ברק רוזן: "כצמן בנה חברה מדהימה, אבל צריך לעזור פה קצת להיפרד מחלק מהנכסים"

"לא הגענו לגזית גלוב להשקעה פסיבית, יש פה השקעה אסטרטגית. נעבוד ביחד עם החברה ונעזור לה לפעול למקסום הנכסים, כשהמטרה שלנו היא שגזית גלוב תהיה בשווי אחר". כך אמר ברק רוזן, מנכ"ל חברת הנדל"ן ישראל קנדה  ומבעלי השליטה בה, במסגרת שיחת משקיעים בזום.

השיחה נערכה בעקבות השקעת הענק של ישראל קנדה, בהובלת רוזן ושותפו אסי טוכמאייר, במניות חברת נורסטאר , בעלת השליטה בענקית הנכסים הגלובלית גזית גלוב  - רכישה שהצליחה להפתיע את בעל השליטה הוותיק בנורסטאר, חיים כצמן.

רוזן הוסיף, כי "בעבר השווי של גזית גלוב היה מהגבוהים בענף. זאת החברה היחידה שמ-2020 עדיין לא חזרה לשווי שלה, ואנחנו נביא את הניסיון שלנו, את הידע ואת הרעב, להשבחת הנכסים בישראל ובחו"ל. גם בחו"ל יש לנו ניסיון. עבדנו הרבה בניו יורק, אנחנו עובדים בלונדון, ואנחנו חושבים שנוכל להביא הרבה יתרונות. אנחנו אוהבים לממש, אנחנו יודעים למכור, בזה אנחנו הכי טובים.

"חיים כצמן הוא בנאדם חד ומדהים. הוא בנה חברה מדהימה, אבל צריך לעזור פה קצת להיפרד מחלק מהנכסים. ואנחנו מתכננים, בזמן הקרוב מאוד, לעשות סיור באירופה, בברזיל ובארה"ב, ולראות איפה אפשר לממש נכסים ולהביא כסף הביתה". רוזן הוסיף, כי להערכתו יש בגזית צפי להצפת ערך מאוד מאוד משמעותית. "מבחינתנו, בטווח הבינוני, אנחנו רוצים שישראל תהווה חלק משמעותי יותר מהפורטפוליו.

"היום ישראל בפורטפוליו של גזית גלוב היא 26% ואנחנו חושבים שישראל צריכה להיות בין 40% ל-50% מהפורטפוליו, ולצד הורדת המינוף בצורה משמעותית. יש נכסים מעולים גם בברזיל, גם במזרח אירופה, ואפשר למכור את הנכסים האלה, להקטין את המינוף ולהגדיל את ההון העצמי בחברה, ואנחנו נעשה את זה בכל הכוח".

"מאוד אוהבים להסתכל על חברות בתחום הנדל"ן"

רוזן הדגיש כי קבוצת ישראל קנדה פועלת כיום בשישה מגזרי פעילות בתחום הנדל"ן, שאחד מהם הוא השקעה בחברות. במסגרת זו רכשו ישראל קנדה והאחים נקש לפני כשנה את חברת מנרב פרויקטים והפכו אותה לחברה פרטית בשם ICR. באפריל 2021 רכשה ישראל קנדה 12.8% ממניות אלרוב נדל"ן  מידי כלל ביטוח וכעת ביצעה כאמור השקעה נוספת, בנורסטאר.

"אנחנו מאוד מאוד אוהבים להסתכל על חברות בתחום הנדל"ן. יש לנו הרבה ערך מוסף בתחום הזה ואנחנו יכולים לעזור. ראינו מה עשינו במנרב ואנחנו כל הזמן מחפשים הזדמנויות", אמר רוזן. לדבריו, מנרב נרכשה ב-500 מיליון שקל והיום היא כבר שווה מעל 1.5 מיליארד שקל.

הוא גם הזכיר שכיום מחזיקה ישראל קנדה כ-14% ממניות אלרוב שאותן רכשה תמורת 419 מיליון שקל. "השווי שלהן היום הוא כ-620 מיליון שקל. יש פה רווח על הנייר של 200 מיליון שקל".

רוזן סיפר למשקיעים, כי בישראל קנדה החלו לפני חודשיים בלמידת נורסטאר וההחזקה שלה ב-55.3% ממניות גזית גלוב. "עשינו עבודה מאוד מעמיקה, גם בתוך החברה שלנו וגם עם מספר אנליסטים חיצוניים. עברנו ולמדנו את כל הנכסים. את הנכסים בישראל אנחנו מכירים מצוין, אבל עברנו גם על הנכסים בחו"ל ואנחנו חושבים שעשינו עסקה מצוינת".

הוא חשף כי החברה החלה לרכוש בשוק מניות נורסטאר לפני שלושה שבועות עד שהגיעה להחזקה של 4.99%, וזאת במחיר של פחות מחצי מההון העצמי של החברה. בשבוע שעבר רכשה החברה עוד 5% בשוק במחיר גבוה יותר, ולאחר מכן הצליחה לרכוש מבעל השליטה חיים כצמן עוד כ-11%.

היום מחזיקה ישראל קנדה ב-22.6% ממניות נורסטאר בשווי שוק של כ-350 מיליון שקל, שאותן רכשה תמורת כ-328 מיליון שקל, כאשר החברה עדיין נסחרת בהנחה של כ-30% על ההון העצמי שלה (מכפיל 0.7 על ההון). לפי גיא קנדה, סמנכ"ל הכספים של ישראל קנדה, נורסטאר וגזית גלוב נסחרות לפי מכפילי ההון הנמוכים ביותר בענף, והן מהחברות הבודדות שמניותיהן טרם התאוששו ממשבר הקורונה.

"לא קונים נדל"ן בשביל 5%-6.5% תשואה"

"אנחנו מאוד אוהבים את גזית גלוב ואת הנכסים שלה. בישראל יש לה נכסים מדהימים", הדגיש רוזן. הוא הסביר כי הפורטפוליו המניב בישראל מופיע בספרי גזית גלוב בשווי של 3.3 מיליארד שקל, כי בנכסים שיעורי תפוסה גבוהים של כ-98%, והם מייצרים NOI (רווח מהפעלת נכסים) שנתי של למעלה מ-200 מיליון שקל, כאשר הפוטנציאל של הגדלת הנכסים הקיימים יכניס עוד כ-120 מיליון שקל לחברה.

"יש פה תיק נכסים חזק שכולל מרכזים מסחריים ומשרדים באזורי ביקוש, לצד מרכזים שכונתיים. מה שאותנו הכי מעניין זה הנושא של ההשבחה. אנחנו לא שחקנים שקונים נדל"ן בשביל 5%-6.5% תשואה.

"אנחנו תמיד מחפשים את האפסייד ובגזית גלוב רואים שבישראל לבדה יש אפשרות בהליכי תכנון לשנים הקרובות, להגדיל בלמעלה מחצי מיליון מ"ר את הפורטפוליו בנכסים הקיימים. בישראל יש לנו המון כוח, אנחנו נהיה פה מעורבים בחברה. לא באנו כדי להיות פה כמשקיעים, ונעבוד עם החברה בשיתוף פעולה".

עוד הסביר רוזן, כי "כל הנכסים המניבים שלהם בישראל הם עם שיעורי היוון של 6.5%. היום לא ניתן לקנות נכסים כאלה ב-(תשואה של) 6.5%. כל המשקיעים אצלנו מוכנים לקנות נכסים מניבים ב-5%. יש פה שווי עודף מהספרים של למעלה מ-1 מיליארד שקל, לפי החשבון שאנחנו עשינו".

רוזן גם ציין את תחום הדירות להשכרה בישראל שאליו נכנסה גזית גלוב לאחרונה. "הם רכשו באוגוסט קרקע בתל השומר ל-243 דירות להשכרה, שניתן להגדיל אותה עם 'תוספת שבס' ל-290 דירות, וגם בתחום הזה בישראל יש פוטנציאל אדיר. זה תחום שרק התחיל ואנחנו מאמינים שנוכל לעזור להם מאוד גם בתחום הזה. 

"היום בגזית יש למעלה מ-2,000 דירות שהולכות להשכרה, חוץ מזה שיש אלפי דירות באירופה ביזמות שגם שם אנחנו נוכל מאוד להשתלב ולעזור להם, כי הם פחות התעסקו בנושא של היזמות למגורים.

"לא ניתן למצוא חברה כזאת מבחינתנו. זאת הזדמנות אדירה למצוא חברה שיש בה 2.5 מיליון מ"ר של נכסים מניבים. זה חלום שלנו של הרבה שנים להגיע לחברה כזאת ואני חושב שיש פה הזדמנות אדירה ללמוד מחיים כצמן ולעבוד בשיתוף פעולה.

"הוא (כצמן) קיבל אותנו יפה. נפגשנו ביום רביעי, היינו כל הלילה ביחד והוא השתכנע, אחרי שהוא בדק על אסי ועליי ועל החברה, שכדאי לו שנהיה שותפים שפה רוצים לעבוד חזק. נמרצים, עובדים מ-6 בבוקר עד 12 בלילה, ואני חושב שיש פה WIN-WIN לשני הצדדים.

"יש לנו תוכניות גדולות אבל אני לא יכול להרחיב עליהן כרגע. יש הרבה מאוד אפסייד בנכסים בישראל, גם בפורטפוליו שלמדנו בחו"ל יש נכסים שיושבים על מאות דונמים שניתן להשביח אותם".

במהלך השיחה נשאל רוזן אם הוא מתכנן להוביל מהלך ל"מיזוג משולש הופכי" של נורסטאר לתוך גזית גלוב, אולם ציין כי אינו יכול להתייחס לכך כרגע. כאשר נשאל כיצד יתמודד עם המינוף הגבוה של גזית גלוב ושל נורסטאר, ענה רוזן כי "אני חושב שאנחנו צריכים למכור נכסים מסוימים, ולחזק את ההון".

מקורבים לגזית גלוב מסרו לאחר השיחה כי ראשי הקבוצה הביעו שביעות רצון מהמסרים שהועברו בשיחה ומהאנרגיה החיובית של ראשי קנדה ישראל. המקורבים ציינו כי יש רצון לשתף פעולה בהשבחת הקבוצה לטובת כל בעלי העניין.

ישראל קנדה נסחרת בבורסה לפי שווי של 5.75 מיליארד שקל, המשקף תשואה של 550% בשלוש שנים, לאחר שסיימה את תשעת החודשים הראשונים של 2021 עם רווח נקי של 300 מיליון שקל. לדברי המנכ"ל רוזן, מכרה החברה ב-2021 כולה כ-475 דירות בהיקף של כמעט 2 מיליארד שקל, ולפי מחיר ממוצע לדירה של מעל 4 מיליון שקל.

"גם ברבעון הראשון של 2022 אני חושב שאנחנו נהיה החברה היזמית שמרוויחה הכי הרבה כסף. אנחנו ממשיכים להתמקד בנכסים משמעותיים בישראל, בפרויקטים, ביזמות, בבנייה של דירות. "אסי יו"ר החברה ואני ממשיכים בכל הכוח לעבוד ואתם יודעים שיש לנו חלומות גדולים, שישראל קנדה תגיע בשנה-שנתיים הקרובות לת"א-35, ונעשה את הכול בשביל להגיע לשם".