אחת ולתמיד, במה יותר כדאי להשקיע: בבורסה או בדירה?

בעשור האחרון הנדל"ן בישראל מזנק, וזו מגמה שרק הואצה בתקופת הקורונה, וניכרת גם במדינות נוספות כמו בריטניה וגרמניה. למעשה, בשנה החולפת - 2021 - מחירי הדירות עלו ביותר מ-10%, הקצב השנתי הגבוה ביותר מאז 2010, כך לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

לכן לכאורה, מי שיש לו כיום כסף פנוי ומחפש את אפיק ההשקעה המשתלם ביותר, טוב שישקיע בנדל"ן. הכדאיות הזו נתמכת גם בסביבת הריבית הנמוכה שקיימת בישראל, ומאפשרת ליטול הלוואה - כלומר, למנף את ההשקעה - בעלות נמוכה, מה שרק מגדיל את פוטנציאל הרווחיות שלה. אבל האם השקעה בנדל"ן באמת משתלמת יותר בהשוואה לאפיקי השקעה אחרים, שוק ההון למשל, גם בטווח הזמן הארוך?

כך למשל, בשנים 1993-2020 מדד המניות המרכזי של ארה"ב, S&P500, עלה פי 7.5. גם המדד המרכזי של ישראל, תל אביב 125, עלה באותה תקופה יותר מפי שישה. לעומת זאת, מדד מחירי הדירות של הלמ"ס, עלה "רק" כמעט פי 4. מה קורה כשהבדיקה הזו מביאה בחשבון עוד משתנים, כמו משכנתה ומיסוי; ועד כמה שוק הנדל"ן הישראלי - שרוב ההיצע בו נשלט בידי המדינה - הוא אנומליה בהשוואה לשווקים אחרים?

כדי להבין זאת, נעזרנו במחקר שערך באחרונה פרופ' דני בן שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן מהפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב. המחקר, שנעשה עם עמיתי המחקר מהפקולטה ד"ר רוני גולן ואמיתי פרנקל, הסתכל גם כן על טווח זמן ארוך: 1998 ועד 2018. הוא נועד לבחון איזו השקעה יותר משתלמת בפרק הזמן הזה, מניות או נדל"ן (לצד עוד אפיקי השקעה), אך גם פירק את 20 השנים הנבחנות לפרק זמן יותר קצרים.

למחקר היו כמה נקודות מוצא. הראשונה, סכום ההשקעה הראשוני שעמו המשקיעים יצאו לדרך ב-1998 הוא 320 אלף שקל. בתרחיש אחד הסכום הושקע במניות, מדד תל אביב 125; ובתרחיש אחר הסכום הושקע בנדל"ן: דירת 4 חדרים במחיר ממוצע נכון ל-1998 (כ-750 אלף שקל), יחד עם משכנתה של 60%. עוד נקודת מוצא הייתה שמשקיע הנדל"ן השכיר את הדירה שרכש, ובמקביל גם שילם משכנתה. את המרווח בין השניים, שזו ההשקעה בנדל"ן, המשקיע המקביל בשוק ההון שם גם כן בהשקעה שלו.

הסימולציה גם הביאה בחשבון את כל המיסוי והעמלות שכרוכים בהשקעת נדל"ן, מצד אחד, ודיבידינדים, למשקיעים בשוק ההון, מצד שני. העלייה בתשואה התבססה על כלל העסקאות שנעשו בעשר הערים עם הכי הרבה עסקאות נדל"ן בישראל, לפי דיווח רשות המסים.

ואלה הממצאים: כעבור עשר שנות השקעה החל מ-1998 - כלומר, ב-2007 - לו משקיעי הנדל"ן היו מוכרים את הדירה שלהם, הרי ש-320 אלף השקל שעמם יצאו לדרך היו כמעט מוכפלים ומגיעים לכ-600 אלף שקל. וזאת, אחרי החזר חוב המשכנתה לבנק. אבל המשקיעים במניות היו רואים כמעט 1.3 מיליון שקל; יותר מפי ארבעה בהשוואה לסכום ההשקעה הראשוני. ובקיצור, ידם של המשקיעים במניות הייתה על העליונה, ובענק.

מדוע זה קרה? בעיקר מאחר שבשנים 1997-2007 שוק הנדל"ן הישראלי דשדש. זו הייתה תקופת העלייה הגדולה ממדינות בריה"מ לשעבר של תחילת שנות ה-90, שבמהלכו החל גל בנייה מאסיבי, שלא הסתיים כשהעלייה התמעטה. התוצאה הייתה יותר היצע מביקוש, והמחירים צנחו. אך במקביל, שוק ההון דווקא זינק באותו פרק זמן. אמנם ב-2001 התרחש הפיצוץ בבועת ההייטק דאז, מה שמכונה "בועת הדוט קום", אך זו הייתה רק מכה קלה בכנף לשני מדדי המניות כאן בישראל ובארה"ב.

המינוף טורף את הקלפים

אך שהשורה התחתונה של המחקר דווקא נוטה לכיוונו של הנדל"ן. אם המשקיעים במניות והמשקיעים בנדל"ן היו משאירים את ההשקעה שלהם בנכסים עד 2018, הרי שהמנצחים היו לא המשקיעים במניות אלא דווקא המשקיעים בנדל"ן. הם היו רואים בחשבון הבנק סכום של יותר מ-1.8 מיליון שקל, מעט יותר בהשוואה למשקיעים במניות, שהיו רואים גם הם סכום מכובד מאוד: קרוב ל-1.7 מיליון שקל.

חשוב להדגיש ש"הניצחון" לטובת הנדל"ניסטים בתקופה של 1998-2018 התרחש הודות למינוף שנטלו משקיעי הנדל"ן, כלומר ההיעזרות במשכנתה. אך גם זה עניין של תקופה, שכן בתקופת "תור הזהב" של הנדל"ן בישראל, 2007-2018, לא משנה אם ההשקעה הייתה ממונפת או לא, הנדל"ן תמיד ניצח. התשואות היו עד כדי כך פנומנאליות. מה קרה בתקופה זו? זו תקופה שבה התרחש המשבר הכלכלי הגלובאלי של 2008, שבמהלכו מדדי המניות צנחו. מצד שני - מחירי הנדל"ן בישראל החלו לזנק, זינוק שנמשך עד למועד זה, ולא צפוי לעצור נכון לעכשיו.

לכן, לדברי פרופ' בן שחר, הניסיון "לתזמן את השוק, to time the market, כנראה נועד לכישלון. לאורך תקופה מספיק ארוכה, הביצועים של שוק המניות עדיפים על שוק הנדל"ן. אמנם במיוחד בעשור האחרון שוק הנדל"ן ייצר תוצאות טובות יותר משוק המניות, אך זו הייתה באמת תקופה ייחודית. האם זה יקרה בעתיד? אני לא יודע".

 פרופ' דני בן שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל''ן בפקולטה לניהול ע''ש קולר באוניברסיטת תל אביב / צילום: מיכה לובטון

עוד לדבריו, "לפי התחזיות של הלמ"ס, אוכלוסיית ישראל אמורה להכפיל את עצמה בתוך ארבעה עשורים. זה אומר שאם היום יש בישראל סדר גודל של יותר מ-2.5 מיליון יחידות דיור, אנחנו צריכים כ-5 מיליון יחידות דיור בעוד 40 שנה. אני לא ראיתי עדיין את התוכנית הממשלתית מתכוננת לגידול כל כך משמעותי של האוכלוסייה בעשורים הבאים. הכלל הכי בסיסי בכלכלה - גם לאנשים שלא מאמינים כלל לחוקי הכלכלה - הוא שיש ביקוש והיצע".

ואם הריבית בישראל תעלה?
"אני לא רואה את הריבית עולה כל כך מהר, וגם אם כן, אנשים עדיין יצטרכו קורת גג. בכל הנוגע להשקעות, מה שחשוב לזכור הוא שיש אלטרנטיבה. יכול להיות שהרווחתי הרבה כסף בנדל"ן. אבל יכולתי להרוויח עוד יותר בשוק המניות".

האם השקעה בנדל"ן תמיד צריכה להיות רציונלית? מה הופך את שוק הנדל"ן הישראלי לאנומליה? ואיך אפשר להכניס יותר נדל"ן לתיק ההשקעה, גם מבלי לרכוש נכס? בנושאים אלה ועוד נעסוק בפרק של "הצוללת של גלובס".