קונים נכס "על הנייר"? אלה סימני האזהרה ברכישת דירה מקבלן

בעת רכישת דירה "על הנייר" מקבלן, הרוכשים עלולים להיות בסכנה של קריסת החברה או איחור במסירה. מה אפשר לעשות, ומהם סימני האזהרה? עו"ד שי שמש, מומחה לחדלות פירעון ולליטיגציה מסחרית, מציע כמה סימנים.

רוכשי דירות "על הנייר" מקבלים לפי חוק המכר אחת משתי בטוחות למסירת הדירה: ליווי בנקאי או הערת אזהרה. "העצה הכי חשובה שלי היא לא להיכנס לפרויקט שאין לו ליווי בנקאי - מבנק או מחברת ביטוח או מכל גוף שחוק המכר מאשר אותו", אומר עו"ד שמש. "במקרה שהקבלן נותן לך הקונה בטוחה שהיא הערת אזהרה, ואתה משלם לפי התקדמות הבנייה, אומנם אין מצב ששילמת על כל הדירה לפני שהושלמה, אולם אם הקבלן נופל, ההערה לא ממשיכה לבנות את הבית. ואם הקבלן קורס, מסובך מאוד להשלים את הדירה. אם יש ליווי בנקאי של גוף פיננסי, הוא ישלים את הבנייה או יחזיר את הכסף". 

 עו''ד שי שמש / צילום: מיטל אזולאי

לדברי עו"ד שמש, הערות אזהרה נפוצות בפרויקטים של תמ"א 38 ביזמות של חברות קטנות.

עו"ד שמש ממליץ לבדוק שלפרויקט יש היתר בנייה, ולא להיכנס לפרויקט בלי היתר.

אבל אז בעצם מפסידים הנחה פוטנציאלית של מחירי פרי סייל.
"נכון, אבל מה שיש לו הנחה כמו פרי סייל, יכול גם לטמון סיכונים לא מבוטלים. אם אתה מעדיף את ההנחה ויכול לקחת את הסיכון שההיתר יידחה, אז בסדר, אבל רוב האנשים לא במצב הזה. לרוכש הסטנדרטי זה מסוכן".

באשר לאיחורים, עו"ד שמש ממליץ להתמקח כבר בשלב החוזה. "להרבה קבלנים יש סעיף בחוזה שמתייחס לאיחורים, ומכניסים אליו כל מיני דברים יצירתיים, שחלקם לא יחזיקו בבית משפט, אבל עדיף לא להגיע לשם בכלל. אני מציע לא לקבל את הסעיפים האלה כמובן מאליו, אלא להתמקח עליהם ולצמצם אותם".

בנוסף, עו"ד שמש ממליץ לשים לב לנורות אזהרה באשר ליציבות הפרויקט. לדבריו, "הרבה פעמים קבלן מגיע לרוכשים שכבר קנו אצלו דירה, ומציעים להם הנחה על הדירה - נניח 100 אלף שקל - אם יעבירו את הכסף לחשבון אחר ולא לחשבון הפרויקט. אני לא הייתי מוציא כסף מחוץ לפרויקט בשום אופן. זו נורת אזהרה, וכבר בשלב הזה הייתי מתחיל להיות מודאג".

"אותות האזהרה מופיעים בדרך-כלל שנה וחצי-שנתיים לפני הקריסה"

זאת ועוד, עו"ד שמש ממליץ לבדוק מיהו האיש שמשווק להם את הדירה. "חשוב לוודא שמי ששיווק את הפרויקט הוא בעל תפקיד בחברה. אנחנו רואים שיזמים מפעילים אנשי קש - גם זו צריכה להיות נורת אזהרה. גם אם זו חברת פרויקט שהוקמה לצורך העניין, יש לשים לב מה השם שלה ולמי היא שייכת. לפעמים מישהו לוקח חברה ריקה מתוכן ומתחיל לצקת לתוכה פעילות. זה נשמע טריוויאלי, אבל אנשים נופלים בדבר כזה פשוט.

"יש לאנשים נטייה להתעלם או להבליג מנורות אזהרה. אם אתה רואה משהו שהוא לא בסדר, הסיכוי להציל את הכסף גדל משמעותית ככל שהתחלת מוקדם יותר. מניסיון עבר, אותות האזהרה מופיעים בדרך-כלל שנה וחצי-שנתיים לפני הקריסה המתוקשרת, לפני שזה מגיע לעיתונים. כבר בשלב הזה כדאי לפנות לעורך דין שיבחן את האופציות - להוציא מכתב, לבקש צו הקפאת הליכים, עיקולים וכו'. כמובן שלכל אחת מהפעולות האלה יש משמעות, בהתאם למצב ולתקשורת עם החברה".

לקבוצה יש כוח, ולכן עו"ד שמש ממליץ יכול ליצור קשר עם הרוכשים האחרים ולבנות ועד או לפחות קבוצת וואטסאפ, כדי להעביר מידע.