תיק מידע כחסם בקידום של היתרי בנייה

הליך רישוי מתחיל בהגשת בקשה למידע להיתר (תיק מידע), מכוח סעיף 145 (א1) לחוק התכנון והבנייה וכן מכוח סעיף 20(א) לתקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה) שקובע כי "נקלטה בקשה לקבלת מידע להיתר, ימסור המהנדס את המידע להיתר על המקרקעין שלגביהם הוגשה הבקשה כמפורט להלן, לפי העניין, וככל שקיים בידיו, בתוך 30 ימים מיום קליטת הבקשה".

תיק המידע כולל מידע ממוקד לגבי תא שטח מבוקש ותוקפו שנתיים. התוכן בתיק המידע כולל: תוכניות אשר חלות על המקום, זכויות הבנייה, השימושים המותרים, הגבלות הבנייה, ומידע על התשתיות. כמו כן, מוצגים בו כל הדרישות, ההנחיות והתנאים להמשך הליך הרישוי עד שלב תעודת הגמר.

אם מגיש הבקשה למידע הגיש את כל המסמכים הנדרשים בתקנות, הבקשה תיקלט במערכת, אך "אליה וקוץ בה"; אם יש פער בין התוכן בתיק המידע לבין התוכן שבידי מגיש הבקשה, אין שום דרך לערור על כך טרם הגשת הבקשה. על מגיש הבקשה לעבור את כל הליך הרישוי הממושך והיקר. רק לאחר שבקשתו תידחה על ידי הוועדה המקומית מפני שהיא לא תואמת את תיק המידע, יוכל להגיש ערר ולהעמיד את גרסתו לגבי המצב התכנוני במבחן. זאת בניגוד לרוח תיקוני החקיקה מהשנים האחרונות שבאו להפחית את הנטל הרגולטורי במוסדות התכנון והבנייה.

■ הפסיקות: לאחרונה ניתן בבית המשפט המחוזי תל אביב פסק דין בעניינו של ועד בית משותף בתל אביב שביקש לקדם התחדשות עירונית ועתר לתיקון תיק המידע של המגרש, שלפי הטענה כולל מידע תכנוני שגוי. בימ"ש לעניינים מנהליים הורה על דחיית העתירה בקבעו כי אין לאפשר דיון בעתירה על תוכנו של תיק המידע, שהוא שלב ביניים מקדמי להגשת בקשה להיתר, אלא יש להגיש בקשה להיתר שתידון בוועדה המקומית ולפי הצורך בוועדת הערר, שעל החלטתה ניתן להגיש עתירה מנהלית. תיק המידע, כפי שקבע בית המשפט איננו אקט מינהלי העומד בפני עצמו, אלא חלק מהליך הרישוי, שיש למצות טרם הפניה לביהמ"ש.

קדם לפסק דין זה פסק דין של בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בעניינים מינהליים שקבע כי "על ההחלטה בבקשת ההיתר ניתן לערור לוועדת הערר, והחלטה אחרונה זו נתונה לביקורת שיפוטית. אין להפוך את היוצרות ולבקש הכרעה בדבר זכויות בשלב ראשוני קודם שמוצה ההליך הסטטוטורי שנקבע לשם כך". בהליך אחר קבע בית המשפט העליון: "תיק המידע אינו בבחינת כלי עזר שמאי, שנועד לסייע לבעל מקרקעין בקביעת ערך מקרקעיו, כי אם חלק מהליך הבקשה להיתר".

 עפר טויסטר / צילום: גיל הדני

■ המשמעות: אנו סבורים כי מצב זה איננו ראוי ואינו סביר וחייבת להימצא דרך שתאפשר בירור מהיר של מחלוקת פרשנית של תיק המידע לפני ההליך התכנוני המלא וכי על המחוקק מוטלת החובה למצוא מזור לסוגיה בעייתית זו ולאפשר מתן אפשרות למגישי בקשה למידע להיתר, לערור על תוכן תיק המידע כבר בתחילת הליך, דבר שיתרום לחיסכון בזמן יקר ובמשאבים רבים הן למוסדות התכנון והן למבקש ויתרום תרומה להפחתת המחיר הבלתי סביר של "המוצר המוגמר".

עת"מ 16994-04-21 לבנת נ’ עיריית תל אביב יפו ואח’

עעמ 7038/20 ס.ב. ניהול מקרקעין בע"מ נ’ עיריית תל אביב יפו

עע"מ 2418-05 צ’רלס מילגרום נ’ הוועדה המחוזית לתכנון ובניה

הכותב ממשרד עפר טויסטר העוסק בתכנון ובנייה, המאמר נכתב בסיוע יצחק חזיז