תוכניות הבנייה למגורים במכרז שמתעכבות כבר שנים והופכות ללא רלוונטיות

בשבוע שעבר פסק בית המשפט העליון כי תוכנית הענק לבניית 12 אלף על שטח מחנה תל השומר, תוחזר לדיון במחוזי. התוכניות שם, המקודמות במסגרת הוותמ"ל, אושרו כבר בשנת 2015, אך מאז מתנהלים בעניין הליכים משפטיים, שאותם מובילה עמותת אדם טבע ודין, הדורשת סקר שיבדוק את רמת הזיהום בקרקע.

זו כמובן אינה התוכנית היחידה שתקועה לשנים רבות. יש עוד תוכניות רבות שאם היו מקודמות מספיק מהר היו מספקות בבת אחת לשוק הצמא אלפי ועשרות אלפי דירות. אחרי שנים כה רבות, עיכוב הופך אותן במקרים רבות ללא רלוונטיות ומחייב את הרשויות להתחיל את כל התהליך מההתחלה. מדוע הן נתקעות?

פרופ' רחל אלתרמן, מתכננת ערים ומשפטנית, חוקרת בכירה במוסד שמואל נאמן בטכניון, מאמינה שהעיכובים במשך קידומן של תוכניות גדולות נובעים מ"מחלות קשות", ייחודיות לישראל: "במדינת ישראל יש ריכוזיות קיצונית. כל תוכנית משמעותית שהשלטון המקומי יוזם, חייבת לעבור את הוועדה המחוזית. אין במדינות ה־OECD מצב שבו יש גם ועדה מחוזית וגם מועצה ארצית.

"במדינות אחרות, ביזור התכנון נובע מאידאולוגיה. התפיסה היא שנכון להיות קרוב יותר לשלטון המקומי ולציבור הצרכנים. בישראל, זה לא קיים. אם היה ניסיון לתת לוועדות מקומיות סמכויות באמצעות תוכניות מתאר, זה היה רק משיקול משכי הזמן. אי אפשר לעבוד כשמשך קידומה של תוכנית רגילה לוקח כמה שנים.

"האבסורד הוא שאנחנו החברה הכי דינמית. שיעור הפריון שלנו הוא פי שניים מהממוצע של ה־OECD. אי אפשר שיהיה פיקוח אינסופי וגם שיהיה מהר. אנחנו צריכים חוק תכנון ובנייה זורם, כלומר, שרוב התכנון ייעשה במישור המקומי ובאישור מקומי. להוציא תוכניות עם השפעות אזוריות וארציות מובהקות".

נוסף לכך מזהה אלתרמן מחלה נוספת של פירוט יתר בתוכניות הכוללניות. "כל התוכניות הכוללנית הן רגולטוריות וכל סטייה מהן היא עבירה פלילית. התוכנית הכוללנית אמורה להיות משפך של הזדמנויות - ככל שהיא כללית יותר מקבלת הוועדה המקומית סמכויות לעשות כל דבר ללא אישור של הוועדה המחוזית".

תוכנית עיר תע"ש השרון

"בלי להבין מה המטרה, ובלי מידע בסיסי מספק"

התוכנית: תוכנית עיר תע"ש השרון, מתייחסת לשטח של 7,500 דונם בתחום השיפוט של הערים הרצליה, רמת השרון, הוד השרון והמועצה האזורית דרום השרון
ממתי מקודמת: העבודה התחילה בסוף שנות ה־90, הופקדה לראשונה ב-2012

כשהופקדה התוכנית לראשונה בשנת 2012, היא נתקלה בכ-600 התנגדויות. הסוגיה המרכזית שהעלו המתנגדים נגעה לזיהום החמור של הקרקע ושל שכבת מי התהום בתחום התוכנית ואף מעבר לה, כתוצאה מפעילות התעשייה הצבאית.

בפברואר 2017 אושרה התוכנית על ידי ועדת הערר של המועצה הארצית, תוך הבהרה כי חומרת הזיהום במקום וגודל השטח אינם מאפשרים טיהור מיידי. במאי 2017 הוגשו לבית המשפט המחוזי בתל אביב עתירות של ראשי העיריות רמת השרון, הוד השרון והרצליה, וכן החברה להגנת הטבע, עמותת אדם טבע ודין (אט"ד), עמותת אחל"ה (איכות חיים לתושבי השרון) וריב"ה (ריאה ירוקה בתע"ש השרון), בדרישה לבטל את החלטת ועדת הערר הארצית. טענת העותרים הייתה שיש לסקור את הקרקע ולטהר אותה לפני תחילת תכנון.

בינואר 2021 אישרה הוועדה המשותפת למחוזות תל אביב ומרכז אישרה את המדיניות התכנונית ("תוכנית צל") לעיר תע"ש השרון. יעד הבינוי עודכן מ-23 אלף יח"ד ל-36.6 אלף יח"ד, וכמות שטחי התעסוקה גדלה. לא מדובר בתוכנית סטטוטורית, וייקח עוד זמן רב עד שניתן יהיה להוציא היתרי בנייה ולבנות במקום.

יעל דורי, ראש תחום תכנון ב"אדם טבע ודין", מסבירה את איטיות התכנון בניהול לא מוצלח של הפרויקט: "מדובר בתעשייה צבאית, שעדיין לא פונתה. יש שם שני מפעלים עובדים. אי אפשר היה להיכנס לשטח בלי אישורים מיוחדים. כיוון שכך, המידע שהתחילו איתו את התכנון היה ברמה של פחות מבסיסית. גם לגבי הזיהום על הקרקע ומתחת לקרקע.

"בנוסף צריך לזכור שהתוכנית הזאת נמצאת בשני מחוזות, תל אביב ומרכז, ושייכת לארבע רשויות מוניציפליות, שכל אחת מושכת לכיוון שלה. לא הייתה אף פעם החלטה תכנונית אם מדובר בעיר חדשה, או שמנסים להגדיל את הרשויות מסביב".

 יעל דורי, מתכננת ערים באדם טבע ודין / צילום: כדיה לוי

בימים אלה נדונות בבית המשפט המחוזי תל אביב עתירות של אדם טבע ודין ושל הערים הרצליה, רמת השרון והוד השרון נגד התוכנית המקודמת באזור. אט"ד קוראים להשלמת של המידע על זיהום הקרקע והמים ברמה מפורטת לפני שמתחילים לתכנן, והרשויות מבקשות הקמת פארק גדול, ולא לבנייה למגורים.

פינוי שדה התעופה בהרצליה

"הות"ל הלך על חלופה בעייתית. נזק עצום"

התוכנית: פינוי שדה התעופה לטובת בניית דירות מגורים
מקודמת מאז: 2008

ביולי האחרון אישרה הוותמ"ל (הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור), את תוכנית תמ"ל 1083 להקמת שכונת מגורים במתחם שדה התעופה הרצליה שעתיד להתפנות.

התוכנית, המשתרעת על 176 דונם, כוללת 1,940 יחידות דיור ו-350 יחידות דיור מוגן, 33,000 מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה וכן שטחים פתוחים בהיקף של 34,000 מ"ר. הבעיה העיקרית היא שמימוש התוכנית, שהיא הראשונה מתוך כמה שיוקמו באתר שדה התעופה, כרוך במציאת יעד חלופי לשדה התעופה, שמשרת טייסים חובבים וגם לא מעט חברות אזרחיות, אבל בינתיים אין חלופה.

 שדה התעופה הרצליה. "אם המתחם לא היה מאושר לוותמ"ל, שום דבר לא היה זז'' / צילום: איל יצהר

דרור בוימל, מנהל תחום תכנון בחברה להגנת הטבע, מסביר: "יש הכרה בכך שלא נכון שיהיה שדה תעופה בלב אזור הביקוש ואנחנו תמכנו בזה. הוות"ל קיבלה עליה למצוא את האתר החלופי, והיא מציעה להקים שדה תעופה ממזרח לחדרה, באזור שהוא מסדרון אקולוגי ארצי, ליבה של שטחים פתוחים ורציפים. זה הוביל להתנגדות גדולה שלנו, שאליה הצטרפו תושבים וראשי הרשויות של חדרה ומועצה אזורית מנשה. נוצר מטה מאבק משמעותי. יש לנו כאן שני עולמות של שתי תוכניות שכרוכות זו בזו. הנזק שכרוך במימוש התוכנית בהרצליה, עצום. הות"ל הלך על חלופה בעייתית, ואין כרגע פתרון אחר".

 דרור בוימל, החברה להגנת הטבע / צילום: דב גרינבלט, החברה להגנת הטבע

פי גלילות

"לא הגענו למצב של תוכניות מפורטות"

התוכנית: בניית אלפי יחידות דיור על שטחים של רמת השרון ותל אביב
מקודמת מאז: 1998

בתחילת נובמבר האחרון דנה ועדת השרים לענייני פנים, שירותים, תכנון ושלטון מקומי, בבקשתה של שרת הפנים איילת שקד להעביר את התכנון של אזור דרום גלילות לוותמ"ל (הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור). ההחלטה לא הייתה בגדר הפתעה. חודש קודם לכן החליטה הוועדה המחוזית תל אביב לבטל את תוכנית "רובע גלילות" (המכונה רש/800/1) המתייחסת לאותו שטח שבו היה אמור לקום רובע מגורים ותעסוקה הכולל 9,800 יחידות דיור, כ-700 אלף מ"ר תעסוקה ומסחר, מבני ציבור בשטח של 455,000 מ"ר וכן מרכז תחבורתי גדול במיוחד. תוכנית רובע גלילות קודמה ע"י הוועדה המחוזית יותר מ-23 שנה.

עו"ד אביעד שוב, שותף במשרד שוב ושות’, מייצג מאות בעלי קרקעות במתחם: "פי גלילות היא תוכנית שלא עניינה אף אחד. כל אחד חשב שהיא לא תסתיים במשמרת שלו, ולכן לא היה אינטרס שתסתיים. ב-2004/5 אושרו התוכניות שקבעו את זכויות הבנייה, השתנה הייעוד ונקבעו זכויות. כל הבעלים חשבו שהסאגה הסתיימה. הרי מדינת ישראל היא הבעלים של 3/4 מתחם. בזמנו הוצאנו פנייה לוועדת טרכטנברג ואמרנו שיש פה מתחם, שרק הזכויות של המדינה פה תענה על בנייה לצעירים. כל פעם עבר שר שיכון, או מנהל רמ"י, ואנחנו הראינו לו מה יש לו ביד, ובכל זאת, לא הגענו למצב של תוכניות מפורטות. אף אחד לא הרים את הכפפה. פנינו בזמנו למבקר המדינה וביקשנו שיחקור.

"לפני שנתיים יצא פעם ראשונה התכנון המפורט, וגם אז, בכזה בלגן, שהבעלים במקום למחוא כפיים, כולם הגישו התנגדויות. רק עכשיו, אחרי 18 שנה, מדברים על להעביר את התוכנית לוותמ"ל".

תוכנית מתאר כפר סבא

"קברניטי העיר התחלפו"

התוכנית: תוכנית מתאר כוללנית לעיר כפר סבא
מקודמת מאז: 2013

העבודה על תוכנית המתאר הכוללנית לעיר, שהציבה לעצמה את שנת 2035 כשנת יעד, החלה בשנת 2013. עוד נכתב באתר כי "מטרת התוכנית להגדיר את מדיניות התכנון הכוללת של הרשות המקומית ומהווה בסיס להעברת מלוא סמכויות התכנון בעיר, כך שהוועדה המקומית תהא רשאית לקדם ולאשר תוכניות מפורטות ככל שאינן חורגות את מתווה תוכנית המתאר". לפי העירייה, "לתוכנית הוגשו 191 התנגדויות. התוכנית נכון להיום נמצאת בהליך שיתוף ציבור נוסף בטרם תעביר הוועדה המקומית התייחסותה להתנגדויות והצעה לעדכון המסמכים בהתאם".

 כפר סבא. ''העיר תקועה בלי ועדה עצמאית ובלי משטר תכנון'' / צילום: איל יצהר

עו"ד מרטין סטרוגו ממשרד עו"ד נשיץ, ברנדס, אמיר, מייצג בעלי קרקע חקלאית בחלק שנמצא מצפון לדרך בן יהודה וגם בעלי קרקע בתוך העיר עצמה: "התוכנית הופקדה ב-2016, היו כמה דיונים מאז, אך למעשה, היום מחכים לפרסום לפי סעיף של 106 ב’ (שינויים מהותיים לאחר דיון בהתנגדויות). התוכנית תקועה בגלל העירייה: קברניטי העיר התחלפו, ולא מעוניינים לקדם את תוכנית המתאר במתכונתה הנוכחית. זה תוקע עיר גדולה, שנמצאת בפורום ה-15, אבל אין לה תוכנית מתאר כוללנית, אין לה ועדה עצמאית, אין לה משטר תכנון כולל, אין לה תוכנית להתחדשות עירונית. הם הגיעו לאיזה מתווה, אבל לא מפרסמים אותו".

תוכנית מתאר בנימינה־גבעת עדה

"ב־45 דקות מחקו עבודה של שבע שנים"

התוכנית: תוכנית מתאר כוללנית לבנימינה־גבעת עדה
מקודמת מאז: 2013

בפברואר 2020, אחרי שבע שנות עבודה, אישרה הוועדה המחוזית חיפה להפקדה את תוכנית המתאר של בנימינה-גבעת עדה. התוכנית מאפשרת הגדלה של האוכלוסייה במועצה עד לכ-34 אלף תושבים (15,243 כיום, תוספת של כ-4,000 יח"ד והגדלת צפיפות האוכלוסייה ל-1,385 נפש/קמ"ר-לעומת צפיפות קיימת כ-630 נפש/קמ"ר.
ראש מועצת בנימינה-גבעת עדה, איתי וייסברג, אמר אז לגלובס ש"התוכנית היא מימוש ההבטחה לבוחרים של שמירה על אופי היישוב". אבל כמעט שנתיים אחרי כן, וייסברג מדבר אחרת לגמרי: "ארבעה ראשי ערים ניסו לעשות תוכנית מתאר. לפני שבע שנים התחלנו בתוכנית חדשה. הבנו שלא נוכל לעשות תוכנית של מושבה, ונצטרך לעשות התאמה ליעדי הממשלה. בנינו מודל שבו היישוב מצופף את עצמו במרקם הקיים וגם בשטחים החדשים. בסמיכות לפסי הרכבת האופי יותר אורבני ואנחנו מגיעים לגובה של עשר קומות. התוכנית אושרה להפקדה עם כמה תנאים".

הדרמה הגדולה התחילה כשהולנת"ע דנה בתוכנית. וייסברג: "היא החליטה לצופף את היישוב בצורה פראית. הם קבעו יעד של 15 יח"ד לדונם בשטחים החדשים, והחליטו שאין צורך לפתח לבנימינה בעסקים על תחנת הרכבת, כי יש עודף במרחב, מה שהפך את התוכנית ללא כלכלית. היישוב ישלש או ירבע את עצמו בלי מקורות הכנסה. בדיון של 45 דקות הם מחקו עבודה של שבע שנים".