חברת הנדל"ן שהניבה ליצחק מירילשוילי רווח של כחצי מיליארד שקל על הנייר

בין שלל עסקאות הנדל"ן המדווחות על-ידי יזמיות הבנייה למגורים הנסחרות בבורסה, על רקע הפריחה בענף הנהנה מביקושי שיא וזינוק במחירים, מעטים שמו לב לעסקת בעלי עניין גדולה מהשבוע שעבר, במסגרתה רכשה חברת רוטשטיין נדל"ן  קרקע בלוד מידי בעל השליטה בה, המיליארדר יצחק מירילשוילי, תמורת 275 מיליון שקל.

עבור מירילשוילי מדובר ב"סיבוב" נאה על הקרקע, שיותר מהכפילה ערכה מאז רכש אותה בשנת 2014 מידי חברת טלרד נטוורקס תמורת כ-130 מיליון שקל. מדובר בקרקע שעליה זכויות בנייה לכ-900 דירות ועוד כ-14 אלף מ"ר לשטחי מסחר ותעסוקה. זו, מהווה חלק ממתחם "טלרד" שבמרכז לוד, הממוקם "בסביבה המאופיינת במבני תעשיה ושטחי תעסוקה", עליו מתוכננת בסה"כ הקמת כ-2,400 דירות וכ-52 אלף שטחי מסחר ותעסוקה, כמו גם כ-6,500 מ"ר למבני ציבור.

את העסקה, עליה דיווחה רוטשטיין לראשונה בסוף חודש מאי ואשר הושלמה רגע לפני סיומה של שנת 2021 לאחר אישור בעלי המניות פה אחד, מבצעת החברה באמצעות שותפות מוגבלת יחד עם גורם פרטי, השותף עימה גם בפרויקטים בקרית מלאכי ובבית שמש.

ברוטשטיין ציינו לקראת העסקה בין היתר, כי "ההיצע לקרקעות מתאימות לצורך ייזום ובנייה למגורים באזורים בהם פועלת החברה הינו מצומצם, קל וחומר, קרקעות אשר מצבן התכנוני מאפשר הקמת פרויקט גדול יחסית במונחי החברה".

עוד ציינו ברוטשטיין, כי "מבחינה שוטפת שהחברה ביצעה ומבצעת לצורך איתור הזדמנויות עסקיות וקרקעות באזור המרכז (לוד והסביבה), לא ידוע לחברה על קרקע מתאימה או חלופית מבחינה תכנונית וסדרי גודל של הפרויקט". לפיכך, הוסיפו ברוטשטיין, "החברה סבורה כי העסקה המוצעת הינה עסקה העולה בקנה אחד עם היעדים והאסטרטגיה של החברה".

רוטשטיין מציינת כי לקראת אישור עסקה קיימה ועדת הביקורת שלה חמש ישיבות, כולל סיור במקום, אישררה מינוי מעריך שווי בלתי תלוי, וגיבשה מתווה לניהול מו"מ לרכישה ללא מנכ"ל החברה, אבישי בן חיים, אשר מחזיק נתח מחברה הפרטית "אבני שוהם", באמצעותה חולש מירילשוילי על כ-75% מהונה של חברת רוטשטיין. למרות שלמנכ"ל בן חיים יש החזקה של רבע ממניות אבני שוהם, אין בין השניים הסכמים ביחס לרוטשטיין "ויצחק מירילשוילי הינו בעל השליטה היחיד בחברה".

חברת הייעוץ הכלכלי אנטרופי המליצה ללקוחותיה לתמוך באישור העסקה, בין היתר נוכח ההיצע הנמוך של קרקעות וכן שההתקשרות בעסקה נעשית גם עם צד בלתי קשור המספק "אינדיקציה לכך שהתמורה בעסקה הינה בסבירות גבוהה בתנאי שוק".

רוטשטיין נהנית מפריחת הבנייה למגורים

לצד העסקה הרווחית למכירת הקרקע בלוד, שכאמור מכפילה את ערך ההשקעה של מירילשוילי בנכס לאחר כשבע שנים, גם העסקה בה רכש את השליטה ברוטשטיין עצמה, שבוצעה באותה שנה (2014) משקפת לו תשואה מרשימה, של עד פי 5 (400%) על ההשקעה במניות החברה, שבוצעה בשני שלבים.

ב-2014 רכש מירילשוילי כ-55% ממניות רוטשטיין מידי בעלי השליטה הקודמים בה, בהם שמואל לבייב, אחיו של איש העסקים לב לבייב, תמורת כ-67 מיליון שקל - ולפי שווי חברה של כ-120 מיליון שקל.

 יצחק מירילשוילי / צילום: wikimedia RONENGOLDMAN.COM

ב-2016 מימש מירילשוילי אופציה שניתנה לו להגדלת חלקו ברוטשטיין עם רכישת כ-20% ממניות החברה מבעלי השליטה הקודמים בה תמורת כ-34 מיליון שקל, ולפי שווי חברה הגבוה בכ-25% מבהשקעתו הראשונית.

רוטשטיין, שכמו עמיתותיה לענף הבנייה למגורים נהנית מהעדנה בתחום, נסחרת כיום בשווי של כ-670 מיליון שקל, אחרי טיפוס שנתי של קרוב ל-70% שהציגה מנייתה בסיכום השנה שהסתיימה זה עתה אשר השלים לה זינוק של כ-350% מרמת השפל שרשמה בשיא משבר הקורונה בשווקים - בחודש מרץ 2020.

נוכח עליית ערך המניה, החזקות מירילשוילי, באמצעות חברת אבני שוהם (כאמור יחד עם המנכ"ל בן חיים) הגיעו לשווי הנע סביב כ-500 מיליון שקל.

מירילשוילי: החזקות תשתיות, טכנולוגיה ותקשורת

יצחק מירילשוילי (38) עשה הון עצום לפני כעשור, כשמכר את חלקו (40%) ברשת החברתית "וי-קונטקטנה", שהייתה באותה עת הגדולה ברוסיה בתחומה, תמורת כ-1.1 מיליארד דולר - במהלך שהפך אותו לאחד מעשירי רוסיה כשהיה בן פחות מ-30.

נכון להיום הוא בעל מגוון החזקות בתחומי הנדל"ן, התשתיות, הטכנולוגיה והתקשורת. בין היתר החזיק מירילשוילי בנתח משמעותי ממניות חברת האפליקציות והמשחקים המקוונים פלאריום, שנמכרה לפני כמה שנים לחברה אוסטרלית תמורת סכום שהוערך בכ-500 מיליון דולר.

על-ידי קרן יסודות, שהוקמה בשנת 2014, פועל מירילשוילי בתחום התשתיות, ובין היתר השקיע באמצעותה בשנים האחרונות בתחנת הכוח IPM וברכישת צבר מתקנים סולאריים מידי חברת שיכון ובינוי. עוד הוא מחזיק בערוץ 14 המסחרי (לשעבר ערוץ 20) בטלוויזיה.

בתחום ההון סיכון פועל מירילשוילי באמצעות קרן ההון סיכון האמריקאית ויזרע צמיחה (Vaizra). לאחרונה נחשף בגלובס כי הקרן הציפה רווח "על הנייר" של עשרות מיליוני דולרים בהנפקת אפליקציית המסחר רובין הוד , בה השקיעה מיליוני דולרים בודדים בשנת 2015.

אביו של יצחק, מיכאל מירילשוילי, שנולד בגיאורגיה, פעיל גם בעסקי היהלומים והאנרגיה, ולפני כעשור השקיע כ-40 מיליון שקל בחברת הכשרה אנרגיה שבשליטת עופר נמרודי - במהלך שהסב לו הפסדים כבדים לנוכח כישלון קידוחי הנפט שביצעה החברה.

רוטשטיין: הסכם לרכישת קרקע בבאר יעקב

עיקר עיסוקה של חברת רוטשטיין מתרכז בייזום והקמת פרויקטים של בנייה למגורים מסוגים שונים - ייזום והקמת פרויקטים חדשים, פינוי בינוי, תמ"א ועוד. לחברה גם פעילות בתחום הנדל"ן המניב.

לפי נתונים שהציגה החברה באחרונה, היא מעורבת בפרויקטים להקמת כ-8,000 דירות, חלקה בהן כ-4,900, וכ-100 אלף מ"ר שטחי השכרה.

בסך הכול, רוטשטיין צופה הכנסות בהיקף של כ-3.5 מיליארד שקל מפרויקטים שיסתיימו בין השנים 2021-2025.

כאמור, כמו מרבית עמיתותיה בפעילות הנדל"ן למגורים בבורסה, נהנתה רוטשטיין ב-2021 משנת פעילות חיובית במיוחד. בשלושת הרבעונים הראשונים של 2021 נהנתה החברה מהתקדמות ביצוע ומכירות בכמה פרויקטים שלה, וכן מאיחוד תוצאות החברה הבת "אנשי העיר" במהלך שנת 2020, כך שהכנסותיה בין ינואר לספטמבר 2021 קפצו כמעט ב-80% והגיעו ל-352 מיליון שקל.

איחוד פעילות "אנשי העיר", הפועלת בתחום ההתחדשות העירונית בתל אביב, הניב לרוטשטיין בסיכום שנת 2020 רווח משערוך השקעה של כ-42 מיליון שקל, כך שלמרות השיפור החד בהכנסות, הרווח הנקי של רוטשטיין בתשעת החודשים הראשונים של 2021 נשחק ב-10% והסתכם ב-43 מיליון שקל.

השבוע עדכנה רוטשטיין על הסכם לרכישת קרקע בבאר יעקב, אשר עליה, להערכת החברה, ניתן לבנות כ-180 דירות "בכפוף לאישור תכנית מפורטת על-בסיס תכנית המתאר" (תב"ע מפורטת), בהשקעה המוערכת על-ידה בכ-290 מיליון שקל, ואשר ממנה היא צופה הכנסות בהיקף של כ-340 מיליון שקל. מדובר בקרקע אשר בהתאם לתוכנית מיתאר שאושרה בחודש אפריל האחרון, שונה ייעודה מקרקע חקלאית למגורים.