שכר מותנה בתוצאה וקביעת תקרה: רפורמת שמאות המקרקעין יוצאת לדרך

נוכח חלוף הזמן והתמורות שחלו בשוק שמאי המקרקעין, מקדם שר המשפטים תיקון לתקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית) שהותקנו ב-1966. השינוי העיקרי המוצע נוגע לאפשרות קביעת שכר מותנה בתוצאה על ידי שמאי, ולדברי משרד המשפטים הוא נועד להנגיש את שירות השמאי לציבור ולאפשר גישה רחבה יותר להליכי השגות וערעורים על קביעות מבוססות שומה.

בחודש נובמבר 2016 החליטה מועצת שמאי המקרקעין על הקמת ועדה לבדיקת תיקון התקנות, שכללה את אחד מנציגי לשכת שמאי המקרקעין, אחת מנציגי שר האוצר ונציג הציבור במועצה.

במהלך עבודתה, פרסמה הוועדה "קול קורא" לציבור לקבלת עמדות הציבור בנושא. התגובות שהתקבלו עובדו והעמדות הופיעו לאחר מכן בדוח הוועדה שהוגש למועצה בחודש נובמבר 2017.

יצוין כי טיוטת התקנות פורסמה להערות הציבור ביום 23.2.2020 אך הליך התקנתה לא הושלם. כעת, סער חותם על התקנה ומשלים את הרפורמה, לאחר שטיוטת התקנות שוב פורסמה להערות הציבור בנובמבר השנה.

הרפורמה למעשה מבטלת את התקנה הקובעת כי אסור לשמאי לדרוש או לקבל שכר שהוא "למטה מן הסביר והמקובל במקצוע לגבי השירות שניתן". בדברי ההסבר לתיקון נכתב כי במסגרת המגמה לקידום התחרותיות, מוצע לבטל את ההוראה בדבר קביעת שכר הנמוך מהסביר והמקובל. לעניין זה יצוין, כי ברוב המקצועות של הרשויות אין הוראה מקבילה. מעבר לכך, ההוראה ממילא אינה ישימה שכן אין כל דרך לבחון מהו ה"סביר" וה"מקובל".

הנגשה לציבור וקידום תחרותיות

התקנה הנוכחית, בטרם השינוי, אוסרת על שמאי להעניק שירות לאדם אם שמאי אחר כבר החל בטיפול בשמאות, זולת אם השמאי הראשון הסכים לכך או שסירב אך לא נתן נימוק סביר להתנגדותו.

התקנה החדשה תבטל את הצורך בקבלת הסכמת השמאי הנעבר, ותחת זאת יהיה צורך בחובת יידוע בלבד, שמטרתה מניעת ייצוג כפול של הלקוח באותו העניין. בכך יושוו כעת תנאי המעבר של שמאי מקרקעין לאלו של עורכי הדין, במטרה לתרום לתחרותיות.

כאמור, גולת הכותרת של הרפורמה נוגעת להתניית שכר בתוצאה. הרפורמה מנוסחת לשלוש שנים וקובעת כי במקרים מסוימים יהיה רשאי שמאי מקרקעין לגבות את התשלום על פי השאת רווחים עבור הלקוח, כפי שהדבר מותר בייצוג משפטי על ידי עו"ד בתיקים אזרחיים. מקרים אלו מתאפיינים בכך שהשומה שנערכת אינה השומה הסופית (שכן היא מוצגת לגורם שמאי בכיר ומכריע שאינו כפוף לשומות הצדדים).

רפורמה זו תנגיש את השירות לציבור ותאפשר גישה רחבה להליכי השגות וערעורים על קביעות המבוססות שומה. עם זאת, בניגוד למצב החוקי על ידי עורכי דין, יידרש גילוי במסגרת השומה לכך שהשכר בגינה נקבע בהתאם לתוצאת ההליך.

קביעת תקרה לשיעור השכר

כפי שצוין, התקנה מגבילה את אפשרות התניית שכר בתוצאה רק במקום בו השומה אינה נערכת עבור המדינה, רשות ציבורית או מקומית. בנוסף, על מנת לצמצם את החשש מהפקעת מחירים או פגיעה בציבור הלקוחות "מן השורה", אשר חסרים ניסיון וידע, מוצע לקבוע תקרה לשיעור השכר המותנה בתוצאה בהליכים מסוימים המאפיינים ציבור זה.

כך, מוצע כי בהליכים בהם דרישת התשלום או גובה הפיצוי שהוצע, לא עולים על 150 אלף שקל, השכר המותנה בתוצאה יוגבל ולא יעלה על שיעור של 25% מההצלחה. הצלחה לעניין זה היא הפער בין הסכום שהוצג לראשונה, לבין הסכום בתום הליך ההשגה.

לעומת זאת, בהליכים המתנהלים ביחס לדרישות או להצעות בסכומים העולים על 150 אלף שקל, לא נמצא מקום לקבוע הוראה מגבילה בדבר השיעור המקסימלי של שכר הטרחה המותנה בתוצאה. זאת, מכיוון שמדובר בהליכים אשר יוזמים גורמים בעלי ידע בתחום הנדל"ן.