מחירי הדיור גבוהים יותר מכפי שחושבים? זו הסיבה לפער בנתוני הלמ"ס

אם לא יירשמו עליות חריגות בהמשך, מחירי הדירות ב־2021 ירשמו עלייה שנתית של 11%-11.5%. ואולם מהו סוג הדירות שגורר את השוק כלפי מעלה? האם מדובר בדירות יד שנייה, או בדירות החדשות? מבדיקה שנערכה על ידי גלובס עבור החודשים ינואר עד אוקטובר עולה כי אף שהדירות יד שנייה הן שמובילות את העליות, לפי המדדים הרשמיים של הלמ"ס, המצב בפועל שונה - ומי שרושם את העליות החדות ביותר הן הדירות החדשות.

סוגייה זו לא כלולה במדדי הלמ"ס, משום שמדד מחירי הדירות החדשות כולל דירות שנמכרו במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן". התוצאה: בעוד ששוק הדירות החדשות "לוהט", המדד שאמור לשקף אותו - הצביע על עליות מתונות יחסית.

מדוע הביקוש לדירות חדשות גובר?

במדד האחרון שפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, לאוקטובר 2021, נרשמה עלייה חודשית של 1.4% במדד מחירי הדירות הכללי, אחת העליות הגבוהות שפורסמו בישראל בשנים האחרונות. הוא היה אמנם חריג, אך לא מפתיע, שכן היה ברור כי החלטות הממשלה להעלות את מס הרכישה למשקיעים, תדרבן אותם לבצע עסקאות בהולות.

על פי הכלכלנית הראשית באוצר, שירה גרינברג, המשקיעים החלו את מסע הרכישות המזורז שלהם בסוף אוקטובר. בחודשיים הללו נרשמה עלייה במחירי הדירות החדשות, שבאה לידי ביטוי במדד האחרון, ותורגש היטב גם במדד הבא.

הלמ"ס פרסמה בימים האחרונים, כי בנובמבר נרכשו 6,155 דירות חדשות, שיא של כל הזמנים. זה משתלב עם העובדה שאחד מהשינויים הבולטים בשנים האחרונות הוא ההעדפה הציבורית ההולכת וגדלה לדירות חדשות "מהניילון". בעבר, נתח הדירות החדשות מכלל השוק הגיע ל־20%-25%; וכיום הוא מגיע לכשליש, ולעיתים גם יותר.
מדוע זה קורה? כמה סיבות: ראשית, המפרטים הטכניים של הדירות והטעמים המשתנים של הציבור. אם פעם רכישת דירה בשיכון בן כמה עשרות שנים נחשבה לנורמטיבית, בעיקר בקרב זוגות צעירים, כיום המצב כבר לא כזה. בתקופה שהעבודה מהבית נעשית פופולרית יותר, אורח חיים מקוון יותר, ודרישה לדירות מרווחות שמספקות עזרים כמו אינטרקום, מעליות, מחסנים, מרפסות ומקומות חניה - הרוכשים דורשים הרבה יותר בעבור הכסף הרב שהם משלמים.

שנית, שיטת התשלום. כאשר רוכשים דירה מיזם, ניתן לקבל כמעט בצמוד משכנתה, פיזור התשלומים לפי נוחות הרוכשים, ואולי גם סיוע מהיזם באמצעות הלוואות משלימות. הרי לא פעם הרכישה מלווה בהנחה. עם זאת, כל זה אינו קורה כשהרכישה היא דירת יד שנייה. קשה מאוד להתמקח עם בעלי הדירה על המחיר, לא כל שכן על תנאי התשלום. כמו כן, לא פעם הרוכשים הפוטנציאליים כבר מסמנים לעצמם הוצאות שיפוץ גבוהות על הדירה הישנה, מתאכזבים מהמחסור בכל העזרים שנלווים לדירות חדשות (למשל, מרפסת), ובסופו של דבר מגיעים למסקנה שלא כדאי לרכוש אותה.

הסיבה השלישית שהציבור מתעניין יותר בדירות חדשות היא הנחות מיוחדות לחברים. חברים במועדונים כמו "חבר", "הוט" ואחרים נהנים מהנחות מוגדלות מהיזמים, ואין זה פלא שרבים מהמשקיעים בישראל הם אנשי מערכת הביטחון ועובדי מדינה.
סיבה נוספת, שהיא כאמור מרכזית במיוחד בהשפעתה על מדד מחירי הדירות החדשות, היא שממשלות ישראל מעודדות רכישת דירות חדשות. המקרה הבולט ביותר הוא "מחיר למשתכן", אבל לא רק. הפרויקטים של "מחיר למשתכן" כוללים לא מעט דירות שנמכרות במחירים פחותים, בדרך כלל, ממחירי השוק - ורבים מסתערים גם על דירות אלה.

החל מסוף 2017, הלמ"ס עוקבת אחרי שוק הדירות החדשות, באמצעות מדד מחירים מותאם שיועד באותה תקופה להציג ירידות במחירי הדירות החדשות בהשפעת "מחיר למשתכן". בניית המדד לוותה בוויכוח בין אנשי שוק ואקדמיה, האם יש לכלול בו את הדירות החדשות שנמכרות במסגרת "מחיר למשתכן". המצדדים בהכללת מחיר למשתכן במדד טענו כי הדבר חשוב, משום שמדובר בעסקאות שמבוצעות בשוק, ולא ניתן להתעלם מהן. מן הצד השני, טענו המתנגדים כי העסקאות הללו לא רלוונטיות למדד, שכן המחירים שלהן אינם מחירי שוק, ואינם מושפעים כלל מהשוק או משפיעים עליו. לכן, הכללתן במדד עלולה לשבש את המדד החדש.

שינוי שיטה שלא מועיל להבנת המצב האמיתי

לפני כשלוש שנים החליטה ועדה ציבורית מייעצת בנושאי בינוי, דיור ונדל"ן, שהוקמה על ידי הוועדה המייעצת של הלמ"ס , לכלול את הדירות שנמכרות במסגרת "מחיר למשתכן" במדד החדש - וברוח זו פועלת כיום הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

עד לחודשים האחרונים, הלשכה פרסמה את מדד מחירי הדירות החדשות לפי השיטה הזו בלבד. ואולם החל מפברואר 2021, הלשכה דואגת לעדכן נתונים גם בניכוי הדירות של "מחיר למשתכן", כך שניתן לנתח את ההתפתחויות האמיתיות בשוק הדירות החדשות. הנתונים, שאותם אנחנו מנתחים, הופכים כאמור את התמונה, לפיה הדירות שמעלות את המדד הן הדירות יד שנייה.

מתברר, כי בין החודשים ינואר-אוקטובר 2021, מדד מחירי הדירות הכולל (לרבות דירות שאינן חדשות) עלה בשיעור 8.7%, ואילו מדד הדירות החדשות, שכולל את דירות "מחיר למשתכן", עלה ב־7.3% בלבד. אך בניכוי הדירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן" משתנה תמונת המצב לחלוטין: מחיר דירות חדשות שנמכרו בשוק החופשי עלה בתקופה זו בלא פחות מ־11.5%. כיצד נפתח הפער האדיר הזה? מחירי הדירות של "מחיר למשתכן" היוו בחודשים האחרונים בין חמישית לרבע מכלל הדירות החדשות שנרכשו. היות ושווי דירות ה"מחיר למשתכן" צמוד למחירים שנמדדו לפני כשש שנים, הם "מושכים" לרוב את מחירי הדירות החדשות כלפי מטה - ובאופן ניכר.

ממצאי המדד המנוכה מנתוני "מחיר למשתכן", מתיישבים היטב עם ההתנפלות על דירות חדשות שנרשמה בעת האחרונה, שבאה לידי ביטוי גם בנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. יזמים רואים את הרוכשים הרבים - ומעלים מחיר. אנשי נדל"ן מדווחים על כך, שבפרויקטים מבוקשים במיוחד יש יזמים שמעלים מחירים כמעט מדי יום. נתון זה גם מעורר סימני שאלה לגבי גובה ההנחות האמיתיות שהיזמים נותנים ללקוחותיהם.

עליות גם במדד תשומות הבנייה

לנתונים אלו צריך להוסיף את מדד תשומות הבנייה, שעלה בשנה האחרונה ב-5.6%. מדד זה הוא "הרוצח השקט" של תוכניות ותקוות רוכשי הדירות החדשות, שפחות ערים לעובדה שהמחיר צמוד למדד הזה - מה שתורם להתייקרות הדירות החדשות בעשרות אלפי שקלים לפחות.

משרד השיכון החליט לאחרונה לשנות את שיטת ההצמדה של מדד תשומות הבנייה, ואולם טרם נקבעה שיטה אחרת. בינתיים, המונה של המדד הזה ממשיך לעלות ולהכאיב לעשרות אלפי רוכשי דירות.

הוויכוח סביב שיטת המדידה של מחירי הדירות החדשות על ידי הלשכה המרכזית יימשך מן הסתם. עם זאת, המדד כפי שהוא מוצג כיום, טוב כנראה בעיקר לצרכים אקדמיים. לעומת זאת, האלטרנטיבה שהוצגה בניתוח הזה נכונה יותר לבדיקה שוטפת של התנהלות השוק.