מתנות, תמריצים והנחות מסייעים להשכיר שטחי משרדים בארה"ב

ההתאוששות האחרונה בשכירות במשרדים בארה"ב חייבת הרבה מההצלחה שלה למשהו שבעלי הנכסים שונאים לדבר עליו: כל המתנות, ההנחות והתמריצים שהם נותנים לשוכרים.

תשלומים מסוג זה היו קיימים תמיד בסקטור המשרדים, המסחר ואפילו המגורים, בשווקים כמו ניו יורק וסן פרנסיסקו. אבל הם מעולם לא היו כה גדולים וכה נרחבים כפי שהם בשוקי משרדים בערים הגדולות בימים אלה, אומרים סוכני נדל"ן.

  

בעלי הנכסים ממטירים על הדיירים עשרות מיליוני דולרים וחודשים של שכירות חינם. הם משלמים הוצאות מעבר והתאמות מיוחדות. בתמורה לנדיבות הזו, בעלי הבניינים יכולים לגבות דמי שכירות גבוהים יותר שמסתכמים להרבה פחות אם מביאים בחשבון את כל המתנות.

בעיות בשרשרת האספקה הקפיצו את עלויות הבנייה

המקום הבולט ביותר שבו זה קורה הוא המגדלים החדשים במנהטן. התשלום במזומן לדיירים בחוזים היקרים ביותר במחוז יותר מהוכפלו בחמש בשנים האחרונות, מ-76 דולר לרגל רבועה (0.09 מ"ר) ב-2016 ל-154 דולר ב-2021, לפי חברת שירותי הנדל"ן CBRE.

כתוצאה מכך, סכומי הכסף שבעלי הנכסים גבו על החוזים האלה ירדו ב-7.7%. אבל דמי השכירות במשרדים היקרים ביותר בניו יורק עלו "על הנייר" ב-1.6%, מצאו ב-CBRE.

עבור הרבה בעלי משרדים, המגפה היא איום רציני שדורשת לסגור כמה שיותר עסקאות כדי לשרוד את שיעורי התפוסה שהגיעו לשפל. תשלום כסף כדי לנפח את דמי השכירות עוזר להשאיר את מחירי המשרדים גבוהים למרות העלייה בעבודה מרחוק.

שכירויות גבוהות גם יוצרות ביטחון בשוק הנדל"ן, דוחפות כלפי מעלה את מחירי המניות של החברות ומושכות משקיעים.

"דמי השכירות לא השתנו מאז שהחלה המגפה", אומר ג’פרי פק, סגן יו"ר בחברת תיווך הנדל"ן Savills. "אבל בעלי הנכסים מקבלים כעת 20% פחות מאשר לפני המגפה".
האירועים האחרונים רק האיצו את הטרנד הזה. בעיות שקשורות לשרשרת האספקה דחפו כלפי מעלה את עלויות הבנייה, ועבודה היברידית הורידה את הביקוש למשרדים. כדי למנוע מדמי השכירות ליפול בעלי הנכסים נאלצו לכתוב צ’קים גדולים יותר לעבודות הבנייה והסכימו לתקופות ארוכות יותר של שכירות חינם, אומרים בשוק. הם בעצם משלמים לשוכרים כדי לשמור על שווי הבניין.

כשפייסבוק, שנקראת כיום מטא, חתמה על הסכם לשכירות 730 אלף רגל רבועה במנהטן בקיץ 2020 בשכר דירה שנתי של יותר מ-100 דולר לרגל רבועה, בעלי הנכס הציגו את העסקה כאות לחוסנו של שוק המשרדים בניו יורק נוכח המגפה.
אבל בעלת הנכס, Vornado Realty Trust, הבטיחה את התנאים האלה לאחר שהסכימה לתת לפייסבוק קרוב ל-150 מיליון דולר לעבודות שיפוץ במשרדים - בערך 200 דולר לרגל רבועה. מתווכים אומרים שזהו אחד התשלומים הגבוהים ביותר לשוכרים. Vornado ומטא סירבו להתייחס.

חברת Roku הסכימה ב-30 בדצמבר לשכור 240 אלף רגל רבועה ליד טיימס סקוור תמורת יותר מ-90 דולר לרגל רבועה. החברה, המייצרת מכשיר לסטרימינג, מקבלת יותר מ-30 מיליון דולר עבור עבודות ההתאמה ותקופת שכירות חינם של 18 עד 24 חודשים. בחברת Roku סירבו להגיב.

הבונוסים לשוכרים משמשים לעבודות התאמה במשרדים, אומר מייקל סילבר, נשיא Vestian העוסקת בשירותים למשרדים. משקיעים מוסדיים ובנקים מודעים לתמריצים האלה כשהם קונים אותם או מלווים כסף כנגד הבניינים הללו. דוחות שפרסמו חברות הברוקראז’ כוללים נתוני שכירות אפקטיביים שמביאים בחשבון את התשלומים הללו.
ועדיין, משקיעים לטווחים קצרים יכולים להיות מושפעים מהכותרות כשהם קונים מניות של קרנות השקעה בנדל"ן או משקיעים באג"ח משכנתאות שמגובות ע"י בנייני משרדים.

חברות הפרייבט אקוויטי הובילו את הטרנד

התמריצים לשכירת משרדים היו מצומצמים יותר בעבר. זה השתנה כשחברות פרייבט אקוויטי הפכו לדומיננטיות בנדל"ן המסחרי אחרי המשבר של 2008, אומרת מרי אן טאי, מנהלת אזור "שלוש המדינות" ב-CBRE.

בניגוד לבעלים שמחזיקים את הבניינים לתקופה ארוכה, חברות פרייבט אקוויטי מחזיקות בבניינים למשך שנים אחדות ואז מוכרות אותם ברווח. ככל שהדיירים משלמים יותר שכר דירה, כך מחיר הבניין יהיה גבוה יותר. כדי להעלות את השכירות, הן התחילו להציע לשוכרים יותר תמריצים.

"זה התפשט בענף כמו אש. ‘שמעת שבלקסטון מציעה מציעה מאות דולרים בשיפורים לדיירים?" אומרת טאי. בסופו של דבר בעלי נכסים אחרים התחילו להעתיק מחברות הפרייבט אקוויטי.