בזמן שדיברנו על פריים: זה מה שקרה למשכנתאות הצמודות

3.17 מיליארד שקל: זהו סכום המשכנתאות הצמודות למדד שנלקחו בחודש דצמבר 2021 בלבד, קצת מעל ל-30% מסך המשכנתאות שנלקחו באותו חודש. בשנים האחרונות השיח על הסיכונים במשכנתאות נסוב סביב ריבית הפריים. רבות דובר על החשש מהעלייה בריבית בנק ישראל וההשפעה של עליה שכזאת על ההחזר החודשי של נוטלי המשכנתאות. מסלול הפריים, כמסלול הקצר ביותר בהלוואה שהיא ארוכת טווח, נתפס מסוכן, עד כדי שבנק ישראל התערב והגביל את היכולת לקחת שיעור העולה על 1/3 מההלוואה במסלול זה, הגבלה שבוטלה לאחרונה.

אולם כעת, ונוכח האינפלציה שמרימה את הראש בארה"ב ובאירופה (בראשונה 2021 הסתיימה באינפלציה של מעל ל-7%, ובבריטניה מדברים על צפי דומה ל-2022), ולנוכח עליות המחירים שמגיעות אלינו מתחילת 2022, הגיע הזמן לדבר על סגמנט אחר של משכנתאות: משכנתאות צמודות המדד, שלאחר עשור של אינפלציה אפסית, יספגו עליות שיגיעו בקרוב מאוד לתיקי נוטלי המשכנתאות.

1) מתוך תיק המשכנתאות בבנקים, 159 מיליארד שקל נלקחו כשהן צמודות למדד. 2/3 מסכום זה נלקח בריבית משתנה - מה שקרוי "מסלולי העוגן" בהם הריבית הבסיסית משתנה אחת למספר שנים, ושליש נלקחו בריבית קבועה. כאשר אנחנו באים לקחת משכנתה, יש לנו בחירה בין מספר מסלולים: צמוד לפריים, עוגן, וריבית קבועה, כאשר נוסף לבחירה בין המסלולים, יש אפשרות לבחור האם המסלול יהיה גם צמוד למדד או לא.

2) נתון מעניין נוסף הוא אורך המשכנתה הממוצעת: בעוד האורך הממוצע של מסלולים הלא צמודים עומד על 22.9 שנים, דווקא המסלולים הצמודים נלקחים לתקופה ממוצעת ארוכה יותר של 24.3 שנים. כלומר, אנשים לוקחים סיכון מדד לכ-25 שנה, כאשר לאף אחד אין באמת יכולת להעריך את הסיכון האמיתי של האינפלציה לטווח זמן זה.

צלילה לנתוני דצמבר מראה שמתוך 3.17 מיליארד השקל שנלקחו צמודים למדד, במסלול הריבית המשתנה הצמודה נלקחו משכנתאות לעד 10 שנים, ובמסלול הריבית הקבועה הצמודה נלקחו משכנתאות לעד 30 שנים.

3) מדוע בכלל כאשר האינפלציה מרימה ראש, אנו רואים נטילה של משכנתאות צמודות ל-30 שנים? ההצמדה מוזילה את הריבית על המסלול, כיוון שהסיכון לעליית המדד עובר מהבנק ללקוח, שלוקח על עצמו את ההתייקרות, והפער בין הצעת הריבית שנותן הבנק באותו מסלול כשהוא צמוד או לא צמוד, משקף עבור הבנק את הציפייה לאינפלציה.

בשנים האחרונות, כאשר ריביות המשכנתה נמצאות בשפל ולאחר תקופה ארוכה מאוד, הפער תומחר נמוך. על פי נתוני בנק ישראל, בדצמבר 2021, הריבית הממוצעת על משכנתאות ל-20-25 שנה עמדה 3.33% כאשר הן לא צמודות, ו-2.29% כאשר הן צמודות. אך פער זה משקף כבר את החששות מפני האינפלציה: בינואר 2020, הריבית הממוצעת על משכנתאות ל-20-25 שנה עמדה על 3.52% במגזר הלא צמוד, ועל 3.08% במגזר הצמוד. בפער כל כך נמוך, נראה שכדאי "לקנות את הסיכון" לאינפלציה ל-25 השנה הקרובות. אך זה לא תמיד קרה. מדוע?

4) לכך יכולות להיות שתי סיבות: הראשונה, לאחר תקופה כל כך ארוכה של ריבית אפסית, שנמשכה עשור וחצי, האינפלציה נראתה כמו זיכרון רחוק. הסיפורים משנות השמונים על משכנתאות שתפחו ותפחו בגלל האינפלציה הפכו למורשת קרב מדור אחר, והאינפלציה קיבלה משקל חסר בהחלטות הפיננסיות של משקי הבית, תוך הנחה מסויימת ש"תמיד יהיה אפשר למחזר", הנחה שמתעלמת מכך שבמקרה של אינפלציה גבוהה, ישתנו גם הריביות הקבועות, שכן סיכון האינפלציה מתומחר על ידי הבנק.

הסיבה השנייה היא יכולת ההחזר. הכלל הוא פשוט: ככל שהסיכון יותר על הלווה, הריבית יותר נמוכה, ככל שהלווה מבקש להעביר את הסיכון לבנק, הריבית יותר גבוהה. לכן, ריבית קבועה לא צמודה תהיה תמיד הריבית היקרה ביותר, והיא תעלה את ההחזר החודשי.

לנטילת משכנתה יש מגבלה: ההחזר החודשי מוגבל לכשליש מההכנסה הפנויה. תמהיל המשכנתה נבנה גם ביחס לאילוץ זה, וכאשר גובה המשכנתה הממוצע עולה ועומד על מיליון שקל, האילוץ הזה הופך משמעותי. לכן, גם אם באופן רציונלי נכון לקחת מסלולים לא צמודים, בפועל בשל מגבלת החזר, מעדיפים ללכת למסלולים הזולים יותר.

5) אז כמה יהיה המדד ב-2022? האמת? איש לא יודע, אך נוכח התחזיות ל-7% מסביב לעולם, ונוכח עליות המחירים, כבר נתקלנו בהערכות שהיא כנראה תחרוג, במעט או לא, מיעד האינפלציה של בנק ישראל (1%-3%).

כמה שנים לפנינו עם מדדים גבוהים? מסביב לעולם כבר מדברים על מספר שנים, ופחות ופחות סביר שמדובר בעלייה נקודתית. צריך לזכור שמדדים גבוהים מזמינים את בנק ישראל להפעיל את הנשק המוניטרי שלו, ולהעלות ריבית: כלומר, נוסף להשפעת המדד על המשכנתה, ועל מנת להילחם בו נראה גם עליית ריבית במגזר הפריים.

6) בעבר, כאשר המשכנתאות היו בשפל ועלו תהיות על הסיכונים שהן מגלמות, ובייחוד סיכוני עליית הריבית, האמירה הרווחת הייתה שעליית הריבית תהיה דווקא ברכה: "אינפלציה? זה אומר שהמצב טוב, שיש עליית מחירים, עלייה בכוח הקנייה, עלייה בייצור, וגם עלייה בכושר ההשתכרות והחזר המשכנתאות". כעת שאנחנו עומדים ערב לפני שהתרחיש הזה מגיע לישראל, נראה שיותר מכל, ההערכה הזו מאוד לא משקפת את המציאות שבה אנחנו חיים.