מדרון חלקלק: כך הפך אתר הבורסה ללוח מודעות היח"צ של חברות הנדל"ן

חברת אזורים דיווחה השבוע לבורסה כי מכרה בשנה שעברה 1,164 דירות. במקביל, דיווחה חברת אפי קפיטל לבורסה כי מכרה בשנה שעברה 1,135 דירות. נתוני המכירות דומים למדי, אבל ההבדלים בין שתי החברות דרמטיים: רכישת חוב של אזורים (משך חיים ממוצע של שנתיים) תציע לכם בבורסה תשואה של 1.2%, ואילו חוב דומה של אפי קפיטל נסחר בכמעט 3%. כלומר, המשקיעים רואים בקפיטל כבעלת סיכון גדול משמעותית מאזורים. הגיוני? בהחלט.

י.ח דמרי, למשל, דיווחה כי מכרה בשנה שעברה 953 דירות, כמעט 20% פחות מאזורים, אבל היא נסחרת בבורסה לפי שווי של 6.3 מיליארד שקל - 66% יותר ממנה. ישראל קנדה מכרה אשתקד "רק" 475 דירות, אבל היא נסחרת בשווי דומה לדמרי. ככה זה כששווי חברה נגזר בעיקר מהרווח, שיעור החוב, הניסיון וכו'.

בליץ הדיווחים מיותר

ואם היקף המכירות לא ממש רלוונטי לשווי החברה ומניותיה, כי מה אכפת לי כמה דירות מכרת אם אני לא יודע כמה הרווחת מכל הסיפור (בשביל זה נחכה לדוחות השנתיים), מותר לתהות מדוע הנתונים הללו דווחו בכלל לאתר הבורסה.

ודאי כשמדובר בדיווחים וולונטריים, מה שאומר שהם יפורסמו רק אם הם משרתים את ההנהלה והדירקטוריון. מדובר גם בתחביב נדל"ני בלבד - רשתות השיווק לא סיפרו לנו השבוע כמה מוצרים הן מכרו ב-2021, הבנקים לא סיפרו לנו כמה משכנתאות הם חילקו וכו'. השאלה החשובה היא למה הרשות לניירות ערך, שמקפידה שהחברות ידווחו לה ולמשקיעים על כל אירוע מהותי, אינה מקפידה שהחברות לא ידווחו על אירועים שאינם מהותיים. הודעות יחסי ציבור צריכים לשלוח לעיתונים, לא לדיווחים הרשמיים במערכת מגנא של הבורסה. ובשביל נתוני המאקרו - סך המכירות בשוק המגורים - יש לנו את סקירות משרד האוצר ואת סקירות הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

לאמתו של דבר, אפשר היה לחיות עם בליץ נתוני המכירות ששטף השבוע את הדיווחים לבורסה. הבעיה היא, שמדובר במדרון חלקלק. אם מותר לחברות לפרסם כל מה שבא להן, מה הפלא שהן לגמרי נסחפות? הדוגמאות הטובות ביותר הן בנוגע לדיווחים על פרויקטים של התחדשות עירונית. כמה שיותר, יותר טוב, ולא חשוב שרמת האפייה של אותם פרויקטים מאוד לא משמעותית. פרויקטים של התחדשות עירונית אפילו לא כוללים רכישת קרקע, כך שאפשר להתפאר במצבת פרויקטים דמיונית כמעט בלי כסף. כך, אין יום שאינו כולל דיווח של חברת נדל"ן על פרויקט חדש, בדרך כלל בצירוף הדמיה מרשימה של המגדלים שממש בקרוב יצוצו. או שלא.

כך למשל הודיעה לאחרונה אאורה לבורסה כי "נבחרה על ידי נציגות בעלי זכויות" לביצוע פרויקט התחדשות ברחוב שינקין בגבעתיים - 3 מגדלים של 20 קומות. 320 דירות במקום 127 דירות היום. רק שכמה ימים אח"כ, בעירייה הודיעו שהמגדלים לא תואמים את תוכנית המתאר העירונית. כמה שבועות קודם לכן נתקלו חברות בוני התיכון ולוינסקי-עופר בזעם דומה מצד הרשויות המקומיות בגני תקווה וקרית מלאכי, בהתאמה, לאחר שהוציאו דיווחים על פרויקטים חדשים. חברת לוינסקי-עופר גם נאלצה לדווח כי הוגשה נגדה בקשה לתביעה ייצוגית.

גם חברת חג'ג' הודיעה השבוע לבורסה כי היא "מנהלת מו"מ להתקשרות בנוגע לפרויקט פינוי בינוי בשכונת עמישב בפתח תקווה". מדובר במו"מ לשותפות עם חברה שהחתימה 76 דיירים מתוך 213 דיירים בפרויקט. חג'ג' עצמה ציינה שהמיזם מותנה בהכרזה של הרשות להתחדשות עירונית על המתחם, באישור תוכנית בניין עיר על ידי הוועדה המחוזית, בקבלת הסכמת הדיירים ועוד. לא רק שהביצה לא נולדה, קשה לזהות תרנגולת.

הרגולטור עוד לא דואג

ברשות לניירות ערך אמרו לנו שהם עוקבים אחרי האינפלציה בדיווחים לבורסה, אבל הם לא מבוהלים מהשיטפון. לדברי משנה למנהלת מחלקת תאגידים, רו"ח אילן ציוני: "לגבי פרסום במגנא של מידע לא מהותי - ככלל, דיווחים אלה אינם נדרשים. אם הם מפורסמים, על התאגיד לוודא כי אין בפרסום המידע כדי להניע בדרכי תרמית ציבור וכי אין במידע כדי להטעות משקיעים".