כבר בדייט הראשון הם דיברו על השקעות בנדל"ן, עכשיו הם בדרך לנכס הרביעי

באמצע העשור הקודם חיפש איליה טורץ, אז רק בן 26, את השקעת הנדל"ן הראשונה שלו. "תמיד רציתי חופש כלכלי, והבנתי שמשכורת לא תספיק", הוא מסביר. הוא התחיל לחפש דירה ישנה בבת ים, ואז קיבל המלצה מהמשפחה לבדוק את פרויקט "פרי הורייזן" - קבוצת רכישה מבית קבוצת אלדד פרי.

"העסקה הייתה לדירה בקו ראשון לים, שלושה חדרים, 78 מ"ר ועוד 12 מ"ר מרפסת במחיר של מיליון וחצי שקלים, כאשר בשלב ראשון משלמים רק 735 אלף שקל", הוא מספר. טורץ נזכר ש"משהו לא ישב לי טוב בבטן" לגבי העסקה, אך המחיר האטרקטיבי, תנאי התשלום והעובדה שמדובר בנכס חדש שכנעו אותו להצטרף. איך זה נגמר, כיום אנחנו יודעים. בספטמבר 2020 נכנסה החברה לסחרור משפטי שהחל בהקפאת הליכים, המשכו במינוי נאמנים ועצירת הבנייה במרבית קבוצות הרכישה, בניסיון להבריאן. באוקטובר נרצח פרי ביריות, והחקירה שנפתחה הובילה לכתב אישום נגד דניאל קדר שרכש שתי דירות באחת מקבוצות הרכישה של פרי.

למרות ההסתבכות, טורץ וסבטה, שעימה התחתן בקיץ האחרון, לא חושבים לרגע להפסיק לרכוש נדל"ן להשקעה, ההיפך. אם התוכניות שלהם ייצאו לפועל הם עשויים לרכוש בקרוב נכס רביעי במספר. את בני הזוג פגשנו במסגרת פרק של "כסף בקיר" - פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, שבו שיתפו אותנו במסע הנדל"ני שלהם.

"תמיד היה לי בראש שעד גיל 30 אני קונה דירה"

"כבר בפגישות הראשונות שלנו, אמרתי לעצמי ‘בוא נראה איך הבחורה מגיבה להשקעות’", מספר איליה.

ניסית למשש את הדופק אולי את גם מהצד שלך?
סבטה: "כן. אם אני חושבת על העתיד, אנחנו צריכים להיות באותו ראש".

כשהשניים גילו שהם באותו הראש, נרקמה במהירות תוכנית לרכישת דירה. "תמיד היה לי בראש שעד גיל 30 אני קונה דירה", אומרת סבטה. תחילה בחנה רכישת דירה ביוון, אלא שאתגרי מגפת הקורונה השיבו את התוכניות ארצה. בעזרת מלווה משקיעים, ואחרי שגייסה כסף ממשפחתה, השניים החלו להתמקד ברמלה, שבה גדל גם איליה, וזאת משתי סיבות - האפשרות לרכוש דירה במחיר של עד מיליון שקל, דבר שיחייב הון עצמי של כ-300 אלף שקל בלבד, ותוכניות הפיתוח של רמלה שלדבריהם יסייעו להגירה חיובית של אוכלוסיות חזקות.

סבטה: "הרבה פעמים היינו נוסעים לרמלה אחרי העבודה. כשמחפשים השקעה אתה חייב להכיר את השטח: לראות אם השכונה שקטה, לראות איך זה נראה בכל שעות היום".
לבסוף הם התמקדו בדירת 3 חדרים בשטח 70 מ"ר, במחיר של 930 אלף שקל. גם העובדה שהמוכרים היו משקיעים ש"עשו סיבוב" של כמה מאות אלפי שקלים על הדירה לא הרתיעה אותם. "בחיים של השקעה יש כמה פעימות. אז הם היו הראשונים בהשקעה. אנחנו השניים. כשאני אמכור, יש מצב שגם אני אמכור באותו הרווח. המחירים עולים. אם אתה מסתכל על זה שהם הרוויחו ואני לא ארוויח אני בחיים לא אתקדם אני בחיים לא אקנה כלום. זו לא הגישה".

הסכם ממון להפרדה רכושית מלאה

כמה חודשים אחרי רכישת הדירה השניים התחתנו, לא לפני שחתמו על הסכם הפרדת רכוש. הסיבה: תוכנית של איליה לרכוש דירה משלו ברמלה.

סבטה: "החלטנו שבגלל שכל אחד מגיע עם משהו לפני החתונה, אז אנחנו רוצים לחתום על הסכם ממון להפרדה רכושית מלאה עד שנחליט לאחד את החשבונות שלנו. אני מעריכה שזה יקרה רק כשנעבור לבית קנוי משלנו. זה אומר שכל אחד נשאר עם החשבון בנק שלו, עשינו חלוקה על מה כל אחד משלם".

איליה: "כשבאנו לעורך דין הוא אמר ‘וואו הלוואי והרבה זוגות היו באים ככה עם הראש הפתוח שלכם’".

וכל זה מתוך מחשבה שאתם תרצו להשקיע בעתיד ואז הדירה הבאה תהיה בתנאים של דירה ראשונה?
סבטה: "כן. אני באמת רכשתי דירה לפני שהתחתנו, והדירה שלו תקועה, אז הוא זכאי".
איליה: "בגלל שקבוצת הרכישה תקועה יותר מחמש שנים, הפניתי בקשה לרשויות המס, והם אישרו".

בתנאים הללו רכש לאחרונה איליה דירת שלושה חדרים תמורת 910 אלף שקל. הזוג מגדירים את מצב הדירה כ"שבורה", אך לדבריהם העובדה שלא היה צריך להחליף ריצוף או מטבח, ובעזרת סיוע של אביה, בעל ידי הזהב, השיפוץ נגמר ב-32 אלף שקל בלבד.

למרות שהדירה הזו טרם הושכרה, השניים כבר חושבים על הנכס הבא, שאליו הם מקווים להגיע, בעזרת תנאי מימון טובים שלהם זכאים הוריה של סבטה שרכשו לאחרונה נכס, והשתמשו בהון עצמי נמוך במיוחד.

אתם לא חוששים מהמינוף?
סבטה: "הכל מגובה בנכסים. מה יקרה? מקסימום נמכור נכס. אבל זה שלא לקחנו את הסיכון - איך נחיה עם זה בכלל?"

איליה: "מי שלא לוקח סיכונים לא שותה שמפניה"

איך סבטה ואיליה הצליחו לצאת למסע ההשקעות שלהם אחרי נפילה ברכישה בקבוצת רכישה? יש כלל בחיים: עליות המחירים מטייחות הרבה טעויות שאנחנו עושים, אנחנו רואים את זה גם בקבוצת רכישה וגם ברכישות רגילות. כמעט כל העסקאות יוצאות טוב. גם אם הרווחתי 30% ויכולתי להרוויח 50%, אני עדיין עם חיוך על השפתיים. עדיין שיעור המינוף שלי מכלל ההשקעה קטן, וזה נהדר.

השאלה היא מה קורה כשהמחירים יורדים, ואז בדרך כלל חוטפים חזק על כל טעות קטנה. בנוגע להשקעה באלדד פרי, הם יצטרכו להוסיף על מחיר הדירה עוד כספים לא מועטים, אבל בסופו של דבר עלות הדירה תהיה פחותה ממחיר השוק שלה.

באשר לסיכון סבטה אומרת - מקסימום נמכור נכס. זה נכון, השאלה מה המבנה הפיננסי של העסקאות שלהם. אנחנו מכירים את המודלים של "אבא עשיר, אבא עני", שכוללים בעיקר פירמידה של השקעות וליווי פיננסי שנעשה על חשבון השקעה קודמת, וכשמחירי הדירות יורדים, יש סכנה שכל הפירמידה הזו תקרוס. אולי נמכור את הנכס ונחזיר חלק מההלוואות, אבל מינוף יכול להעיף אותנו למעלה, אבל ביום רע ונמהר גם להפיל אותנו.