לא רק "להפשיר עוד קרקעות" ו"לבנות יותר" - צריך להביט על שוק הדיור קצת אחרת

שבו כמה דקות עם משפחה או עם חברים, בארוחה בשבת או בבית קפה בשישי, ותנו לשיחה חמש דקות. תוך כמה דקות השיחה תגיע לנדל"ן - מחירי הדיור או השכירות, איפה קונים ואיך קונים. זה אחד הנושאים המדוברים ביותר במדינה, ולא סתם: העלייה התלולה במחירי הדירות מחלחלת לכל המשק, ואם אין לכם דירה בבעלותכם - וללא מעט אנשים וזוגות, צעירים או לא, אין - עלייה במחירי הדיור מתרגמת להכבדה נוספת על ההוצאה החודשית.

אז איך מרסנים את עליית מחירי הדיור?

קודם כל, לרסן מחירי נדל"ן זה דבר עדין. בניגוד, נניח, למחירי רכב. אם הממשלה הייתה רוצה להעלות או להוריד את מחירי הרכבים היא יכולה בקלות לשלוט במיסוי על הרכבים, בייבוא ובהורדת רכבים מהכביש, ומחירי הרכבים היו יורדים או עולים בהתאמה. אבל שוק הנדל"ן הוא סיפור אחר לחלוטין - לבנות בניין לוקח בין שנתיים לשלש, מה שאומר ששוק הנדל"ן מגיב לאט. גם אם מתחילים עכשיו לבנות, עד שמגיע הפתרון - הבעיה כבר החריפה או השתנתה.

בנוסף, לא מעט אנשים אומרים שהבנקים והממשלה הם המרוויחים הגדולים מעליית המחירים, כך שאין להם אינטרס לעצור את העלייה. אני לא חושב כך. להבנתי, כולם רוצים יציבות: חוסר יציבות מבריח משקיעים זרים, ובנוסף, דעת הקהל בנושאים האלה משמעותית. לכן אנחנו שומעים שוב ושוב על תוכניות ממשלתיות לריסון מחירי הדיור.

אז מה עושים? כדי לשנות מחיר צריך לטפל בעקומות הבסיסיות בכלכלה - ההיצע והביקוש. ואם רוצים לרסן, צריך להגדיל היצע או להקטין ביקושים. זה לא חדש - מחיר למשתכן, למשל, זו תוכנית שמיועדת להגדיל את היצע הדיור לזוגות חסרי דירה. בפועל היא הגדילה במקביל גם את הביקוש בכל שוק הנדל"ן, כך שכל זוג צעיר מרגיש שהוא חייב לקחת משכנתא של 90 אחוז ולקנות דירה עכשיו.

במקום זה, הנה ארבע דרכים להוסיף 100,000 יחידות דיור לשוק בתוך שנה מבלי לבנות בניין אחד:

להגביל את גובה המימון

הגורם המרכזי שגורם לעליית מחירים זה היצע הכסף. מסיבות מאקרו כלכליות אנחנו נמצאים כבר זמן רב בסביבת ריבית אפס. לבנקים יש הרבה כסף והם מחפשים איפה לשים אותו ומציעים מימונים נרחבים - אשראי לכולם. זה גורם לאנשים ללוות כסף גם בפחות משני אחוזים, ולהשקיע בנדל"ן שמניב יותר.

במקביל לאשראי שהולך למשקיעים, הבנקים מציעים גם אשראי ליזמים שמוכרים דירות בתנאים נוחים. למעשה, התחרות בין הבנקים ובין גופי המימון החוץ־בנקאיים גורמת לשניהם להציע כסף בזול ליזמים, שבתורם יכולים לתת תנאים טובים מאוד למשקיעים פוטנציאלים - מבצעי שמונים עשרים, מינופים גבוהים ועוד.

שוק הנדל"ן בישראל הפך למעשה למכשיר חיסכון פנסיוני ולא לפתרון דיור.

המדינה יכולה להגביל את המימון על דירה שניה לשלושים או ארבעים אחוזי מינוף, לא יותר, בהצדקה שעליית המחירים החדה מסכנת את הענף. אפשר לעשות תיקון מהיר בחוק, ובו - בעלי דירות שממונפים ביותר משלושים או מארבעים אחוזים צריכים בתוך שנה לסגור את המינוף או למכור את הדירה. הגבלת היצע הכסף שמשמש לרכישת דירות להשקעה יוביל להקטנת הביקוש לשימוש בנדל"ן כהשקעה ממונפת וישחרר עשרות אלפי דירות לשוק.

השקעה בפיתוח ותשתיות

אנשים רואים בדיור למגורים את ההשקעה האולטימטיבית, ולכן הביקוש לדירות האלה גבוה כל כך. חישבו מה היה קורה אם הממשלה הייתה מצליחה לעודד את האזרחים להשקיע בתשתיות במקום דירות למגורים, היינו מרוויחים פעמיים. גם היינו מפנים כספים רבים לסלילת כבישים, הכשרת שטחים למגורים, יצירת פתרונות ירוקים לניקוז וביוב ועוד מטרות חשובות. וגם היינו משחררים עשרות אלפי דירות לשוק.

גיבוי ממשלתי יציב ואופק השקעה ארוך טווח, יגרום לכך שאנשים יפסיקו לחפש דירה לרכישה וישקיעו בחלק אחר של הנדל"ן - בתשתיות. ניתן יהיה לתת הטבת מס למי שימכור דירה כדי לעבור להשקעות האלה.

מיסוי

זו לא הצעה פופולרית במיוחד, כבר ניסו לפני כשנתיים. אבל למעשה, הכנסה משכירות היא אפיק ההשקעה הזול ביותר מבחינת מס. אז למה שאנשים יפסיקו לרכוש דירות? מדינת ישראל יכולה לחשוב איזה סוג דירות היא רוצה לשחרר לשוק ואותם למסות - לא מוצרי פרימיום, כמו דירות פרטיות, אלא דירות ממוצעות, שלשה עד חמישה חדרים, ולהטיל עליהן מס החל מהחזקת דירה שלישית ומעלה.

במילים אחרות, אפשר להכריז שדירה היא לא אפיק השקעתי משתלם - אם באמצעות מיסוי הכנסה משכר דירה, אם באמצעות מיסוי גבוה יותר על דירות שבבירור מיועדות להשקעה, מה שיגרום לאנשים להפסיק לקנות עוד ועוד דירות ולבחון אפיקי השקעה אחרים - וגם זה ישחרר עשרות אלפי דירות מבלי לבנות בניין.

פתרונות דיור זמניים

מאות אלפי יחידות דיור שווקו ע"י המדינה בשנתיים האחרונות. שר השיכון הבטיח עוד מאות אלפים, אומר ועושה. תוסיפו לזה עוד מאות אלפי דירות במסגרת התחדשות עירונית שמתהוות בימים אלו ותסיקו שיתכן וכי המחסור בדירות ירגע בעוד כחמש שנים. קשה מאוד ליצור היצע רחב של דירות במהירות - כי לוקח שלש שנים לבנות דירה ועוד זמן דומה לתכנן.

אני מציע למצוא ולייצר פתרונות מגורים מהירים, שיעבירו אליהם חלק מהדיירים הנוכחיים בדירות גדולות שאין להם צורך בהם. דירות אלו יזרמו לשוק הרותח.

למשל, בתקופת הקורונה חלק מהמלונות מושבתים כיון שאין ביקוש רחב לתיירות. ניתן לפנות לבעלי המלונות, לתת להם הטבות מס עבור שיכון דיירים בחדרים ובדירות, ולהסב את החדרים והדירות לדירות מגורים ליחידים אשר מפנים דירות גדולות לשכירות בשוק החופשי למשך כמה שנים עד שיורחב היצע הדירות בשוק. מהלך כזה, להערכתי, יכול להגדיל מיידית את ההיצע בשוק בעשרות אלפי דירות.

ארבע ההצעות האלה אינם מדברים רק על 'להפשיר עוד קרקעות' ו'לבנות יותר' - אנחנו יודעים שהעובדה שההיצע יגדל לא אומרת בהכרח שמחירי הדירות ירדו, כדי שזה יקרה צריך להציף דרכים נוספות, אלטרנטיביות, לפתרון משבר המחירים.

הכותב הוא מומחה להשקעות בנדל"ן ומחבר הספר 'יותר נדל"ן משכל' שיצא לאור בימים אלו במסגרת 'הספרייה העסקית'