על הכוונת של רוזן וטוכמאייר: חברת נדל"ן ממונפת הפועלת בחו"ל וזקוקה לדם חדש

הדרמה סביב הרכב בעלי המניות בנורסטאר , השולטת בענקית הנדל"ן גזית גלוב ,   נמשכת. חברת הנדל"ן ישראל קנדה , שבשליטת ברק רוזן ואסי טוכמאייר, רכשה ביום ה' האחרון עוד 410 אלף מניות של חברת ההחזקות נורסטאר תמורת 18 מיליון שקל. הרכישה בוצעה במספר עסקאות לפי מחיר ממוצע של 44.93 שקל למניה.

בעקבות הרכישה הנוספת גדל שיעור ההחזקה של ישראל קנדה במניות נורסטאר מ-10% ל-11.15% מזכויות ההצבעה בחברה. כך שלאחר השלמת עסקת רכישת המניות מבעל השליטה חיים כצמן, תחזיק ישראל קנדה ב-22.6% מזכויות ההצבעה בנורסטאר, ותגיע לרף העליון שנקבע בהסכם בינה לכצמן.

  

נורסטאר היא החברה שבאמצעותה שולט כצמן בקבוצת הנדל"ן המניב גזית גלוב. בשבוע שעבר הפתיעה ישראל קנדה את כצמן ואת כלל המשקיעים, כאשר הודיעה על רכישת כ-10% מזכויות ההצבעה בנורסטאר תמורת כ-118 מיליון שקל.

מיד לאחר הרכישה, פנו רוזן וטוכמאייר לכצמן בהצעה לרכוש ממנו מניות נוספות של נורסטאר. בתום משא ומתן לילי הסכימו הצדדים כי כצמן ימכור לישראל קנדה 3.8 מיליון מניות נורסטאר (11.6% מזכויות ההצבעה), במחיר של 50.55 שקל למניה ובתמורה כוללת של כ-192 מיליון שקל.

לאחר השלמת העסקה יחזיק כצמן ב-29.54% מזכויות ההצבעה ויישאר בעל השליטה היחיד בנורסטאר, כאשר ישראל קנדה תחזיק כאמור ב-22.6% מהחברה לאחר השקעה כוללת של 328 מיליון שקל. האחרונה תוגדר כבעלת מניות מיעוט מהותית, ובכך תימנע הפרה אפשרית של חוק הריכוזיות.

בשלב הראשון - שותפים בעמדת מיעוט בחברות

הרכישה בבורסה וההסכם המהיר עם כצמן, העלו השערות והערכות רבות באשר לעתידה של קבוצת גזית גלוב. כך למשל עלתה השאלה כמה זמן עוד ימשיך כצמן לשלוט בחברה אותה הקים לפני כ-30 שנה, עם שותפו דאז דורי סגל, והאם מכירת המניות לרוזן וטוכמאייר מסמלת את תחילת הסוף של עידן כצמן בחברה, או דווקא את הצלחתו לבצר את השליטה באמצעות הסכם שימנע משחקנים אחרים מלנסות ולהשתלט עליה?

המהלך גם הגיע לאחר שמוקדם יותר השנה קנתה ישראל קנדה 13% ממניות חברת הנדל"ן אלרוב, שבשליטת אלפרד אקירוב, תמורת 382 מיליון שקל, מה שמעלה שאלה מהותית נוספת - מה הניע את רוזן וטוכמאייר?

שאלה זו תעלה כנראה ביום ב' בשיחת בשיחת זום שתקיים החברה עם המשקיעים בהובלת רוזן, בעל השליטה ומנכ"ל ישראל קנדה. לפי שעה, ברור כי לפחות בשלב הראשון השניים הסכימו להיות שותפים בעמדות מיעוט בחברות נדל"ן שאותן הם תופסים כחברות טובות עם הרבה מאוד פוטנציאל.

השתלטות על אלרוב או על נורסטאר היא עניין יקר ומורכב, אבל עוד קודם לכן מדובר על התחברות של רוזן וטוכמאייר לשתי חברות ותיקות וממסדיות בתחומי הנדל"ן. אלרוב וגזית גלוב יעניקו לישראל קנדה חשיפה לשוקי הנדל"ן בחו"ל שטרם הייתה לה קודם לכן, מאחר שפעילותה הישירה של החברה מתמקדת בשוק הנדל"ן הישראלי.

לכאורה, לשתי החברות יש מכנה משותף נוסף בצורת בעלי שליטה מבוגרים יחסית (אקירוב בן 81 וכצמן בן 72), שטרם העבירו את השרביט ליורשיהם. עם זאת, האפשרות ששתי החברות נבחרו דווקא בשל כך היא לא יותר מתיאוריה, לפי שעה.

בינתיים, ברור לחלוטין שסיפור ההשקעה תפס את כצמן בהפתעה. עם זאת, הוא גם ידע להגיב אליו מהר, כאשר הסכים למכור כרבע מהמניות שבידיו תמורת הסכמה של רוזן וטוכמאייר לחתום על הסכם "עמידה במקום", שישאיר את כצמן כבעל המניות הגדול וכבעל השליטה הרשמי בחברה.

השניים הניחו לכצמן הצעה על השולחן שכללה פרמיה של 12% על מחיר המניה בבורסה, וזאת לאחר שהמניה כבר עלתה ב-45% בתוך כשבועיים. בקונטקסט הכללי של הדברים, ההצעה הזאת נראתה לכצמן סבירה והוא החליט להיענות לה, כאשר חשוב להדגיש שהוא רשאי לחזור ולהגדיל את החזקותיו  בגזית גלוב.

כצמן עסוק בהפיכת גזית גלוב לחברה תפעולית למהדרין

מחירה של מניית נורסטאר אמנם קפץ ביום א' בעוד 7.5%, ל-46.3 שקל, אולם הוא עדיין נמוך מזה שקיבל כצמן. בנוסף, ההסכם גם לא העניק לרוזן ולטוכמאייר את הזכות למנות נציגים מטעמם בדירקטוריון נורסטאר, כך שבינתיים לא תהיה להם השפעה על פעילותה של גזית גלוב.

מניית גזית גלוב עצמה עלתה עוד 4.8% למחיר המשקף תשואה של 29% מתחילת השנה ושווי חברה של 4.8 מיליארד שקל. כצמן, יש להדגיש מכיר מקרוב מהלכים לרכישת מניות מיעוט לצורך ניסיון השתלטות, כאשר הוא עצמו הוביל בעבר את נורסטאר לניסיון השתלטות על חברת אורמת, שנכשל.

בינתיים, עסוק כצמן בעיקר בהשלמת עסקת הענק של גזית גלוב, לרכישת מניות המיעוט (25%) בחברה הבת אטריום, תמורת 367 מיליון אירו (1.3 מיליארד שקל). העסקה, שתושלם ב-18 בפברואר, תשלים מהלך בן חמש שנים במסגרתו יצאה מכל ההחזקות הפיננסיות שלה.

המהלך יהפוך את גזית גלוב לחברה תפעולית למהדרין, ש-90% מהנכסים שלה נמצאים בבעלותה הישירה. רכישת מניות המיעוט באטריום, תגדיל בטווח הקצר את המינוף של גזית גלוב, אבל גם תגדיל את הגמישות הפיננסית של הקבוצה, הן מבחינת הנזילות המיידית והן בזכות התוספת למאזן של נכסים לא ממונפים בשווי של 7-8 מיליארד שקל.

מדובר על תוספת של יותר מ-60 נכסים - מרכזים מסחריים ובנייני דירות- שבבעלות אטריום. מעבר לכך עסוקה הנהלת כצמן בפעילות שוטפת הכוללת הקמה מאסיבית של נכסים חדשים. בין השאר מדובר על בניית מאות דירות למגורים באירופה, כולל בפינלנד שם תשלים החברה בקרוב נכס לשימושים מעורבים של מרכז מסחרי ועליו מגורים, בהשקעה של 500 מיליון אירו.

בנוסף, בניו יורק משלימה גזית גלוב את בנייתה של חנות גדולה שתימסר לרשת הום דיפו בתחילת האביב, ואילו במיאמי היא החלה בבנייה של מגדל מגורים בן 500 יח"ד להשכרה, וזאת לאחר שכבר קנתה שם בשנה האחרונה 250 יח"ד להשכרה.