מסצנת הנדל"ן של אשדוד לצמרת שוק ההון: צחי אבו יוצא לאור

איש הנדל"ן צחי אבו הביע לאחרונה אמון במתחם הקניות סטאר סנטר באשדוד, שבו הוא מחזיק באמצעות חברת הנדל"ן הבורסאית ארנה סטאר גרופ . רגע לפני סיומה של 2021, עשתה ארנה צעד נוסף בדרך להשתלטות על מלוא הזכויות בנכס, עם חתימה על מזכר הבנות לרכישת חלקה של חברת הפניקס (25%) תמורת 315 מיליון שקל. בד בבד סיכמה ארנה השבוע על רכישת קרקע סמוכה למתחם הקניות מידיו של איש העסקים ג'קי בן זקן (בעל עניין בחברה, ובעבר מבעלי השליטה בה) תמורת כ-40 מיליון שקל נוספים.

מדובר, כך נראה, בנכס שקרוב לליבו של אבו, שהפך בתחילת 2021 לבעל השליטה בארנה. בראיון לגלובס מספר אבו, 45, המשמש כמנכ"ל החברה, כי "רצינו את הנכס הזה, ובגללו התפתינו להיכנס לחברה הציבורית. קנינו את ארנה בגלל הנכס באשדוד, כי אנחנו חושבים שהוא יהלום לא מלוטש".

מאז נודע לראשונה על כוונתם של בני משפחת אבו להשתלט על ארנה גרופ, בפברואר 2021, מנייתה לא מביטה לאחור, והשלימה עד כה זינוק מרשים של פי 6.5 בערכה (כ-540%), משקפת שווי חברה של יותר מ-700 מיליון שקל.

 מרכז סטאר סנטר באשדוד / צילום: יח''צ

אבו, אשדודי מלידה אשר את טביעות אצבעותיו ניתן לראות ברחבי העיר בפעילות נדל"ן אותה החל אביו, הקבלן האשדודי יחיאל אבו (השותף בעסקיו), מוסיף בעניין הסטאר סנטר, כי "מדובר בנכס הנמצא בלב אזור הביקושים של העיר, שיש בו פוטנציאל התפתחות משמעותי. הנכס נמצא בתפוסה מלאה, שיפרנו את הוצאות המימון עליו וה- NOI (רווח תפעולי נקי, א"ל) שלו הולך וגדל".

עד לפני פחות משנתיים לא רבים בשוק ההון הכירו את שמותיהם של יחיאל וצחי אבו, שהיו מוכרים בעיקר בסצנת הנדל"ן של אשדוד והתנהלו בדרך כלל מתחת לרדאר. כל זה השתנה במהלך חודש מאי 2020, עת סיכמו השניים עסקה לרכישת הזכויות בשותפות דלק פי גלילות, המחזיקה בכמה חטיבות קרקע גדולות, מידי קבוצת דלק של יצחק תשובה, תמורת כ-720 מיליון שקל. זאת כחלק מסדרת מימושי נכסים שביצע תשובה בעקבות משבר הקורונה וקריסת מחירי האנרגיה שאיימו על המשך קיומה של קבוצת דלק.

בפברואר אשתקד ביצעו השניים עסקה גדולה נוספת, שחשפה שוב את עוצמתם הכלכלית,  והפכו לראשונה לבעלי שליטה בארנה גרופ, עם רכישת החזקותיו של איש העסקים הזר מרכוס וובר תמורת כ-130 מיליון דולר (כ-430 מיליון שקל) - עיקר הסכום (115 מיליון דולר) עבור רכישת הלוואות בעלים שהעמיד וובר לארנה במהלך השנים.

"הצקצקנים העריכו שהמניה תרד מהר"

תחת וובר, בעליה הקודמים של החברה (ולפניו ג'קי בן זקן ואברהם נניקשוילי), נחבטה מניית ארנה בעקבות סדרה של כשלונות עסקיים בתחומי הנדל"ן בחו"ל וחיפושי הנפט בישראל, שגררו אותה להפסדים מצטברים של מאות מיליוני שקלים וכיווצו את שוויה. גם השקעה בסכום כולל של קרוב למיליארד שקל שביצע וובר בחברה לא סייעה לארנה לשנות כיוון. 

את שינוי הכיוון במניה בשנה האחרונה והסנטימנט החיובי המאפיין אותה ניצלה לאחרונה ארנה לגיוס הון של כ-135 מיליון שקל בהנפקת מניות - כמעט כפול 3 מהסכום המתוכנן וזאת בעקבות ביקושים ערים שנרשמו בגיוס על-ידי משקיעים מוסדיים, אשר נקבו במחיר מניה גבוה מהמתוכנן.

  

אבו, המחזיק 58% ממניות ארנה, השקיע בעצמו כמחצית מסכום הגיוס - השקעה שהחזיר באמצעות פירעון חלק מהלוואות הבעלים שרכש. לדבריו "אני לוקח את הכסף רק כשלחברה יש יכולת ולא את כל סכום ההנפקה, אלא רק את הסכום שהשקעתי".

איך אתה מסביר את שינוי הכיוון במניה מאז נכנסתם לחברה?
"כשרק השקענו בארנה היו הרבה צקצקנים שלא הבינו למה המניה טסה והעריכו שהירידות יגיעו תוך זמן קצר. אבל אם כל כך הרבה גופים מוסדיים החליטו להיכנס להשקעה בחברה לפי שווי של חצי מיליארד שקל לפני הכסף זה אומר הרבה על החברה, על הנכסים שלה, עלינו ועל החזון שיש לנו לגביה".

עוד הוא מציין כי "ארנה הייתה במשך שנים חברה רדומה שלא נוהלה. יש לחברה יהלומים לא מלוטשים, וכשאנחנו נכנסנו התחלנו ללטש אותה. המוסדיים, שמבינים ביהלומים, רואים מה קורה ולאן החברה הולכת והחליטו להשקיע".

לדבריו, "הנכסים בחברה תומחרו ברמות מאוד נמוכות, הרבה מתחת לשווי שלהם", וחוזר לסטאר סנטר באשדוד, שלדבריו, "תומחר בספרים בפחות מ-700 מיליון שקל" בעוד שעסקת ארנה-הפניקס משקפת לו שווי כמעט כפול - של קרוב ל-1.3 מיליארד שקל.

הסטאר סנטר ממוקם ברחוב ז'בוטינסקי שבאשדוד וכולל מרכז מסחרי בשטח בנוי של כ-48 אלף מ"ר, שבו פועלות כ-120 חנויות. הנכס מאוכלס במלואו (97%) ובמחצית השנה הראשונה של 2021 הניב רווח תפעולי נקי (NOI) של כ-23 מיליון שקל, ושיעור התשואה שלו בפועל בתקופה זו התקרב ל-7%.

בדוחות הכספיים ארנה ציינו אפשרויות לריענון ולחיזוק תמהיל השוכרים בו במטרה "להעלות את תשואת הנכס ולהתמודד עם התחרות המתגברת מצד מרכזים מסחריים חדשים שהוקמו בשנים האחרונות ועם התחרות ההולכת ומתגברת מצד המסחר האלקטרוני". מלבד אלה, מדוחות ארנה עולה, כי קיימות במתחם זכויות בנייה עיקריות בלתי מנוצלות של כ-10 מ"ר, וכן כ-3,000 מ"ר של שטחי שירות.

 קניון ארנה - קניון הצפון נהריה / צילום: ערן גילווארג

הנכס המרכזי הנוסף של ארנה סטאר הוא קניון ארנה בנהריה, הכולל שתי קומות מסחריות וכן קומת מלונית ובה 24 חדרים. לגביו מספר אבו, כי "הנכס היה רשום בספרים בשווי באזור של כ-230 מיליון שקל, כולל קרקע צמודה למגורים שתומחרה בכ-25 מיליון שקל, ואשר מכרנו אותה (לקבוצת יוכלמן בהסכם אופציה), תמורת כמעט 110 מיליון שקל - מהלך שעוד לא בא לידי ביטוי במאזני החברה".

לדבריו, "כשהמוסדיים רואים את העסקה בנהריה, רואים את שווי הנכס באשדוד ואת השיפור שהחברה מבצעת בהוצאות מימון והנהלה, הם מבינים שההוצאות שלה קטנו וההכנסות גדלות, ושהחברה תציג מספרים אחרים בדוחות הכספיים בהמשך".

"אבא הקים אימפריה במושגי העיר אשדוד"

משפחת אבו אמנם נחשפה לשוק ההון המקומי לפני פחות משנתיים, אולם היא בעלת פעילות נדל"ן ותיקה באשדוד שאותה החל יחיאל אבו לפני כ-35 שנה, כשהקים חברת בנייה הנושאת את שמו (קבוצת אבו יחיאל) ולפי תיאורי בנו, "הקים אימפריה במושגי העיר אשדוד ובנה אלפי יחידות דיור".

בין היתר רכש אבו לפני כעשור את קבוצת "בוני ערים" (קי.בי.ע) מידי אי.די.בי ושיכון ובינוי והפך לבעלי חלק גדול מהקרקעות ועתודות הקרקע בעיר אשדוד. בהמשך, לאחר כניסתו של צחי לחברה לצד אביו, הוא החליט לפתח אותה גם בכיוון הנדל"ן המניב. לפי אתר אבו יחיאל מחזיקה קי.בי.ע בקרקעות היסטוריות בהיקף של יותר מ־1,000 דונם באשדוד ובנכסים מניבים בעיר המיועדים למסחר, מגורים ותעסוקה.

בעקבות רכישת ארנה, מספר צחי אבו, "עשינו הפרדה. החלטנו שכל הנדל"ן המניב המסחרי יהיה תחת ארנה וכל מה שקשור למגורים יישאר בחברת אבו יחיאל והחברות הבנות".

לאן הולכים להערכתך מחירי הנדל"ן המסחרי?
"בתחום הזה אין השתוללות. בסך הכול יש עליות מחירים בגלל הריביות הנמוכות ושיעורי ההיוון הנמוכים יותר של הנכסים. בתנאי הריבית של היום, רמות המחירים יישמרו, וככל שהריבית תעלה, המחירים עשויים להצטנן. אגב, גם בתחום המגורים, למרות ששם זה הרבה יותר מורכב בגלל הצורך לייצר היצע".

על המצב בשוק המגורים, המתאפיין בעליות מחירים חדות, אומר צחי אבו כי "אני רואה כמה השוק קשה בנושא הייזום והתכנון. המדינה לא מצליחה לייצר מספיק היצע כדי שהמחירים ירדו. לצד חוסר התכנון, יש גם ביקושים שעולים מקרנות המשקיעות בדיור להשכרה, כך שהמחסור מבחינת הלקוח הפרטי עלול לגדול והמחיר להמשיך לעלות".

העניין בקניון בקפריסין גבר מאז הקורונה

מלבד נכסיה המסחריים באשדוד ובנהריה, שכאמור מהווים את שני הנכסים העיקריים של ארנה, החברה ביצעה באחרונה עסקת רכישה ראשונה בחו"ל תחת בעליה החדשים, עם זכייתה בהיתמחרות לרכישת החזקות חברת הנדל"ן בסר אירופה בקניון בקפריסין.

הנכס, קניון MYMALL שנפתח בשנת 2009 בלימסול, הוא אחד ממרכזי הקניות הגדולים בעיר השנייה בגודלה בקפריסין. אחרי לא מעט שנים שבהן עמד על המדף כנכס המרכזי של בסר אירופה שנקלעה להליכי הסדר חוב - בהיקף נוכחי של כ-100 מיליון שקל - דווקא מאז פרוץ משבר הקורונה ההתעניינות בו גברה.

 הקניון בלימסול, קפריסין. 130 נקודות מכירה על פני 3 קומות / צילום: מצגת החברה

ברכישתו על-ידי ארנה, בהשקעה של כ-26 מיליון אירו (כ-95 מיליון שקל), יחד עם חברת הנדל"ן הבורסאית דורסל, גברו השתיים על לא מעט מתעניינים נוספים ובהם משפחת אירני יחד עם חברת הנדל"ן להב אל.אר; אלי ישראלי, שהיה עד לאחרונה מבעלי קניון מול הים באילת; אלון רכטר, שותף בחברת גאיא ייזום שהקים אביו איתן רכטר; ויעקב בר הפועל בתחום הנדל"ן.

איפה אתה רואה את ארנה בהמשך הדרך?
"אני רואה אותה מפתחת את הנכסים שיש לה, מבצעת פעולות השבחה וממשיכה לרכוש נכסים בתחום הנדל"ן המניב המסחרי. עשינו בארנה חריש עמוק, והדבר יבוא לידי ביטוי בהמשך. בין היתר ביצענו מימון מחדש - לקחנו 530 מיליון שקל מהפועלים ופרענו הלוואה ללאומי, פרענו הלוואת בעלים בריבית של כ-4% והקטנו את יתרת הלוואת הבעלים לריבית של פחות מ-1.5%, כך שהריבית על כל החוב ירדה משמעותית".

הסיבוב של ג'קי בן זקן: רווח של 100 מיליון שקל "על הנייר"

פחות משנה מאז שחזר ג'קי בן זקן להיות בעל מניות מרכזי בארנה, זמן קצר לאחר הפיכתה של משפחת אבו לבעלת השליטה בה, והוא מסכם בה, בשלב הנוכחי, את אחת מהשקעות השנה המוצלחות של 2021 - עם "סיבוב" מרשים במיוחד ורווח "על הנייר" של קרוב ל-100 מיליון שקל.

בן זקן, שבעבר היה שותף לשליטה בחברה עד מכירתה לוובר לפני כעשור, רכש בחודשים פברואר ומרץ של השנה שעברה נתחים משמעותיים ממניות ארנה, עיקרן ממי שהיה שותפו בעבר, אברהם נניקשוילי, בהשקעה של פחות מ-20 מיליון שקל ובדיסקאונט ניכר על מחיר השוק. כיום בידי בן זקן כ-15% ממניות של ארנה ושווי השוק הנוכחי שלהן עומד על כ-110 מיליון שקל.

 ג'קי בן זקן / צילום: אלון רון

כשני יזמי נדל"ן הגרים באותה עיר, אבו מעיד כי "שנינו גרים באשדוד שהיא עיר קטנה במדינה קטנה, ואנחנו מובילים פה בתחום הנדל"ן, אז מן הסתם נתקלנו אחד בשני בהרבה צמתים ויזמויות. אנחנו ביחסים קרובים וכבר יצא לנו לעשות עסקאות בעבר שכקנינו ומכרנו אחד לשני עסקים".

עוד אומר אבו, כי "כשרציתי לרכוש את ארנה ביקשתי מבן זקן את ברכת הדרך, כחבר. הוא האמין בי והוא רואה את התוצאות ונהנה מהן".

ת.ז |ארנה סטאר גרופ

תחום עיסוק: נדל"ן המניב המסחרי בישראל ובחו"ל

היסטוריה: הוקמה בשנת 1992. בסוף 2021 נרכשה השליטה בה על-ידי צחי אבו, מידיו של מרכוס וובר

נתונים: שני הנכסים העיקריים שלה הם המרכז המסחרי סטאר סנטר באשדוד וקניון ארנה בנהריה. בחו"ל - זכתה באחרונה במכרז לרכישת החזקות ב.ס.ר אירופה בקניון בלימסול שבקפריסין תמורת כ-25 מיליון אירו

ת.ז | צחי אבו

אישי: בן 45, יליד העיר אשדוד, נשוי עם ארבעה ילדים, סב לנכד בן 3

מקצועי: בעל השליטה ומנכ"ל ארנה גרופ

עוד משהו: הצטרף לעסקי הנדל"ן של אביו, יחיאל אבו (73) והם פועלים יחד גם בתחום הבנייה למגורים תחת החברה הפרטית אבו יחיאל