 עובדים וכ-60 נוספים עצמאיים (פרילנסרים). מנכ"ל החברה הוא מיכה פרנס והיו"ר הוא יניב בלושטיין.

במבט קדימה, את תמורת ההנפקה מייעדת בית בכפר בין היתר להשקעה בהרחבת הנכס שלה בכפר סבא, להקמת בית דיור מוגן חדש בבאר יעקב וכן למענקי הנפקה בסכום של כ-720 אלף שקל במקביל לשדרוג תנאי השכר של חלק מנושאי המשרה בה.

בית בכפר גם מתכננת הקמת בית דיור מוגן בפרברי עיר הבירה בוקרשט שברומניה, על קרקע שנרכשה על-ידי חברה פרטית של משפחת בלושטיין, ששוויה כ-10 מיליון אירו, והיא צפויה להירכש על-ידה בהתאם לאופציה שיש לה.

כן החברה מנהלת מו"מ לרכישת קרקעות בצפון הארץ תמורת כ-90 מיליון שקל, עליהן היא מעוניינת להקים שני בתי דיור מוגן נוספים.

עוד חושפת טיוטת התשקיף, כי בעלת השליטה בחברה, משפחת בלושטיין, מחזיקה בית דיור מוגן הכולל קרוב ל-60 יחידות דיור בחוף כנרת, אולם החברה לא רואה בכך תחרות ישירה לפעילותה.

זאת לפי הסבריה, "שכן המיקום הגיאוגרפי של בית הדיור המוגן, המהווה את הפרמטר המרכזי בהחרגת הבית ממצבת נכסי ההנפקה, הינו באזור גאוגרפי שונה מיתר בתי הדיור המוגן של החברה הפונים לקהלי יעד שונים, ועל כן אין בו כדי להשפיע על פעילות הקבוצה כולה".