איך השפיעה "מחיר למשתכן" על מחירי הדיור? שיטת החישוב השתנתה והתעלומה נשארה

 בסיסי נתונים מהימנים ועדכניים הם תנאי סף לקבלת החלטות מושכלת. אלא שגם
בעידן עתיר מערכות מידע, חלק גדול מהנתונים הכלכליים והדמוגרפיים המשמשים לקביעת מדיניות, אינו מספק - אם בשל קשיים באיסוף מידע, בעיות מדידה או סילופים סטטיסטיים. סדרת הכתבות "חורים בנתונים" צוללת לעומק הדאטה שעל בסיסה
נקבעת מדיניות במגוון תחומים כלכליים, ובוחנת כיצד אי דיוק בנתונים עלול להוביל למסקנות שגויות ולהחלטות מוטעות. 

לקראת בחירות 2019, שר האוצר דאז משה כחלון העמיד בחזית את הצלחת תוכנית הדגל שלו "מחיר למשתכן", שנראה שציננה את מחירי הדיור. גם ראש הממשלה נתניהו העיד כי "זה הישג אדיר לממשלה שלנו, לך השר, לצוות שעבד איתך. הייתה עלייה תלולה מאוד של מחירי הדיור, ולפני כשלוש שנים התיישרות". אך למעשה, המיתון במחירי הדיור התרחש בו זמנית עם שינוי מהותי אחר: שיפור דרמטי של המתודולוגיה שבעזרתה מחשבת הלמ"ס את מחירי הדיור.

כחלון ונתניהו לקחו בעלות על הירידה

זמן קצר לאחר מכן, מחירי הדיור חזרו לעלות בקצב הגבוה הקודם, עד כדי 10% בשנת 2021. ייתכן שהירידה של השנים 2017־2018 אכן נזקפת לזכותו של כחלון שהרחיב את תוכנית מחיר למשתכן ושבתקופתו יצאה לדרך ההגרלה הגדולה הראשונה בתוכנית. אבל השינוי בשיטת החישוב של הלמ"ס מנטרל את היכולת לדעת מה עשתה "מחיר למשתכן" למחירי הדיור.

הבעיה המרכזית במדידת מחירי הדיור היא שהדירות הן מוצר הטרוגני, כלומר שונות מהותית זו מזו. אין דין דירת 3 חדרים משופצת בבניין במרכז תל אביב כדין דירה צמודת-קרקע בעלת 5 חדרים בשכונה חדשה בבאר שבע, שנרכשה לפני שבנייתה הושלמה. לכן, נדרש מאמץ רב כדי להבחין בין המאפיינים של דירות שונות כדי לחשב את השינוי האמיתי במחירי הדירות.

המהפך בשיטת החישוב: הבחנה בין דירות שונות

ב-2014, עופר רז-דרור מהמועצה הלאומית לכלכלה (שחשף את הבעיות במדד מחירי השכירות של הלמ"ס כפי שהראינו בכתבה הרביעית של "חורים בנתונים") עמד בראש "הצוות הבינמשרדי לטיוב נתוני הדיור בישראל". הם פרסמו דוח מקיף, המאיר בעיות רבות במדידת מחירי הדירות - וגם הצעות לפתרונן. הוועדה פסקה שהמדד של הלמ"ס עדיין עדיף על פני המדדים האלטרנטיביים שהוצעו. עם זאת, היא פסקה שגם במדד של הלמ"ס קיימות בעיות מתודולוגיות משמעותיות, והמליצו כיצד ניתן לתקן אותן.

הבעיות כללו פערים בדיווחי רשות המיסים, שפעמים רבות לא כללו את מלוא המידע על הדירה, או חמור מכך - מידע סותר בעסקות שונות על אותה דירה בדיוק. נתוני המכר של דירות חדשות, שנמצא בידי משרד הבינוי והשיכון, לא היה ממוחשב בזמנו. בנוסף, הלמ"ס לא שאבו נתונים מהבנקים ומשמאי מקרקעין, שלהם נתונים מהימנים ועדכניים על עסקאות רבות שיכולות להשלים מידע שהיה קשה להשיג אחרת. כמו כן, רמת המחירים הממוצעת של הדירות (מדד נוסף של הלמ"ס השואף לתת מחיר ממוצע אבסולוטי ולא רק שינוי במחיר) כלל רק את הדירות שנמכרו בפועל, שאינן תמיד מדגם מייצג של כלל הדירות בישראל. כלומר, ייתכן ששווי כמות ניכרת של דירות עלה משמעותית, אך מעט מאוד מהן נמכרו בפועל לאחרונה, מה שעלול לייצר הטיה בנתונים.

הלמ"ס לקחו ברצינות את הביקורת וההמלצות של ועדת רז-דרור, והחל מאוקטובר 2017 החל להתפרסם מדד הדיור לפי מחוזות, והחל מינואר 2018 המעבר למתודולוגיה החדשה הושלם במלואו.

המתודולוגיה החדשה כללה יישום בפועל של המלצות הוועדה, ושיפורים סטטיסטיים נוספים: חלוקה בין דירות חדשות לישנות, ובין דירות שנמכרו "על הנייר" לפני שבנייתן הושלמה לבין דירות שנמכרו לאחר בנייתן. בנוסף, בוצעה חלוקה בין עסקאות בתמיכה ממשלתית (מחיר למשתכן, מחיר מטרה) לעסקאות בשוק החופשי.

הלמ"ס גם הרחיבה את האזורים הסטטיסטיים באופן משמעותי (לרבות הכללת כל 1,218 הישובים בישראל, מעבר ל-67 הישובים במדד המקורי) ושיפרה את הקשר בינה לבין הערכות שמאי מקרקעין, משרד השיכון והבנקים.

המדד תוקן כלפי מטה, החגיגות לא

לאחר השינוי המתודולוגי, העלייה במחירי הדיור התמתנה ואף נרשמה ירידה - לפחות באופן זמני. כלומר, ייתכן כי המתודולוגיה החדשה (שאמורה להיות מדויקת יותר) הביאה להטיה כלפי מטה ביחס למתודולוגיה הישנה. אלא שהשינוי המתודולוגי פורסם במועד פוליטי רגיש: מדובר היה בשיא "מחיר למשתכן", ושר האוצר דאז משה כחלון מיהר לפרסם בגאווה את נתוני הירידה במחירים כתוצאה ישירה של תוכנית הדגל שלו. גם ראש הממשלה נתניהו התגאה בירידה (ולאחר מכן ביציבות) מחירי הדיור באותה תקופה, למרות שכפי שחשפו צוות "המשרוקית" של גלובס - גם ההצגה של הנתונים הללו הייתה "מיופה". אלא שייתכן שלפחות חלק מהאפקט נוצר כתוצאה מהשינוי המתודולוגי, ולא מהשפעה ארוכת-טווח של מחיר למשתכן.

תעיד על כך העלייה הניכרת בשנים האחרונות, שחזרה לשיעור העלייה האדיר של תחילת העשור הקודם.

תוכנית "מחיר למשתכן" עלתה למדינה מעל שבעה מיליארד שקלים מאז כניסתה לתוקף בשנת 2015, בעיקר בהפסדי הכנסות ממכירת קרקעות מדינה לקבלנים מתחת למחיר השוק. אך למרות ההצהרות הנרגשות, אולי "מחיר למשתכן" לא הובילה לשינוי מהותי בשוק הדיור כפי שקיוו יוזמיה. ייתכן וההבדל המתודולוגי טשטש את ההשפעה האמיתית של התוכנית שאולי בשטח הייתה מתונה יותר. החגיגות של כחלון ונתניהו לא הזכירו את העובדה שמדידת שינוי תוך כדי פער מתודולוגי הוא לא בסיס ראוי להשוואה. בהמשך, החל להתפרסם גם מדד שאינו כולל כלל את דירות "מחיר למשתכן" בהיותן יוצא דופן מהותי בשוק.

אי אפשר להשוות בין המדד הישן לחדש

החגיגה האמיתית צריכה להישמר ללמ"ס, שלקחו ברצינות את המלצות ועדת רז-דרור ושיפרו מהותית את המדד כך שהוא כיום מדויק למדי. עם זאת, נראה כי הלמ"ס לא המשיכו לפרסם בצורה מסודרת את המדד על פי המתודולוגיה הישנה, כך שיהיה אפשר להשוות בצורה נכונה שינויים במחירי הדיור לפניה ואחריה.

צעד נוסף שניתן לבצע כדי לשפר את איכות הנתונים הוא פרסום של המאגר המלא של נתוני הדיור מכל המקורות באופן מותמם, כדי שגם חוקרים מחוץ ללמ"ס יוכלו לחלץ ממנו מודלים סטטיסטיים לבחירתם - וכך לספק ניתוחים אלטרנטיביים ואולי מדויקים עוד יותר.