הכירו את הכלכלנית שיודעת בדיוק כמה דירות להשקעה נקנו

"זה התחיל בכלל כמסמך פנימי עם פרוץ המשבר העולמי ב-2008, לאור מה שקרה בארה"ב עם מפולת הנדל"ן ומשבר הסאב פריים. רצו אצלנו לראות מה קורה עם הנדל"ן בארץ. ואז התחלנו להוציא סקירות פנימיות", משחזרת בן נאים כיצד נולדו הדוחות.

"לאור הצמא בחוץ והתקשורת שידעה שיש סקירות כאלה, נתבקשנו להוציא את הסקירות החוצה", היא אומרת, ומוסיפה שמהצד שלהם גם הייתה מוטיבציה להוציא את הנתונים.
"אני זוכרת שקראתי איזושהי כתבה בתקשורת, סקר שנעשה לפיו משקל המשקיעים ב-2009 עמד על 5% מסך העסקאות. זה היה כל כך רחוק מהמספרים האמיתיים. הם היו 20%, כן. ואז אמרנו שאנחנו צריכים להוציא את זה החוצה כדי שכן יידעו. לא סקרים! אלא נתונים אמיתיים, כי סקרים יכולים להיות מוטים מאלף ואחת סיבות. עם כל הצניעות אנחנו הראשונים שהצבענו על המשקיעים בשוק הנדל"ן", היא אומרת וגם מודה שלקח להם זמן להבין את הצרכים של קוראי הסקירות.

"למדנו תוך כדי תנועה לכתוב בצורה יותר ברורה. יצאו לפעמים דברים שהכתבים לא הבינו ואז הם יצאו בכותרות מרעישות. אני זוכרת שאמרנו לעצמנו 'רגע יצאה סקירה אחרת זה לא שלנו, זה לא המספרים'. אז גם אנחנו למדנו לכתוב את זה יותר ברור, יותר נגיש".

התראה של יומיים על העלייה

את בן נאים פגשנו במסגרת פרק פתיחת העונה החדשה של "כסף בקיר" - פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס. הפרק עסק לא מעט בסקירה האחרונה שאגף הכלכלנית פרסם לחודש אוקטובר 2021 (הסקירות מתפרסמות לרוב בשבוע השני של החודש, כך שסקירת נובמבר צפויה להתפרסם כמה ימים לאחר פרסום הפרק והכתבה הזו. ג"ל). מדובר בחודש חריג מבחינת התנהגות משקיעי הנדל"ן, שרכשו כאמור 4,800 דירות - עלייה של 236% לעומת אוקטובר 2020. הסיבה לכך היא ההודעה הרשמית של שר האוצר אביגדור ליברמן על העלאת המס למשקיעים מ-5% ל-8%.

מעבר להשוואה המתבקשת הזו בין שתי התקופות, בן נאים גם ערכה בסקר השוואה לתקופה נוספת - יוני 2015. הסיבה: גם אז הממשלה העלתה את המס למשקיעים ל־8% (בצל הקורונה, המס הופחת בקיץ 2020), מה שהביא לזרם קונים חסר תקדים בחודש אחד - מעל 17 אלף דירות בכל השוק, כ-40% היו משקיעים.

"שי באב"ד, המנכ"ל דאז, הלך לוועדת הכספים עם הצעת החוק ביד להעלות את מס הרכישה לאלתר מ-5% ל-8% לדירה נוספת. ומשה גפני יו"ר הוועדה דאז אמר 'תן לאנשים כמה ימים לסגור את העסקאות'. בפועל השוק קיבל התראה של יומיים לשינוי, מתוך הבנה שלמהלך תהיה השפעה דרמטית על כמות העסקאות. זה לא באמת עזר.

"באותם יומיים בין 22-23 ביוני 2015 נרכשו 4,000 דירות להשקעה, ובכל החודש נרכשו 7,000. 4,000 זה לבד מספר קיצוני ועלו בנו אפילו מחשבות שאנשים עשו בקדייטינג, קרי שהחוזה נחתם יותר מאוחר אבל אנחנו לא יכולים לבדוק את זה. בגלל המספרים הגבוהים היה מתבקש כעת להשוות למה שהיה אז כדי להבין את הפרופורציות", היא מסבירה מדוע כללה בסקירה השוואה גם לקיץ 2015.

אגב, בשונה מאותם הימים, כעת השוק קיבל זמן תגובה ארוך של כמעט חודש, ולכן היא צופה שבסקירת נובמבר נראה אפילו מספרים גבוהים יותר של משקיעי נדל"ן בשוק. "הערכנו שבאוקטובר-נובמבר יירכשו 12 אלף דירות על ידי משקיעים. בינתיים נרכשו כ-5,000, ובקרוב נקבל את נתוני נובמבר ונדע אם צדקנו".

ב־2015 זה נעשה מהר יותר, והפעם זה נעשה בצורה יותר איטית. מה יותר נכון?
"ברור שאופטימלי לעשות את זה מהר. זה היה המצב הרצוי. אבל היה חשוב לנו במשרד להעביר את זה כחבילה. שלא יחשבו שאנחנו כממשלה רק יודעים להעלות מסים. אז הצגנו תוכנית דיור ממשלתית, שכוללת את הגדלת ההיצע, גם כדי להגיד למשקיעים - אולי ההשקעה שלכם לא כל כך טובה כשיש גידול בהיצע לאור הגידול בשיווקים של רמ"י. הרי זה כל הסיפור היצע וביקוש, אבל אנשים ראו שהמס עומד לעלות ורצו לקנות דירות", היא אומרת. להערכתה, בחודשים הבאים נחזה בירידה בהיקף הרכישות של המשקיעים כפי שקרה בעבר.

"לא כל דבר אנחנו יכולים לכתוב"

פרמטר מעניין שניתן למצוא בחלק מהדוחות הוא שיעור המשקיעים שמוכרים דירות בהפסד. מעניין למצוא בדוחות כי מי שרכשו נכסים בשנים האחרונות, "חשופים" יותר להפסד. "ככל שקנית בשנים האחרונות ההסתברות שמכרת דירה ולא הרווחת ואפילו הפסדת גדל. אנחנו רואים את זה בארבע השנים האחרונות, וגם ראינו את זה אצל מי שמיהרו למכור בתחילת מגפת הקורונה", היא אומר ומסבירה כי חלק מכך קורה בגלל התמתנות מסוימת בעליית מחירי הדירות (עד לתחילת 2021, ג"ל), "וגם בגלל שחלק מהרווח נאכל בגלל המיסוי". לעניין זה היא מציעה להיעזר בקריאת הדוחות, ולא פחות חשוב מכך לנסות ולהבין לבד גם את מה שלא נאמר בצורה מפורשת "אני מציעה לקרוא בין השורות. לא כל דבר אנחנו יכולים לכתוב".

מה הרגישות מבחינתכם?
"אנחנו לא רוצים ליצור חלילה מצב שבו אנחנו יוצאים באזהרות. תפקידנו לא להזהיר משקיעים פוטנציאלים, אנחנו צריכים לשים את הנתונים שיהיו נגישים ולא צריך להיות אנליסט או כלכלן בשביל להסתכל על מספרים ולנתח מגמות גם אם הן לא כתובות אחת לאחת", היא מסבירה.

ולבסוף, איזה עצות יש לך למשקיעים שקוראים את הדוחות, וחומרים ממשלתיים בכלל?
"להסתכל על פוטנציאל היצע הדירות באותו יישוב. האם יש שם שיווקים של רמ"י. הרי יש תוכניות עבודה לכל גוף ממשלתי ורואים היכן יהיו שיווקי קרקעות. היכן שיש שיווק מסיבי, הפוטנציאל שלך כנראה לרווח הון הוא פחות גבוה. וכן לראות אם יש יישובים שמשקיעים יוצאים מהם בשיעורים הולכים וגדלים. אולי הם יודעים משהו שאתה לא יודע. תקראו את הנתונים".

כלי עבודה שכדאי למשקיעים להשתמש בו | אריק מירובסקי

עד כמה הסקירות של האוצר חשובות למשקיעים? הן חשובות מאוד כי הן משלימות במידה רבה את הסקירות שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. יותר מזה, הסקירות של מינהל הכנסות המדינה באוצר לא מציגות מחירים או התחלות בנייה אלא בודקות את העסקאות עצמן - מי ביצע אותן, איפה, והרבה פעמים גם הן חודרות לעומק - מה הייתה ההכנסה של הרוכשים, האם יש התאמה בין מחיר העסקאות למשכורות של הרוכשים.
בזמנו תהינו כמה הזוגות הצעירים בכלל יכולים לרכוש דירות ב־2.5־3 מיליון שקל במחיר למשתכן, ובאמת גלית בן נאים בדקה ומצאה שיש פערים משמעותיים ביו ההכנסות של הרוכשים לבין האפשרות האמיתית שלהם לרכוש דירות בפרויקטים האלה, והבינה מה שכולנו שיערנו מלכתחילה, שמדובר בילדים להורים עשירים, שההורים שמים חלק גדול מההון העצמי.

לא פעם היא בודקת בפרויקטים יותר עממיים מי רוכש את הדירות - זוגות צעירים מקומיים או זוגות ששוקלים להפוך את אלה לדירות להשקעה, - כך שמדובר בניתוחים שאין לאף אחד אחר. זה מידע חשוב מאוד, אולם לצערי הוא לא מקבל מספיק תהודה בממשלה עצמה.

היא מביאה נתונים שלא מחמיאים למשרד שלה, וזה כבר עומד לזכותה ואולי גם מסביר מדוע במשרד האוצר לא מרבים להשתמש בנתונים.

במשרד האוצר לא טורחים ללמוד לקח מההיסטוריה קצרת הטווח. באוקטובר ובנובמבר, שבהם יהיה מספר גבוה של עסקאות חריגות מצד משקיעים, יש להניח שגם עליות המחירים יהיו חריגות, ואז נוצר מצב שהממשלה, שמצהירה שהיא רוצה למתן את העליות - תורמת לעלייה.

להסתכל טוב על החלוקה למחוזות

משקיעים צריכים להסתכל טוב על החלוקה למחוזות, ולפעמים בן נאים מגדילה ומוסיפה ערים אהודות על משקיעים. זה מאוד חשוב, כי אם אנחנו רואים שבת ים היא בצמרת המשקיעים בגלל מבצעי מכירות בפרויקט של התחדשות עירונית, משקיע צריך לשאול את עצמו האם זה המקום הריאלי של בת ים, ואם היא לא ממצבת את עצמה כעיר של משקיעים.

בחיפה ובבאר שבע יש לא מעט מכירות של משקיעים. מה קורה שם? משקיע צריך להסתכל על זה, ולעשות שיעורי בית בהתאם. זה כלי עבודה.