מדד תשומות הבנייה עלה ב-6.6% בשנה האחרונה. כך זה משפיע עליכם

האם לרכוש דירה חדשה או דירת יד שנייה? בעבר רבע מהרוכשים היו עונים שהם מעדיפים דירה יד ראשונה, ושלושה רבעים - דירה יד שנייה; בשנים האחרונות עלה באופן ברור חלקם של אלה שמעדיפים דירות חדשות, והיום משקלם בשוק מגיע לשליש ויותר.

אבל מאחרי גבם מתגנב לו מדד מסוכן שרבים לא שמים לב אליו כשהם חותמים על חוזה לרכישת דירה חדשה - מדד תשומות הבנייה. מדד זה מוצמד למחירי הדירות ותורם לעליית מחירן. בשנים האחרונות לא שמו לב אליו כמעט, משום ששיעוריו היו אפסיים. ואולם החל מסוף 2020 הוא דופק בקצב שלא ניתן להתעלם ממנו עוד, ורוכשים חייבים לעשות לעצמם את השיקול, האם שווה להם לרכוש דירה חדשה, במיוחד בשלב שהיא עדיין על הנייר או אפילו בפרי סייל.

באחרונה הודיע משרד הבינוי השיכון על יוזמת חקיקה שתגביל את ההצמדה של המדד הזה, אולם זו טרם מקודמת ואינה אקטואלית למי שרכש דירה בעבר, או שמעוניין לרכוש בתקופה הקרובה.

מה זה מדד תשומות הבנייה?

מדובר במדד שמודד את שינויי העלויות לקניית "סל" קבוע של חומרי בנייה, מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים ולשיפוצים, ובפועל הוא מייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה. לאור זאת, זה משליך באופן ישיר על רוכשי הדירות.

מכיוון שרכישת דירה חדשה הוא תהליך שעשוי להימשך אפילו שלוש שנים ויותר, יתר החוב של הרוכשים מוצמדת למדד תשומות הבנייה או למדד המחירים לצרכן, כשהיזמים מנסים כמובן להצמיד אותו למדד הגבוה יותר באותה עת, והרוכשים משתדלים להצמיד למדד השני. עדיין יש להבין כי מחיר הדירה שהרוכשים ישלמו לבסוף, יהיה שונה מזה שנחתם בחוזה המכר.

בכמה המדד עולה?

המדד עלה בשנה האחרונה ב-6.6%, והמשמעות הכלכלית היא שאם קצב העליות יימשך כך, גם הנחה שרוכשי דירה בפרי סייל קיבלו מהיזם (שעומדת על כ-5% ממחיר הדירה) תקוזז במהירות .

מה הסיבה, והאם זה ילווה אותנו עוד זמן רב?

הסיבה העיקרית היא ההשבתה הגלובלית של ייצור חומרי הבנייה בתקופת הקורונה והחזרה של משקים רבים לפעול בחודשים האחרונים, מה שמייצר ביקושים רבים על היצע קטן במיוחד, והתוצאה היא עליית מחיר. בנוסף, ענף ההובלה הימית נתון לקשיים רבים, מה שמייקר את ההובלה במידה ניכרת.

ההערכה היא שגורמים אלה ילוו את העולם במשך זמן, בהתאם לקצב ההתפשטות והבלימה של מגפת הקורונה. מומחים מצביעים על התוכנית של נשיא ארה"ב ג'ו ביידן לשפץ ולהקים מחדש תשתיות רבות כעל מה שעלול לייקר מאוד את חומרי הבנייה בעוד מספר שנים.

גם המלחמה באוקראינה משפיעה על המצב - מחירי הנפט זינקו מאז הפלישה לרמות שיא, וגם מחירי הסחורות רשמו קפיצה דרמטית בעקבות המתיחות בין המדינות.

האם יש ענף בנייה רגיש יותר מאחרים?

כן. תמ"א 38. בתמ"א 38/1 של חיזוק דירות קיימות ובנייה מעליהן. במסגרת התמ"א הזו, הקבלן מחזק ומשפץ דירות קיימות ובונה על הגג מספר קטן של דירות חדשות. זה חושף אותו לעלויות גבוהות של תשומות בנייה שעליהן לא יקבל שום תגמול, וייתכן שגם לא הביא אותן בחשבון כשערך את חישוביו המוקדמים לגבי היתכנות הפרויקט. הדרך היחידה שבה יוכל לפצות את עצמו תהיה העלאת מחיר הדירות החדשות שהוא מוכר.

בתמ"א 38/2 של הריסה והקמת מחדש קיימת בעיה דומה: הקבלן בונה מבנה שעל רוב הדירות שבו הוא מחויב בספיגת עליות המחירים, והאמצעי היחיד שיש ברשותו לשמור על רמת הרווחיות הוא להעלות את מחירי הדירות שהוא מוכר בשוק החופשי.

גם יזם של פינוי-בינוי עלול לחוש על עצמו את כובד המדד, אבל במידה פחותה, כי רוב גדול של הדירות שהוא בונה יימכרו בשוק החופשי.

מה ניתן לעשות?

בעיקר להצטייד בראש פתוח ובמחשבון, כי במציאות הקיימת שבה יש תנופה של עסקאות ועליות מחירים, לא ניתן לעשות הרבה.

ראשית, היכולת להתמקח עם היזם נמוכה מאוד. ניתן לדרוש ממנו להצמיד את מחיר הדירה למדד המחירים לצרכן, שגם החל להעלות ראש בתקופה האחרונה, אך לא בקצב של מדד תשומות הבנייה. אולי אם היזם רוצה להיפטר ממלאי הדירות שברשותו במהירות, הוא יסכים לדרישה.

שנית, אין בנמצא מסלול השקעה שצמוד למדד תשומות הבנייה, כך שאין אפשרות להצמיד את הכסף של הרוכשים למדד.