פיני מלכה הימר על פרויקט פינוי בינוי ענק בבת ים, והוא בטוח שזה ישתלם לו

כבר 30 שנה שחברת הבנייה המשפחתית מעוז דניאל בונה דירות. עד כה יזמה ובנתה כ-5,000 דירות בכל אזור המרכז. פרויקט הדגל שלה כעת הוא פרויקט פינוי בינוי בבת ים, The 5, שבו 560 דירות בחמישה מגדלים בני 29 קומות כל אחד, ברחוב כצנלסון בעיר. הפרויקט קיבל היתר באחרונה, ובקרוב יוחל בהריסה. לאחרונה גם קיבלה החברה השקעה בהיקף 80 מיליון שקל מהלמן אלדובי התחדשות עירונית, ועוד על כך בהמשך.

מעוז דניאל - חברה המשותפת לפיני מלכה ולאשתו רחל, וגם שלושת ילדיהם עובדים בה - נכנסה לפרויקט בבת ים כבר ב-2014, בנעליו של יזם אחר. "בת ים", מזכיר מלכה, "נמצאת היום בהייפ, אך לא תמיד היא הייתה שם".

מרבית הדיירים, ב-104 יחידות דיור, התפנו כבר, ובכדי לזרז את הבנייה, יצאה מעוז דניאל באחרונה במבצע משותף עם ארגון חבר, שבמהלכו שיווקה 400 יחידות דיור בתוך 48 שעות. בסה"כ שווקו עד כה כ-85% מיחידות הדיור. "בבת ים", אומר מלכה, "יש שילוב מצוין של תושבים שמגיעים לעיר מכל מיני מקומות, והנהלת עיר שמבינה שזה הכיוון, ודוחפת ונותנת אפשרות לעבוד. השילוב של אלו, והצורך של העיר לייצב את עצמה כלכלית - הכול קורה עכשיו והתנופה תימשך. יש שם הרבה מה לעשות, אך בת ים תהפוך להיות עיר מושכת, מצוינת ככל שהזמן יעבור. זה תהליך בלתי הפיך".

"בגוש דן יש ביקושים לדירות קטנות"

לעסקי הבנייה נכנס מלכה בשנות ה-90, שנות העלייה הגדולה מבריה"מ לשעבר. תוספת האוכלוסייה הצריכה בנייה מיידית של עשרות אלפי דירות, ורבים מהקבלנים החלו את דרכם באותו אירוע מכונן, שניצח עליו אריאל שרון ז"ל, כשר השיכון דאז. "ענף הבנייה", אומר מלכה, "עבר אז מבניית כ-15 אלף דירות בשנה להיקף של 100 אלף דירות. בתקופה הזו קמו השכונות הכי יפות במדינות: אשדוד על כל שכונותיה, הבנייה במערב ראשון. אני זוכר שעבדנו אז בדיונות, ומרוב חול בקושי מצאנו איפה אמור לקום הפרויקט".

בשנות ה-2000 נכנסה החברה גם לתחום היזמות, ואז הקימה יחידות דיור בכפר גנים בפתח תקווה, ראשל"צ וקריית גת. באותן שנים החלה גם ליזום פרויקטים של התחדשות עירונית ברמת גן ובראשל"צ. כעת היא בונה כ-800 יחידות במסגרת התחדשות עירונית ברמת גן ובבת ים, ומקדמת עוד אלפי יחידות בגוש דן, נס ציונה, ראשל"צ, חולון, גבעתיים.

בפרויקטים שלה, מרבה מעוז דניאל לשלב דירות קטנות, של 2 ו-3 חדרים. "בכל הערים בגוש דן", אומר מלכה, "יש ביקושים לדירות קטנות, גם בגלל תמהיל האוכלוסייה, וגם בגלל אילוצי מחיר. לא תבני דירות שני חדרים לאוכלוסייה החרדית, אבל כן לצעירים ולקשישים שחיים לבד ולא מעוניינים לעבור לדיור מוגן".

מעוז דניאל מקימה כעת בראשל"צ פרויקט של 400 דירות, כרבע מהן מיועדות להשכרה, בבניין אחד. זהו בניין המיועד לצעירים, ומוצעים בו גם שירותים שונים הרלוונטיים להם.
בפריפריה, לעומת זאת, לא נמצא את מעוז דניאל. האם זה מפני שאינם מאמינים בפריפריה? "אנחנו מאוד מאמינים בפריפריה", משיב מלכה, "ומאוד היינו רוצים לראות אותה סוגרת פערים. אני אישית, אוהב לעקוב מקרוב אחרי הפרויקטים ולכן אני לא מתרחק מהמרכז".

יש היום לדעתך מקום בארץ שבו קבלנים ייתקעו עם דירות?
"קשה למכור בפריפריה דירות לאנשים מהמרכז. בדרך כלל הדירות שם מיועדות לבני המקום".

למרות הקורונה, שהבהירה שאין הכרח להתגורר בקרבה למקום העבודה כי ממילא אפשר לעבוד מהבית?
"בסופו של דבר אנשים חזרו לאורחות החיים הרגילים. לא קרה בעפולה או במגדל העמק, למשל, משהו שפתאום מצדיק שאוכלוסייה תרצה לבוא להתגורר שם. מה עוד שלעיר ישנה קשה להתרחב מבחינת תשתיות. למרות זאת, אני באופן אישי לא בעד הקמת ערים חדשות. אין סיבה שטבריה לא תהיה אבן שואבת. היא תקועה, וזה לא צריך להיות ככה. צריך לבוא מישהו שייקח את הנושא הזה, ויהפוך אותה למקום פורח. מבחינת צדק חלוקתי, זה מה שנכון לעשות.

"למה עיר כמו תל אביב צריכה לגבות עשרות מיליארדים כל שנה היטלי השבחה ולא חושבים שצריך להעביר חלק מזה לפריפריה? בסופו של דבר תל אביב נהנית מהפריפריה: שירותים, תיירות פנים. המסים שמתקבלים בגוש דן צריכים להגיע לדעתי גם לערים שזקוקות לזה. אם אני הייתי ראש עיריית תל אביב, הייתי חולק עם טבריה היטלי השבחה. אנו אותה מדינה בסופו של דבר".

למרות כל זאת, בעיר חריש הוא דווקא מאמין. "חריש זו עיר שנמצאת במרחק סביר ממרכז הארץ, מה שמאפשר לה להיות דומה למודיעין, שתתפתח בה סביבת תעשייה ושירותים מסחריים בכל האזור ושתגיע אליה תנועת רכבות. היא תהפוך להיות עיר שנותנת שירותים מצוינים למי שגר בה. חריש היא סטארט-אפ בתחום הזה".

כמי ששימש כיו"ר ארגון הקבלנים ברמה האזורית (ראשל"צ והסביבה), הוא מעורב ציבורית, ומסביר שהמציאות שבה מדיניות משתנה חדשות לבקרים קשה מנשוא לקבלנים. "אנחנו משתדלים להתאים את עצמנו בכל פעם מחדש לאווירה ולמדיניות", הוא אומר, "בתקווה שמדיניות שרק החלה לא תשתנה באמצע הדרך. זה קרה לנו יותר מדי פעמים. הצעתי שיכינו הצעת חוק ויעבירו חקיקה, כך ששינוי מדיניות יהיה מחויב בהחלטה של מועצת העיר בלבד, שתראה דוח כלכלי שיבטא את הנזק הכלכלי שנגרם בעקבות שינוי מדיניות, ותתחייב לפיצוי כלכלי. זה ימנע מצב שבו נבחר ראש עיר חדש ומשנה הכול. זה ממש זלזול בכספי האנשים בעבודה ובהשקעה. בסה"כ אנשים רוצים לעבוד לפי המדיניות, ולכן ראוי שהנבחר החדש יהיה צנוע וינהג בצורה מכבדת, במקום לומר שכל מה שנעשה לפניו לא טוב ולבטל".

"זו מלחמה של מעטים, רעשניים וצווחנים"

לפני כשלוש שנים, עתרה מעוז דניאל לבית המשפט, סביב זכייתה, יחד עם אוולון, במכרז לרכישת קרקע בפלמחים ב-2004, לצורך הקמת כפר נופש. כפר הנופש לא הוקם לבסוף, בשל החלטת הרשויות להפוך את ייעוד הקרקע מתיירות ונופש, לגן לאומי, ועל כך העתירה.

החברות טענו כי הן זכו בזמנו במכרז בתמורה ל-8.3 מיליון שקל, ובהמשך השקיעו עשרות מיליוני שקלים ועמל רב לצורך מימוש הזכויות וקבלת היתר בנייה. לאחר הזכייה טענו החברות כי נדרשו לבצע עבודות תכנון ופיתוח שונות בעלות של מיליוני שקלים, ועד שנת 2009 מילאו את התנאים שנדרשו לצורך אישור תוכנית הבינוי וקיבלו היתר בנייה.

לטענתן, בלחץ של גופים שונים, החליטה הממשלה ביולי 2010 להנחות את מוסדות התכנון לבחון מחדש את הצורך במימוש התוכנית, ומספר שנים לאחר מכן התקבלה החלטה לבטל את ייעוד השטח לתיירות ונופש. מעבר לכך שההחלטה, לטענתן, התקבלה בחוסר סמכות, הרי שהן השקיעו עשרות מיליוני שקלים בהקמת כפר הנופש, ונטלו התחייבויות נוספות בסך 260 מיליון שקל על סמך הסכמים שהמדינה חתמה עימן. בנוסף, נגרם להן הפסד של הרווח השנתי שהיה צפוי מהפרויקט, של 43 מיליון שקל בממוצע לשנה.

"זה נושא מאוד כואב", אומר מלכה היום. "ענף התיירות מאוד מעניין אותנו, וכילידי שנות השישים, תמהיל העשייה שלנו מורכב מפטריוטיות צברית, כזו שמביאה בחשבון גם צרכים של המדינה. בשנות האינתיפאדה הקשות, הכלכלה הייתה בקריסה והמדינה פנתה לקבלנים וביקשה שיסייעו ליציאה מהמשבר ושיווקה פרויקטים תיירותיים. היה אז מאוד מסוכן. תיירים לא הגיעו לכאן. פחדנו לנסוע ליד האוטובוסים. למרות זאת, החלטנו להרים את הכפפה, מאחר שפלמחים הוא אזור שבו ביליתי את רוב הילדות שלי (כיליד ראשון לציון). קיבלנו על עצמנו התחייבות וקיבלנו תשבחות, עד שבאו פוליטיקאים שרצו להתבלט ו'התלבשו' על הפרויקט".

מכאן והלאה, הוא מספר, "דברים התגלגלו ונוצרה מציאות פוליטית חדשה שאנחנו נפלנו קורבן לה. זה סיפור של הון פוליטי באופן שהוא לא ממש טובת המדינה, שמירה על הטבע או דאגה לציבור. זו מלחמה של מעטים, רעשניים וצווחניים. אבל זה מאחוריי.
"כל התוכנית אושרה על בסיס התחייבות אחת: שיינתן פיצוי ליזמים, ועכשיו בורחים מהפיצוי. אפילו את הכסף לא החזירו לנו".

למרות החוויה הכואבת, מלכה לא זנח את התוכניות לשים רגל בתיירות. זאת באמצעות הגדלת היקף החשיפה לגופים מוסדיים. "בשנים הקרובות אנו מתכוונים להגדיל את היקף החשיפה מול הגופים המוסדיים. הרבה מאוד כסף מוסדי מחפש כעת אפיקי השקעה", הוא אומר, "והחיבור של גופים מוסדיים עם תחום הבנייה, שנחשב לתחום שמרני ובטוח, שכיח יותר כעת. החיבורים האלה קורים כל הזמן".

מה זה נותן לכם?
"זה מאפשר לנו לבחון כניסה לפרויקטים נוספים בצורה זהירה על ידי הצרכים והרצון שלנו, ולפתח אפיקים נוספים בנדל"ן, כמו תיירות, וגם לוגיסטיקה".

יש כבר משהו בקנה בתחום התיירות?
"אנו מנהלים כמה משאים ומתנים בתחום הזה, גם רכישה של פרויקטים קיימים אבל יותר בכיוון של הקמת פרויקטים חדשים, בצפון ובמרכז. יש באזורים האלה מקומות נהדרים לפיתוח תיירותי".

הלמן אלדובי תשקיע סכום של 80 מיליון שקל במעוז דניאל

הלמן אלדובי התחדשות עירונית, הפועלת תחת תשקיף של רשות ני"ע, מעניקה מימון ליזמי נדל"ן בתחום ההתחדשות העירונית, ומגייסת כסף מהציבור. מאז השקתה באוגוסט 2019 גייסה הקרן כ-230 מיליון שקל והשקיעה בכ-20 פרוייקטים של התחדשות עירונית באזורי הביקוש.

 יפית יהודה / צילום: יח''צ

יפית יהודה, מנכ"לית הקרן, מספרת שכבר לפני שנתיים השקיעה הקרן באחד הפרוייקטים של מעוז דניאל, ברמת גן. הפעם, מדובר בהשקעה משמעותית בהרבה - 80 מיליון שקל, לתקופה של 48 חודשים. "בפרוייקטים כאלה צריך הרבה סבלנות, צריך גישה נכונה, ויזמים רציניים. למעוז דניאל יש ניסיון רב עם פרויקטים של התחדשות עירונית, אנחנו מרגישים מאוד בנוח איתם ונעשה איתם פרוייקטים נוספים בסדרי גודל משמעותיים".

נזכיר כי בשנה החולפת היו כמה עסקאות שבהן חברות ביטוח רכשו נתחים מחברות נדל"ן: הפניקס השקיעה 130 מיליון שקל בחג'ג' ועוד 100 מיליון בבנייני העיר הלבנה; הראל השקיעה 140 מיליון שקל באלמוג, 60 מיליון שקל בעץ השקד ועוד 40 מיליון שקל בחנן מור; וכלל ביטוח השקיעה 50 מיליון בצמח המרמן. כל העסקאות הללו היו כנגד הקצאת מניות בחברות.

תעודת זהות / מעוז דניאל
תחום עיסוק: יזמות ובנייה למגורים
היסטוריה: הוקמה בשנת 1989, עד היום בנתה יותר מ־5,000 יחידות דיור. כיום עוד 4,000 יחידות דיור בתכנון, ו־700 בבנייה
עוד משהו: החברה היא חברה משפחתית: הילדים דניאל, איתמר וכרמל מכהנים בה כסמנכ"לים

תעודת זהות / פיני מלכה
אישי: בן 61, נשוי ואב לשלושה.
מקצועי: מנכ"ל ובעלים של מעוז דניאל ביחד עם אשתו רחל.
בתיכון למד אלקטרוניקה, מכשור ובקרה בתיכון, אחרי השירות הצבאי עבד כיועץ תקשורת
עוד משהו: מטפח סוסים