הקרב על הגג: האם יש מקום לפרשנות לתקנון הבית המשותף, והאם מותר לבעלי דירת הגג לבנות עליו

בית משותף מתנהל באמצעות תקנון בית משותף: תקנון מצוי בבית משותף מכוח חוק מקרקעין תשכ"ט - 1969, המסדיר זכויות וחובות בין בעלי הזכויות לענייני ניהול הבית המשותף. החוזה תקף במקרים שלא נחתם תקנון מוסכם, לרבות בביצוע הצמדות של חלקים מהרכוש המשותף לדירות מסוימות.

■ עובדות המקרה: מדובר בבניין מגורים משותף בן ארבע קומות שבו שבע דירות. המערערים בערעור שלפנינו לבית משפט העליון הם בעלי דירת הגג שבקומה האחרונה, והמשיבים הם בעלי דירות אחרות בבניין. המערערים, בעלי דירת הגג, טענו כי בית משפט המחוזי שגה במתן פרשנותו להוראות תקנון, שלפיה אסור להם לבצע בנייה הכוללת הוספת דירה נוספת על גג הבניין הצמוד לדירתם.

לא הייתה מחלוקת על עצם העובדה שהגג צמוד לדירתם של המערערים, אלא שבית המשפט המחוזי קבע כי הדבר אינו מקנה למערערים זכות להרוס את דירתם הקיימת ולבנות תחתיה שתי דירות דופלקס תוך ניצול זכויות הבניה הקיימות. המחוזי סבר כי תיגרם פגיעה ליתר בעלי הדירות, הגם שלא הייתה מחלוקת שלא ניתן לנצלן בכל מקום אחר בשטח המגרש הקיים, אלא רק על גג הבניין.

■ ההחלטה: שופטת בית המשפט העליון דפנה ברק-ארז קיבלה את הערעור וקבעה כי התוצאה שאליה הגיע בית המשפט המחוזי אינה עולה מהוראות תקנון הבית, שהן ברורות ואינן טעונות פרשנות, ונקבע בהן כי כל שטח דירת הגג של המערערים והמרפסת שלהם צמודים לשטח הגג של הבניין, למעט פיר המעלית, שהוא חלק מהרכוש המשותף.

כן הוסיף בית המשפט כי הוראות התקנון קובעות כי המערערים יהיו רשאים לבנות על חלק הגג הצמוד לדירת הגג שלהם ללא צורך הסכמה של יתר בעלי הזכויות בבניין המגורים, ואילו הגג החדש יהפוך לרכוש משותף שיוצמד בחלקים מתאימים לכל בעלי הדירות בבניין.

בית המשפט העליון אף אמר כי הוא מקווה שפסק הדין יוכל לשמש בסיס לדיאלוג ולהבנה טובה בין בעלי הזכויות בבניין.

■ בשורה התחתונה: הערעור התקבל, והתקבל הערעור לסעד הצהרתי לפיו המערערים, בעלי דירת הגג, רשאים על-פי תקנון לבנות על הגג המוצמד לשטח דירתם, בתנאי שישמרו על הרכוש המשותף לכלל דיירי הבניין כולל פיר המעלית ובהתאם לקבלת אישורי בנייה כחוק. שטח הגג החדש לאחר הבנייה יירשם כרכוש משותף של כלל הדיירים, והמערערים לא יוכלו לבנות עוד על הגג.

הערתנו בשולי הדברים: תקנון מוסכם המסדיר את היחסים בין בעלי הזכויות יכול למנוע סכסוכים וקרבות משפטיים. בעת רכישת דירה (בעיקר דירת גג) יש לבחון את סוגיית ההצמדות, לרבות את חלוקת זכויות הבנייה, שכן לעתים בתקנון הבית המשותף ניתן למצוא "הפתעות" המתייחסות למשטר היחסים שבין בעלי הדירות, ויפה שעה אחת קודם.

ע"א 3095/20

הכותב שותף במשרד עורכי דין יוסף ישורון ושות’ ומתמחה במקרקעין ובתים ומשותפים