ארה"ב: שטח אחסון פרטי הוא הנכס החם של מגפת הקורונה

מאז שהחלה המגפה, הדבר הטוב ביותר להמר עליו בתחום הנדל"ן היה שאמריקאים יצטרכו לאחסן את הדברים שהם קונים.

השכרת שטח אחסון פרטי הייתה בין הסקטורים המרוויחים הגדולים מהסגרים של שנה שעברה. היא עקפה את סקטור המחסנים שהרוויח מהמסחר המקוון, את הקניונים לאחר הסרת הסגרים ואת הדיור להשכרה.

כשהמגפה החלה, משקיעים דווקא נפטרו ממניות של השכרה לאחסן פרטי, משום שלא היו מודעים לכך שהעסק של השכרת לוקרים הולך להמריא. אבל האמריקאים פינו חדרי שינה וחניות כדי להפוך אותם למשרדים ביתיים וחדרי כושר. אחרים ארזו דירות ועברו לבקתות בידוד מקורונה או חזרו לבתיהם מהקמפוסים של האוניברסיטאות. עסקים שחששו ממחסור שכרו חללים לאחסון מלאי לחירום. המלאי של שטחי האחסון האלה ירד ומחירי השכירות שלהם זינקו.

מאז 1 בפברואר 2020, בדיוק לפני שהמגפה פגעה בשווקים, מניות של חברות שטחי אחסון פרטיים במדד Nareit All Equity REIT של ה־FTSE, מדד החברות בבורסה של אנגליה, השיאו תשואה של כ־84%, כולל חלוקת דיבידנד. זאת בהשוואה לתשואה של בערך 20% על המדד הרחב יותר של השקעות בנדל"ן, העוקב אחר הביצועים של 153 חברות שיש להן נדל"ן מניב, ממגדלי שידור סלולריים ועד אדמות יער.

מחסנים, חוות שרתים ובתים פרטיים להשכרה, הציגו גם הם ביצועים טובים יותר בזמן המגפה. אבל שום דבר לא הגיע להישגים של חללי האחסון הפרטיים.

מניות חברת Extra Space Storage שוות יותר מכפליים ממה שהיו שוות בתחילת המגפה ומניות Public Storage עלו ב-73%. מדד S&P500, ששתי המניות כלולות בו, עלה בתקופה זו בכ־43%.

מה קרה להשקעה של 1,000 דולר בשנת 2009

חברות השכרת המחסנים מובילות את השוק. Public Storage הייתה חלוצה בעסק האחסון הפרטי. השלטים הכתומים הבוהקים שלה צצו במקומות רבים בעת ששווי השוק של החברה עלה ליותר מ־64 מיליארד דולר. השקעה של 1,000 דולר במניות Extra Space ב־2009, בעומק משבר הדיור אז, הייתה שווה יותר מ־60 אלף דולר היום, כולל דיבידנדים.

חברות אחסון פרטי שגשגו גם בזמנים טובים וגם בזמנים רעים. הקמת משפחות והקמת משקי בית טובה לעסקים. כך גם גירושים.

משקיעים גדולים וקטנים זרמו לתחום האחסון ועד 2019, מבול של מחסנים חדשים איים לעקוף את הקצב שבו אמריקאים צוברים עוד מוצרים שרכשו. חללי האחסון התרבו ב־5% ב־2018 וב־2019, וב־3.85% בשנת 2020, על פי Green Street, חברת מחקר על השקעה בנכסים. היא מעריכה שבערך אחד מכל עשרה אמריקאים משתמש בחלל אחסון שכור.

המגפה עזרה למלא את החלל החדש. ארבע חברות האחסון גדולות ביותר דיווחו כל אחת על תפוסת שיא של כ־95% ברבעון השלישי. Extra Space ו־Public Storage, שיש להן יחד כ־32 מיליון מ"ר של חלל אחסון, היו בתפוסה של 97%.

ההוצאה הממוצעת על אחסון בארצות הברית הגיעה בנובמבר ל־155.65 דולר. זהו הנתון הגבוה ביותר שנאסף מחמש שנים של נתוני כרטיסי אשראי וכרטיסי חיוב שנבדקו על ידי אנליסטים בחברה KeyBanc Capital Markets. מחירי השכירות אינם עולים במהירות שבה עלו בקיץ, אבל הם עלו בנובמבר ביותר מ־10% בחישוב שנתי לחלל של 3 על 3 מטר במקומות רבים, כך נמסר מחברת נתוני המקרקעין Yardi Matrix. השווקים הלוהטים ביותר לאחסון הם אותם שווקים שבהם שוק הדיור לוהט: פלורידה, טקסס, פניקס ואטלנטה.

אנליסטים בג'יי פי מורגן, ב־Raymond James וב־Truist Securities שקלו מחדש לאחרונה את תחזיות הרווחים שלהם לגבי חברות אחסון, והעלו את מחירי היעד למניות שלהן. "על אף שיעורי צמיחה חזקים שנובעים גם מלקוחות חדשים וגם מלקוחות קיימים, אנו שומעים על שינוי מועט בהתנהגות הצרכנים", אמר ג'ונתן יוז מהחברה Raymond James במכתב ללקוחותיה.

לאנשים רבים קל יותר לשלם שכירות חודשית שעולה כל העת מאשר לקבל החלטה מה לעשות עם הסרוויס של סבתא. החפצים השייכים למי שמפסיקים לשלם את דמי השכירות נמכרים באתרי מכירות פומביות. עם תחילת המגפה חדלו החברות הגדולות מהנוהל שלהן לבצע מכירות פומביות, אבל כעת החזירו אותו כדי לפנות מחסנים של לקוחות שהפסיקו לשלם על שטחי האחסון שהם תופסים.

"מקום מצוין לסביבה אינפלציונית"

קרן Land & Buildings Investment Management, קרן גידור המשקיעה במניות נדל"ן, מחזיקה כ־41 מיליון דולר במניות Public Storage. "החלטנו שאחסון פרטי הוא מקום מצוין להיות בו בסביבה אינפלציונית", אמר המייסד ומנהל ההשקעות הראשי ג'ון ליט.

החברה אומרת שסקטור האחסון העצמי מהווה גידור טוב נגד האינפלציה כי עלויות התפעול קטנות בהשוואה לנכסים כמו מלונות, המצריכים צוות ושירותי אחזקה נרחבים. חוזים חודשיים נותנים יותר אפשרויות להעלות השכר לעומת נכסים הנעולים בחוזים רב-שנתיים, כמו קניונים ומשרדים.

העלייה בעלויות הבנייה גרמה לריצה למתקני אחסון בנויים. אנליסטים של Green Street לא מצפים שהמלאי יגדל בחזרה בקצב שגדל בשנת 2020 עד שנת 2025 לפחות. חברות ציבוריות גדולות, בייחוד Life Storage ו־CubeSmart, אוגרות רכישות רבות. גם משקיעים גדולים קונים.

בחברה KKR הוציאו יותר מ־300 מיליון דולר על מתקני אחסון בחודשים האחרונים והקימו חברה שתפעיל אותם ותרכוש מחסנים נוספים. רוג'ר מוראלס, שמוביל את מחלקת רכישות הנדל"ן המסחרי ב־KKR ביבשת אמריקה, אמר שהחברה מהמרת על ביקוש מוגדל מצד חברות האוגרות מלאי "למקרה ש" וכן מצד אנשים שמחירי הדיור העולים הוציאו אותם מהשוק והם ממשיכים לשכור אבל צריכים שטח אחסון נוסף.