“מבחינת חברות ההייטק שכר הדירה זניח. העיקר להתמקם בריבוע הקורקינט”

מגדל רובינשטיין, ברחוב לינקולן בתל אביב, היה בעת שהוקם, לפני למעלה מ-20 שנה, אחד מבנייני המשרדים היוקרתיים ביותר בעיר. תמהיל הדיירים שהתיישבו שם היה בהתאם: משרדי עורכי דין גדולים ומובילים, שחלקם רכשו קומות במגדל וחלקם שכרו שם שטחים. בין היתר שכנו שם משרד עו"ד צדוק, משרד עו"ד אהרונסון-אבולעפיה ומשרד עו"ד יהודה רווה (שעדיין יושב במגדל).

מיקום אסטרטגי ליד תחנת הרכבת הקלה

מאז ועד היום תפסו את מקומו של מגדל רובינשטיין בהובלה מגדלי משרדים חדשים, שנבנים באותו רדיוס, בעוד שבית רובינשטיין הפך להיות פאסה. עם זאת, המיקום האסטרטגי של המגדל הוא נכס משמעותי: ממש על תחנת קרליבך של הרכבת הקלה, שצפויים לעבור בה הקווים האדום והירוק. בעקבות זאת, ברובינשטיין קיבלו החלטה לשנות את תמהיל הדיירים בבניין לקראת מועד הסיום של העבודות על הרכבת הקלה, מספר אמיר גולדינג, מנהל השיווק של הנדל"ן המניב של חברת רובינשטיין.

שינוי התמהיל בא לביטוי בהכנסת חברות הייטק במקום משרדי עורכי דין שהתפנו מהבניין. במקום יחידות של 300-400 מ"ר, רובינשטיין החלה להשכיר שטחים גדולים בלבד. "גילינו", אומר גולדינג, "שככל שהשטח גדול יותר, המחיר למ"ר עולה".
הרקע לביקוש הגדול לשטחים גדולים, אומר גולדינג, הוא כמובן ההייפ בהייטק, והעובדה ששטחים גדולים נדירים יותר. גולדינג: "זיהינו שהביקוש יהיה לשטחים גדולים ולכן רכשנו קומות מעורכי דין, והשכרנו אותן לחברות הייטק".

כך למשל, החברה רכשה את קומות 18 ו-21 ממשרדי עוה"ד אהרונסון אבולעפיה וצדוק. את הקומות שרכשה רובינשטיין בחזרה, 20 שנה לאחר שמכרה אותן למוכרים, השכירה לחברות הייטק: אמפסי התיישבה במשרדים המתפנים של אהרונסון; טסט וייז במשרדים המתפנים של צדוק; וסינגולר התיישבה בשטחים המתפנים של שלושה משרדי עו"ד שונים.

גולדינג: "חברות ההייטק צומחות מהר ורוצות שטחים גדולים, ולכן עיקר הביקוש הוא לזה. החברות מגייסות היום כסף בקלות, כך שאנו יושבים עם חברות שיש להן הרבה כסף בקופה. מבחינתן, השיקול של שכר הדירה הוא זניח. מה שמעניין אותן זה להתמקם ב’ריבוע הקורקינט’, אותו ריבוע שמנקז אליו את כל בנייני המשרדים החדשים, ומבוקש על ידי העובדים התל אביביים, שמגיעים למשרד בקורקינט: הגבול הדרומי הוא מתחם חסן עראפה, והצפוני עזריאלי; הגבול המזרחי הוא רחוב יגאל אלון, והמערבי הוא הים".
הבניין עובר כעת שיפוץ רחב היקף. המחיר הממוצע במגדל עומד על כ-140 שקל למ"ר, וגולדינג אומר, שמחיר של 200 שקל למ"ר ויותר, כפי שנדרש בחלק מהמגדלים החדשים, אינו ריאלי.

כך או כך, חברת חללי העבודה של פתאל, רומס, שוכרת בבניין שלוש קומות: 2 ,3 ,4, וקומה שלמה בבניין מושכרת למשרד עו"ד ניצן הירש, העובד עם חברות הייטק.

תאומי עראפה: "חצי באים עם חליפות, חצי בכפכפים"

ברדיוס הקרוב, יש לרובינשטיין בניין משרדים ותיק נוסף: מגדל סונול, שהוקם לפני 15 שנה, וגם בו מתקיים שינוי תמהיל: הייטק במקום חברות ביטוח. "להבדיל ממגדל רובינשטיין", אומר גולדינג, "מגדל סונול נרכש בזמנו כנכס מניב ועבר כבר שדרוג מעליות, לובי, וכו’. תמהיל הדיירים כולל בעלי מקצועות חופשיים וחברות הייטק. זה בניין קלאסי למי שרוצה מיקום מעולה בלי ה’פלצנות’ של מגדל".

גולת הכותרת של המשרדים שמשווקת החברה, הם ללא ספק אלה ב"טו טאוורס", או בשמם הנוסף: תאומי רובינשטיין, במתחם חסן עראפה. מדובר בשני מגדלים המאוישים על ידי 10 שוכרים בלבד, שכל אחד מהם שוכר בממוצע כ-8,000 מ"ר. בבניין המזרחי יש רק שני דיירים: בחצי התחתון משרד הרצוג פוקס נאמן ובחצי העליון יושב הסטארט-אפ מאנדיי, "כך שחצי מגיעים עם חליפות, והחצי השני מגיעים עם כפכפים וכלב", צוחק גולדינג. הבניין השני מאכלס בין היתר יושבים היתר אינבידיה, הנסחרת בנאסד"ק, והסטארט־אפ סנאפי.

 משרדי הרצוג פוקס נאמן בטו טאוורס / צילום: הרצוג פוקס נאמן

חלק מהעסקאות בטו טאוורס, אומר גולדינג, הן עסקאות מעטפת, אך רובן עסקאות מוגמרות, שבהן שכר הדירה כולל גם תכנון אדריכלי שמציעה רובינשטיין לשוכרים. "חברות ההייטק", אומר גולדינג, "מעדיפות שלא לעסוק בזה. הם מוכנים לשלם יותר ולקבל מוצר מוגמר, בלי שיידרשו ללכת לאדריכלים וכו’.

"הסטארט-אפים מעדיפים לקבל מוצר מוגמר, בעוד החברות המבוססות יותר, הנסחרות, יעדיפו עסקת מעטפת". כך למשל, מאנדיי קיבל מרובינשטיין מוצר מוגמר, בעוד אינבידיה, בבניין השני בטו טאוורס, עשתה עסקת מעטפת. כך גם הרצוג פוקס נאמן. "העסקאות המוגמרות מתאימות יותר לחברות ששוכרות שטחים עד 3,000 מ"ר; זה בעיקר הסטארט-אפים. אלה שכבר התייצבו, מעדיפות להיות מעורבות בתכנון ולקחת משרד ברמת מעטפת".