מוזנחת ולא פופולרית? מי מרוויח בגדול מהתחנה המרכזית הישנה בת"א

פריחת שוק הנדל"ן בישראל, ובעיקר בגוש דן, איננה פוסחת על אזורים שנחשבו באופן מסורתי למוזנחים ולפחות פופולריים למגורים, בלשון המעטה. השבוע עדכנה חברת לוינשטין נכסים  על עליית ערך משמעותית, בהיקף של כ-180 מיליון שקל בשווי נכסיה, כאשר עיקר הסכום מיוחס לשינוי בשווי ההוגן של מתחם התחנה המרכזית הישנה בדרום תל אביב. 

שווי חלקה של לוינשטין במתחם, שבו היא מחזיקה בשותפות שווה עם חברת שיכון ובינוי (שו"ב), עמד בדוחותיה הכספיים האחרונים, לרבעון השלישי של 2021, על קצת יותר מ-460 מיליון שקל. לפיכך, תוספת הערך הנוכחית מהווה עליית שווי דרמטית לנכס שעליו מתוכנן פרויקט בנייה למגורים רחב היקף. בסה"כ, מאז שנת 2015, אז הפכה לוינשטין לבעלת מחצית מההחזקות במתחם, הוכפל שווי המתחם בספריה.

"פינוי שטחי דיירים מוגנים/פולשים"

את ההשקעה הראשונה שלה במתחם התחנה המרכזית הישנה בתל אביב ביצעה לוינשטין בשנת 2011, כשרכשה נתחים ממנו, כך שחלקה בו הגיע ל-23%, בהשקעה של פחות מ-40 מיליון שקל. 

ב-2015 הגדילה לוינשטין את חלקה במתחם ל-50%, אחרי שזכתה יחד עם שו"ב בהתמחרות על יתרת הזכויות בקרקע תמורת כ-560 מיליון שקל (רכישה שמומנה בחלקה הגדול בהלוואה מבנק דיסקונט). זאת במסגרת הליך שנעשה תחת פיקוח בית המשפט בעקבות תביעה לפירוק שיתוף והעברת הזכויות בנכס לכונסי נכסים.

לפי הנתונים שלוינשטין מציגה, השקעתה בנכס, במועד רכישת הקרקע ב-2015, עמדה על קצת יותר מ-150 מיליון שקל, כך שבסך-הכול, עם הרכישה הראשונה ב-2011, השקיעה לוינשטין ברכישת חלקה במתחם פחות מ-200 מיליון שקל. זאת בעוד שערכו הנוכחי מגיע ליותר מ-600 מיליון שקל - פי 3 משווי ההשקעה.

עוד לפי לוינשטין, בגין רכישת המתחם היא הסדירה בסוף שנת 2020 העמדה מחדש של אשראי בהיקף של כ-160 מיליון שקל, אחרי שבדצמבר 2020 עמדה לפירעון הלוואה בהיקף דומה.

בסיכומה של 2020 נהנתה לוינשטין מעליית ערך של כ-17 מיליון שקל בנכס, וזאת בעיקר "מקיצור תקופת הדחייה עד לאישור התוכנית המפורטת מכוח תוכנית המתאר של תל אביב, ופינוי שטחים תפוסים או שהיו תפוסים על-ידי דיירים מוגנים/פולשים".

  

 "צפי להיתר בנייה תוך כשנתיים"

הקרקע שבה מחזיקות לוינשטין ושו"ב במתחם התחנה המכרזית הישנה בתל אביב משתרעת על-פני כ-35 דונם, ולפי לוינשטין, בפברואר 2020 אושרה למתן תוקף תוכנית המאפשרת לשתי השותפות להקים עליה כ-900 דירות בבנייני קומות וכ-117 אלף מ"ר בעיקר למשרדים וכן למסחר.

זאת כחלק מתוכנית נרחבת יותר למתחם (מתחם שומרון), שבמסגרתה מתוכננת הקמת יותר מ-1,300 דירות וכ-153 אלף מ"ר שטחי מסחר, תעסוקה ומשרדים, "נוסף לשטחי ציבור נרחבים". מתחם זה מתפרס על קרוב ל-80 דונם בין הרחובות מנחם בגין, הגדוד העברי, הנגב וסלומון.

הצפי של לוינשטין הוא כי היתר בנייה יוענק לה ולשותפתה במתחם תוך כשנתיים, כך לפי מצגת שפרסמה באחרונה, שם הוסיפה, כי כל הפולשים והדיירים המוגנים בקרקע פונו מהשטח, וכי החלו העבודות על הקו הירוק של הרכבת התחתית, "אשר יעבור בתחום הפרויקט".

כבר ב-2011, כשנכנסה לוינשטין להשקעה במתחם, החברה ציינה, כי "מדובר באחת מרזרבות הקרקע הגדולות האחרונות במרכז תל אביב, ומטרת הרכישה היא לקדם את פיתוח הקרקע".

עליית ערך של 16 מיליון שקל למגדל לוינשטין

עיקר עיסוקה של לוינשטין נכסים, שבשליטה בה מחזיק המנכ"ל שאול לוטן באמצעות החברה האם לוינשטין הנדסה (70%), הוא בתחום הנדל"ן המניב למסחר ומשרדים.

עם נכסיה הבולטים בתחום זה נכללים מגדל לוינשטין בדרך מנחם בגין בתל אביב ומגדל דיסקונט בפינת הרחובות הרצל ויהודה לוי בעיר, ששוויים יחד, בסכום המתקרב ל-600 מיליון שקל, מהווה קצת יותר ממחצית מסך שווי הנכסים המניבים של לוינשטין, העומד על כ-1.05 מיליארד שקל.

מתחם התחנה המרכזית הישנה הוא הנכס המרכזי של לוינשטין במסגרת נכסיה הנמצאים בהקמה ופיתוח, נוסף על פרויקטים בהיקפים ובשוויים מצומצמים יותר שיש לה בכפר סבא, באר שבע ופרדסיה.

בסיכום שלושת הרבעונים הראשונים של 2021 נהנתה לוינשטין מעליית ערך של כ-16 מיליון שקל בשוויו של מגדל לוינשטין, שהגיע לקצת יותר מ-380 מיליון שקל, כך שהכנסותיה לתקופה זו טיפסו כמעט ב-30% והגיעו לכ-65 מיליון שקל.

עוד עלה חלקה של לוינשטין ברווחי חברה מוחזקת, כך שהרווח הנקי שלה בין ינואר לספטמבר 2021 הוכפל והגיע ל-41 מיליון שקל.

את 2021 סיכמה מניית לוינשטין בטיפוס של כ-55% מרמת השפל שקבעה בשיא משבר הקורונה בשווקים, במרץ 2020, ועד כה השלימה טיפוס של כ-180% המוביל אותה לרמת שיא, המשקפת לחברה שווי שוק של כ-1.8 מיליארד שקל. לוינשטין הנדסה, החברה האם, נסחרת בשווי שוק של כ-1.6 מיליארד שקל, המשקף להחזקותיו של לוטן (57%) שווי של כ-900 מיליון שקל.