"הבנקים מוותרים על הלוואות קטנות": כך הפך שיא הביקוש למשכנתאות לחסם תחרות

12.2 מיליארד שקל בחודש אחד - זה היקף המשכנתאות שלקח הציבור הישראלי בחודש דצמבר לבדו, נתון שהביא את סך המשכנתאות בשנת 2021 כולה לשיא של 116 מיליארד שקל. מדובר בגידול של כמעט 50% לעומת השיא שנרשם בשנה שקדמה לה.

אמנם הציבור מתחיל לגלות אט-אט את חברות האשראי החוץ בנקאיות, אך עדיין כ-99% מהמשכנתאות ניתנות על ידי חמשת הבנקים הגדולים. לכן, רצף החודשים האחרונים, שבכל אחד מהם נרשמו יותר מ-10 מיליארד שקל בביקושי הלוואות חדשות (למעט ספטמבר - חודש החגים), מחריף את הלחץ על מערכי הייעוץ של הבנקים, שמצדם מגייסים עוד ועוד לקוחות, מבחוץ וגם באמצעות הסטת עובדים מחטיבות אחרות לחטיבות המשכנתאות.

"המצוקה עדיין חמורה", אומר אבי אבגיל יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות. "הבנקים מנסים לגייס, חלקם כבר בתהליכי גיוס אבל זה לא נותן את הפתרון ואפילו לא מתקרב לכך, כי לאחר הגיוס יש תהליך הכשרה של לפחות שלושה חודשים ואסור לשכוח שכולם מחפשים וכולם מגייסים. יש ניסיונות להסיט עבודה למוקדים הטלפוניים אבל אז צווארי הבקבוק עוברים לשם ואפשר להמתין שעות לטלפון. גם שכחוזרים ללקוח אחרי יום או שלושה ימים, קובעים ללקוח תור לפגישה בעוד חודש".

השכבות החלשות נפגעות יותר

לעומס על מערכי המשכנתאות בבנקים יש כמה השפעות בעייתיות מבחינת הצרכנים. הראשונה היא פגיעה משמעותית ברמת השירות. "עסקאות מגיעות לרגעים האחרונים וחלקן נכנסות להפרת חוזה כי זמן השירות ארוך יותר מאשר בעבר. גם התחרות נפגעת, כי אם לקוח מקבל הצעה מבנק אחד ורוצה לקבל הצעה מבנק אחר, יקח לו לפחות שבועיים ועד אז הוא מאבד את אופק הריבית שנתנו לו בבנק הראשון, וכך אי אפשר לבצע תחרות אפקטיבית", מסביר אבגיל.

  

אדיר יונסי, מבעלי בית ההשקעות YG, מסביר איך הביקוש הרב מאפשר לבנקים לסנן לקוחות בצורה יותר משמעותית מבעבר: "אם היום הבנקים נשענים על יעדים ולפקיד מסוים הציבו יעד של 8 או 10 תיקים בחודש, והוא מקבל פניות של 40 לקוחות, הוא יוותר מראש על התיקים המורכבים ברמה המשפטית או הכלכלית. אלו דברים שאפשר למצוא להם פתרון אבל צריך לעלות בדרגות הבירוקרטיה ולכן בבנק הולכים לתיקים הקלים יותר.

"גם לגובה ההלוואה יש השפעה ובבנקים יעדיפו כמובן את התיקים עם המשכנתה הגבוהה יותר. אם נכנס לסניף לקוח שרוצה לרכוש נכס בפריפריה בהלוואה של 450 אלף שקל או לקוח אחר שרוצה לרכוש בית צמוד קרקע בתל אביב עם משכנתה של 2.5 מיליון שקל, אין שאלה איזה מהם הבנק יעדיף", אומר יונסי.

יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות מזהה מגמה דומה: "בגלל שהסניפים כל כך עמוסים, אם העסקה מאוד מורכבת או קטנה מדי, אנחנו מקבלים מהבנקים תשובה של ‘עזוב, אל תגיש אצלי’. כאשר עבודה על תיק של שני מיליון זהה לעבודה על תיק של כמה מאות אלפי שקלים, למה לטפל בתיקים קטנים?".

"אין מענה ללקוחות שרוצים למחזר משכנתה"

מהנתונים שפרסם השבוע בנק ישראל עולה כי למרות הזינוק בשיעור המשכנתאות החדשות, סך המחזורים לא גדל ועמד ב-2021 על כ-5% מכלל המשכנתאות, ירידה של 2 נקודות האחוז ביחס לשנה שעברה. לדברי אבגיל, כאן המצב אף חמור יותר. "אין באמת מענה ללקוח שרוצה למחזר את המשכנתה והתהליך יכול לקחת שלושה ואף חמישה חודשים. כשהפקיד אומר ללקוח ‘נחזור אליך בעוד חודש’, רבים פשוט מרימים ידיים".

האם העומסים האלה יביאו בסוף לפגיעה בבנקים עצמם. גורם בכיר במערכת החוץ בנקאית, שמגדילה את דריסת הרגל שלה גם בתחום המשכנתאות, לא דואג מהמגמה. "המפלצת היא מפלצת והיא יכולה לאכול הרבה. אולי לוקח לבנקים יותר זמן להשיב, ויש יותר בעיות ותקלות תפעוליות, אבל זה לא משמעותי. עבור אדם שמתאחרת לו הבקשה זה נורא ואיום אבל אני לא דואג לבנקים. הם חזקים וטובים ויודעים לעשות את העבודה".

בסביבת בנק ישראל לא ממהרים לקבל את הטענות על סינון של מבקשי משכנתאות. "הבנקים מעוניינים בנתח שוק בפעילות הזו", הם אומרים. "יעיד על כך בסופו של יום ההיקף של הביצוע המצטבר ב-2021 שעלה ב-50%. נכון לראות את יכולת הבנקים לעמוד בביקוש בהיקפים כאלו כאינדיקטור למידת העניין הבנקאי בתחום".

איגוד הבנקים: התחלואה משפיעה על כוח-האדם

מאיגוד הבנקים נמסר: "נוכח הפעילות האינטנסיבית שמורגשת בשוק הדיור בכלל ובשוק המשכנתאות בפרט, מסיבות שאינן קשורות לבנקים, המערכת הבנקאית בכלל וכל בנק בהתאם להתנהלות העסקית שלו, עושה כל מאמץ על מנת לעמוד בקצב הביקושים הגדול של הלקוחות. מטבע הדברים, האינטרס של הבנקים הוא הגדלת מתן האשראי לציבור לפי הצורך ובהקדם האפשרי ולכן לבנקים עניין לספק את כל הביקושים ותוך פרק זמן קצר ביותר.

"עם זאת, יש לזכור כי היקפי התחלואה הגבוהים משפיעים בנוסף על היקפי כוח-האדם הזמין בבנקים ולכן בתקופה הנוכחית יתכנו גם עיכובים במתן השירות לא רק במשכנתאות אלא בכלל שירותי הבנקאות. הבנקים מגייסים ומכשירים עובדים נוספים על מנת לעמוד בביקושים, אולם הקושי בגיוס עובדים בעת הנוכחית, ותהליך ההכשרה שלוקח גם הוא זמן, מקשים על המערכת בעת הזו".

"הסחרור יימשך כל עוד אין סימון שיש למה לחכות"

עד מתי יימשך סחרור המשכנתאות? אורי יוניסי, ראש חטיבת המשכנתאות החדשה שהקים בנק לאומי, מעריך בשיחה עם גלובס: "זה יימשך כל עוד אין תוכנית אלטרנטיבית שמסמנת לציבור - ובעיקר לזוגות הצעירים - שיש להם למה לחכות", הוא אומר ומציין כי בישראל ישנו משתנה פסיכולוגי המשפיע על המצב. "קצב הריבוי הטבעי בישראל עומד על 50 אלף בתי אב בשנה. כשאותם זוגות מתחתנים ורואים שהמחירים עולים ב-10%, הם מנסים לגייס את כל המשאבים מהחתונה, מהחסכונות - ובעיקר מההורים, כדי להביא את ההון העצמי לרכישת נכס בבעלותם. הנכס הזה אולי יהיה שווה בעוד שנה 10% יותר. זה מתדלק את השוק".

ואכן, כל עוד המשקיעים רואים לנגד עיניהם שאין אלטרנטיבות להשקעה בשיעור ריבית של כמעט אפס, וכאשר לא כולם רוצים לסכן את הכסף בשוק ההון - הם הולכים לנדל"ן. "הציבור רואה שב-15 השנים האחרונות, מ-2007, סך עליית המחיר במחירי הדיור הוא פי 2.5 והשוק ממשיך להוכיח עצמו - הוא משקיע בנדל"ן. נכון שיש מס רכישה של 8%, אבל זה מתקזז עם ה-10% בעליית המחירים מדי שנה", אומר יוניסי.

מצד שני, זה יבוא לידי ביטוי גם במחירי השכירות. "חסרות דירות בשוק, וכל עוד אין שוק מוסדי של שכירות לטווח ארוך בישראל, המשקיעים הם אלו שמאפשרים את שוק השכירות. לכן, מי שרצה למתן את הביקוש מצד משקיעים לרכישת דירות היה צריך לקחת בחשבון שכשמשקיע יבצע עסקה הוא מוסיף לה את מס הרכישה, ואז כשהוא רוצה להציע את הנכס להשכרה, הוא יציע אותו במחיר גבוה יותר", הוא מסביר.