איך שינוי המדיניות של הפדרל ריזרב מהדהד בשוק הדיור בארה"ב

החלטת הפדרל ריזרב לסיים את תקופת הכסף הקל מהדהדת בשוק המשכנתאות ומעלה את המחיר של רכישת בית בארה"ב.

הבנק המרכזי היה הרוכש הגדול ביותר של מאגרי הלוואות על בתים מאז תחילת המגפה. כעת הוא משנה כיוון, מקטין את הרכישות ומניח את היסודות לכיווץ הערימה של 2.7 טריליון דולר שבנה. אגרות החוב האלה בגיבוי משכנתאות, השקעות חמות במשך רוב המגפה, כעת נמכרות.

"כשאתה עובר מהקלה כמותית להידוק כמותי בתוך חודשיים, זה מה שקורה", אמר וולט שמידט, אסטרטג משכנתאות ב־FHN Financial.

תגובות עצבניות של השווקים פגעו באגרות החוב מכל הסוגים, ממניות בלו צ'יפ ועד אג"ח זבל, והפעילו לחץ על רבות מהחזקות הבסיס בתיקי מניות ואג"ח של משקיעים. מחירי אג"ח של האוצר גם הן ירדו והתשואות עלו, מה שאומר שהמחיר של לקיחת הלוואה צפוי לעלות בכל התחומים.

המהפך באג"ח המשכנתאות משפיע על משקי בית באופן ישיר במיוחד. כשיש פחות ביקוש לאג"ח משכנתאות המשמעות שהמנפיקים צריכים להציע תשואות גבוהות יותר על מנת למשוך משקיעים. לכן מלווים היו צריכים להעלות את שיעורי הריבית על המשכנתאות שכרוכות באג"ח האלה. כבר כיום, שיעור הריבית על משכנתה ל־30 שנה בהחזר קבוע עומד על רמה הקרובה לשיא מאז תחילת המגפה.

"כשהרכישות יורדות, זה יפגע באופן מידתי בביקוש לאג"ח משכנתאות", אמר דיוויד בטאני, סגן נשיא בפועל של שווקי הון ב־Guild Mortgage Co.

ביום רביעי האחרון, כשהפדרל ריזרב גרם לרעד באג"ח משכנתאות כשהציג את התוכניות, מלווי משכנתאות עדכנו את שיעורי הריבית במהירות. בטאני מעריך שהריבית הטיפוסית על משכנתה עלתה בכ־0.06% בימים שלאחר ההכרזה לעומת התקופה שמיד לפניה.

השינויים בשוק לאחרונה מהווים מבחינות רבות תמונת מראה של מה שקרה באביב 2020. כשהמדינה נסגרה על מנת לעצור את התפשטות נגיף הקורונה, הפד נכנס לפעולה, והודיע שירכוש טריליוני דולרים באגרות חוב. מחירי אג"ח משכנתאות טיפסו והתשואות ירדו. שיעורי משכנתה שהגיעו לשפל גרמו לפריחה במימון מחדש שלהן.

באותה עת, חברות ואנשים פרטיים שמרו על הכספים בחשבונות הבנקים והחליטו ללוות פחות. זה נתן לבנקים טריליוני דולרים בפיקדונות שהיו זקוקים לבית. כמה בנקים העבירו את הכספים האלה לאג"ח משכנתאות. בנק אמריקה, למשל, החזיק יותר מחצי טריליון דולר באג"ח משכנתאות על פי הדו"חות של סוף השנה שעברה. אבל כשהפד צופה להעלות את שיעור הריבית בקרוב, הבנקים עשויים להפשיר חלק מהכסף הזה.

בין הפדרל ריזרב והבנקים, אג"ח משכנתאות צפויות להפסיד כמה מהרוכשים הגדולים ביותר שלהן. למנהלי כספים רק חלק קטן מכלל השוק, ואנליסטים אומרים שלא ברור כמה עוד הם מוכנים לקנות ברמות השוק המקומיות, מה שיוצר פער פוטנציאלי בין ההיצע לביקוש.

התשואה הנוספת שמשקיעים רוצים על מנת להחזיק אג"ח משכנתאות במקום אג"ח של האוצר עלתה בכרבע אחוז השנה, על פי Tradeweb. המעריך הזה, המשווה בין אג"ח משכנתאות לאג"ח של משרד האוצר לעשר שנים, היה בשבוע שעבר ברמה הגבוהה ביותר שלו מאז הימים הראשונים של המגפה.

כמה אנליסטים אומרים שהפער הזה עוד יגדל.

"אני חושב שאנחנו נמצאים איפשהו בין 50% ל־60% מהדרך" של שינויי השוק הנוכחיים, אמר סאטיש מנסוחאני, אסטרטג של אג"ח משכנתאות במחלקת המחקר של בנק אמריקה.

שמידט, מ־FHN Financial, אמר שעל בסיס שינויים היסטוריים בשוק מיד לאחר המשבר הכלכלי, הוא צופה שהפער יעלה בעוד 0.1% עד 0.2%.