משווקים לכם עסקת נדל"ן חלומית בחו"ל? כך תוודאו שהיזם באמת מאמין בה

בניסיון להקטין ביקושים בשוק הנדל"ן, העלתה הממשלה את המיסוי על דירות להשקעה בשלהי 2021 מרמה של 5% ל-8% (לדירות עד מחיר של 5.52 מיליון שקל). גורמים בשוק טוענים שאחת מההשפעות האפשריות, תהיה הגדלה של ההון שיחזור כעת לחפש נכסים מחוץ לישראל. גם בשנת 2015 העלתה הממשלה את מס הרכישה לרמה של 8%, דבר שגרר הקטנה הדרגתית של פעילות המשקיעים בישראל (ב-2020 המס כזכור ירד, ג"ל) וגידול של פעילות זו מצד ישראלים בחו"ל. יש להדגיש כי מדובר בהערכות בלבד, היות שאין מספרים מדויקים של פעילות של השקעות ישראלים בחו"ל.

מי שמלווה בכובעו כעו"ד משקיעים שפועלים בחו"ל זה כעשור הוא עו"ד גיא קלינבוים, שותף מנהל במשרד GBK ושות’. את קלינבוים פגשנו במסגרת פרק של "כסף בקיר" - פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס.

להפעיל בעלי מקצוע מקומיים

כשמבקשים להשקיע בקירות מעבר לים, יש להפריד בין שני מסלולים - השקעה באופן עצמאי, או השקעה בקרנות נדל"ן שפועלות בחו"ל.

לדברי קלינבוים, גם כשמדובר בהשקעה עצמאית יש להיעזר בעו"ד ישראלי, אפילו כשיש עו"ד מקומי מטעמנו במדינה שבה נרכש הנכס, בדגש על העסקה הראשונה. "מדובר בעסקה בינלאומית, וככזו צריך סיוע מקצועי, כדי לגשר על מכשול כמו מחסום שפה. הצעד השני הוא לבצע בדיקת נאותות מקיפה ככל האפשר הן לנכס והן למוכר.
"כחלק מבדיקת הנאותות אנחנו בדרך כלל מפעילים עורכי דין, רואי חשבון או אנליסטים - כולם מקומיים. אלה גורמים שיודעים לבצע בדיקות באתרים משפטיים, באתרי הממשל ובכלל ברגליים".

קלינבוים מציין כי "ככל שהמדינות יותר דומות לנו מבחינה משפטית, כמו ארה"ב או אנגליה, קל יותר לבדוק את הדברים מרחוק, והן גם יותר שקופות".

צעד חשוב נוסף שיש להקפיד עליו הוא יצירת חוזה בטוח ככל האפשר. "למשל בישראל כולנו מכירים את ערבות חוק מכר (בנכסים מקבלנים, ג"ל), אבל במדינות רבות בחו"ל אין מנגנון דומה", הוא מסביר ומציין שבגיאורגיה, למשל, בעסקאות הראשונות לקח להם זמן רב להסביר למוכרים מדוע יש להכניס סעיפים שיגנו על הקונים. "בישראל לצערי כולנו נחשדים תחילה כ'רמאים' עד שמוכיחים אחרת. במדינות אירופה זה אחרת. כולם כשרים ותמים עד שמוכיחים אחרת, ולכן לא תמיד מבינים מדוע ההתעקשות על סעיפים שכאלה".

בפרויקט שליווה בעבר, הוא מספר, "יצרנו מבנה שבו הנאמנות נמצאת בישראל, במקרה הזו אצלנו. בנוסף בנינו יחד עם היזם המקומי אבני דרך משפטיות והנדסיות. באמצעותן ניתן למדוד ולכמת מתי עוברים כספים מהנאמנות לפרויקט עצמו, וככה שומרים שהכסף לא יעבור ישר לפרויקט".

לברר את עמדת המדינה ביחס למשקיעים זרים

פעולות חשובות נוספות שיש לתכנן הן מסלול הכסף, דבר שלעתים עובר דרך פתיחת חשבון בנק מקומי, וטיפ חשוב נוסף - לברר מה עמדת המדינה כלפי משקיעים שמגיעים מחוץ לגבולותיה. "יש מקומות שבהם מעודדים פעילות של משקיעים זרים. בספרד למשל כמעט כל הנכסים החדשים נקנים על ידי משקיעים זרים, כנ"ל לגבי פורטוגל ויוון".
הדבר מייצר לא אחת חיכוכים עם מקומיים שמרגישים מודרים מהסביבה הביתית שלהם, היות שבואם של המשקיעים גם מביא עליות מחירים. ראינו את זה בברצלונה, בוונציה וגם בתל אביב.

"זו מחזוריות. ככה אזורים מתפתחים. הצעירים הם לרוב הגורם שעוזר לפיתוח הזה, ואז זה הופך יקר מדי עבורם ומגיעים האמידים יותר. ראינו את זה בניו יורק בברוקלין ובווילימסבורג וככה זה בכל מקום".

לקלינבוים יש עוד כמה הצעות: להיזהר ממי שמבטיח תשואה מובטחת, להתרחק ממי שבבדיקת הנאותות, או אפילו בתחושת הבטן, נראה מפוקפק ולא לוותר על בדיקה שתוכיח מעל כל ספק שהמוכר הוא באמת בעל הנכס ושלמשווקים יש זיקה לבעלים.
אפשרות אחרת להשקעה היא הצטרפות לקרנות נדל"ן שפועלות בחו"ל. לדברי קלינבוים, הוא התוודע לראשונה לתחום כשרכש ב-2012, יחד עם משקיעים נוספים, בניין בניו יורק.

מה המודלים העסקיים הנפוצים כיום בקרנות השקעה בחו"ל?
"שתי הדרכים העיקריות היום הן או בהשקעת הון או בהשקעת חוב. בהשקעת הון אתה מצטרף כבעל מניות או שותף בשותפות שהופכת להיות הבעלים של הנכס או חלק ממבנה אחזקות שבסופו של דבר מחזיק בנכס. בשיטה השנייה אתה נותן הלוואה, רוכש אג"ח ובעצם היזם או הפרויקט מלווים ממך כסף כדי לבצע את הפעילות ומשלמים לך ריבית.

"לכל אחת מהשיטות יש יתרונות וחסרונות. בהשקעה יותר "סטנדרטית" שזה בהון, כשאתה נכנס כשותף, מן הסתם, הסיכון מעט יותר גבוה אבל גם הסיכוי: אתה מצפה לתשואות יותר גבוהות. ועסקאות מסוג חוב הן "יותר בטוחות" כי זה הלוואה ובדרך כלל יש בטוחות מסוימות, אבל גם הריבית נמוכה יותר".

בעסקאות של הון, האם חשוב שהיזם ייכנס בעצמו גם לפרויקט?
"אנחנו ממליצים למשקיעים תמיד לוודא שהחברה שאתה נכנס לעסקה שלה, משקיעה בעצמה בעסקה הזו, מה שנקרא ‘סקין אין דה גיים’. כי אם אותו יזם לא שם כסף בעסקה, זה מעלה תהיות אם הוא מאמין בה, אם הוא לא עושה פה סיבוב על המשקיעים".

על ההבדל בין השקעה בנכס להשקעה בחברה | אריק מירובסקי, פרשנות

חשוב למשקיעים לזכור שיש הבדל בין השקעה ישירה בנדל"ן לבין השקעה בחברת נדל"ן בבורסה. פה אתה משקיע בנכס, ופה אתה משקיע בחברה. אם אתה קונה דירה של דמרי, לדוגמה, זה לא כמו שאתה משקיע במניה של דמרי. אלה שני סוגי השקעות שונים לחלוטין.

כשבודקים נכס, אנחנו צריכים לדעת מה מצבו המשפטי, התכנוני, מה ניתן לעשות איתו וכו’. כשאנחנו משקיעים בחברה אנחנו צריכים להיות בקיאים במונחים משוק ההון - בביצועים של החברה, ברווחיות שלה.

האם חשוב שנבוא עם הערכת שווי משלנו לנכס בחו"ל? או לסמוך על החברה? זה חיוני בכל השקעה שהיא, בישראל או בחו"ל. גם אם קרן מאגדת משקיעים קטנים להשקעה בנכסים, צריך לבדוק את הנכסים שהיא מציעה.

אנחנו מכירים סיפורים רבים על השקעות בבריטניה, בארצות הברית, בקנדה, שבסופו של דבר הסתיימו בבתי משפט, עם משקיעים שאיבדו את כספם או הפסידו. אין תחליף לבדיקה מטעמנו.

עו"ד גיא קלינבוים

אישי: בן 39, נשוי +1, מתגורר בתל אביב.
מקצועי: שותף מנהל במשרד GBK ושות'. בעל תואר שני במשפטים ורקע בניהול פרויקטים בנדל"ן.
עוד משהו: שירת במשך כמה שנים בחיל האוויר במחלקת הבינוי.