במגדלי היוקרה נערכים: מיליונרים שהתעשרו מקריפטו מציפים את שוק הנדל"ן

כשסוכן הנדל"ן ראיין סרהאנט קיבל בסתיו האחרון הצעת רכישה לאחד הבתים ששיווק, דירה בדאון טאון מנהטן ב-25 מיליון דולר, הוא היה מרוצה אבל גם חשדן.

הקונה שלו ערך סיור בנכס. הוא נראה נחמד אבל לא התאים לפרופיל של הקונים העשירים הרגילים של סרהאנט, שבאים מוול סטריט או ממשפחות עשירות. הקונה הזה סיפר שהוא עצמאי, אבל כשסרהאנט גיגל את השם שלו, הוא לא גילה שום דבר שהסגיר את מקור העושר שלו.

מחשש שהצעת הרכישה הייתה תרמית, סרהאנט ביקש הוכחה למקורות המימון של הקונה, ונדהם כשקיבל את ההצהרה של הקונה על אחזקותיו במטבע קריפטוגרפי, ששוויין כ-600 מיליון דולר. "זה היה מטורף", הוא אומר.

הסצנה הזו חוזרת על עצמה בכל שוק הנדל"ן, כשמיליונרים ומיליארדרים חדשים שעשו את הונם בקריפטו, אם באמצעות השקעה או באמצעות בניית התעשייה הזו, מציפים את שוק היוקרה.

מתעשרי קריפטו ביצעו בשנה האחרונה שורה של עסקאות יקרות. אחת מהן היא רכישת אחוזה בבל אייר בעסקה של 133 מיליון דולר. הרוכש הוא בריאן ארמסטרונג, מנכ"ל בורסת הקריפטו הגדולה בארה"ב, Coinbase.

בעסקה אחרת נמכרה אחוזה מול הים במיאמי, שהייתה שייכת קודם לכן לשחקן קבוצת מיאמי היט, כריס בוש, ב-38 מיליון דולר. הקונה הוא איוואן סוטו-רייט, מייסד שותף ומנכ"ל של חברת MoonPay, המספקת תשתית לתשלומי קריפטו.

בעסקה של 28.5 מיליון דולר מכר אולף קרלסון-ווי, מנכ"ל קרן ההשקעות Polychain Capital, המתמקדת בקריפטו, אחוזה בהוליווד הילס, אומרים אנשים המכירים את הנושא. הוא היה העובד הראשון ב-Coinbase.

מתווכים בלוס אנג’לס מספרים שפרד ארסם, מייסד שותף של Coinbase, מחפש אף הוא נכס בסכום דומה לזה של ארמסטרונג. גווין ווד, מייסד שותף של אתריום, פלטפורמה שעליה נסחרים מטבעות קריפטוגרפיים אחרים, מחפש גם הוא נכס יקר בניו יורק, ובחן מקרוב פנטהאוז שמחירו עומד על 66 מיליון דולר בשדרת המיליונרים, 111 West 57th Street, אומר אדם שמכיר את הנושא.

ארסם לא מסר תגובה. ד"ר ווד ומייקל שטרן, יזם המגדל ברחוב 57, סירבו להגיב.

עשירי הקריפטו הם הלוויתנים החדשים של שוק מגורי היוקרה והענף מתחיל לשים לב אליהם. יזמי נדל"ן יוצאים מגדרם לקבל מטבעות קריפטו, והסוכנים מנסים למשוך את מחזיקי הקריפטו בעזרת גימיקים כמו מסיבות אמנות NFT. סוכנויות תיווך מקיימות סמינרים על מטבעות קריפטו לסוכנים שלהן. יותר ויותר מוכרים מפרסמים בגלוי שהם יסכימו לקבל מטבעות קריפטו בתמורה לבית.

אם מסתכלים על השוק אפשר לחשוב שהקריפטו הפך למיינסטרים. אבל בשעה שהקונים שעשו את הונם בקריפטו זורמים לשוק, יש מעט מאוד עסקאות שנסגרות רק במטבעות קריפטו. אף שהמוכרים מפרסמים שהם מוכנים לקבל קריפטו, רוב אלה שעושים את זה נוקטים צעדים שונים לצמצם את הסיכון שבתנודתיות של מחיר מטבעות הקריפטו, וממירים את הקריפטו לדולרים מיד עם סגירת העסקה.

 שדרת המיליונרים במנהטן. פנטהאוז ב־66 מיליון דולר / צילום: Shutterstock

"נדל"ן לא מביא תשואות בהשוואה לקריפטו"

מטבעות קריפטו ידועים בתנודתיות שלהם. בנובמבר 2021 נסחר הביטקוין בשיא של 68,990 דולר, עלייה מ-5,000 דולר במרץ 2020. המחיר בנובמבר יותר מהכפיל את עצמו מהשפל של 52 שבועות בגובה 28,825 שנרשם ביולי 2021, לפי CoinDesk.
אבל מאז 26 בינואר, הביטקוין נסחר בסביבות 38,000 דולר.

10,000 החשבונות הפרטיים של הביטקוין החזיקו במצרף 232 מיליארד דולר, כך עולה ממחקר של National Bureau of Economic Research. זהו מעמד חדש של משקיעים שהחברה לא הכירה עד לפני כמה שנים, אומר היזם אלכס ספיר ממיאמי, שמכר בשנה שעברה דירה ב-22.5 מיליון דולר במטבעות קריפטו. "הם בשלבים הראשונים של קריירת ההשקעה שלהם".

כמה בעלי קריפטו מתחילים לנסות לגוון את הנכסים שלהם, ואילו עבור אחרים, "שם המשחק הוא לצבור קריפטו", אומר ביל ברהיידט, מייסד Abra, שמנהלת יותר ממיליארד דולר בקריפטו ומציעה הלוואות למקדמות לרכישת נדל"ן, בערבות של הקריפטו של הלווה. "אנשים שלווים כנגד הקריפטו לא רוצים למכור אותו, יש להם מוטיבציה גבוהה", הוא אומר.

ליין רטיג, יזם בתחום אתריום ו-Spacemesh, פלטפורמת בלוקצ’יין, אומר שהוא ואשתו, לילי רטיג, קנו דירה בסנטרל פארק, בשטח כ-150 מ"ר, תמורת 3.5 מיליון דולר, כדרך לגוון את תיק הנכסים שלהם. רטיג, בן 38, מספר שבני הזוג שילמו מקדמה במזומן על דירת שלושה חדרים, משום שהוא קנה את הביטקוין שברשותו מזמן ולא רצה למכור אותו. בחישוב המשכנתה לא הביאו בחשבון את אחזקות הקריפטו של רטיג, משום שהוא מנהל אותו בארנק, הוא אומר. "אני לא יכול לתת לבנק פיסת נייר שכתוב עליה, ‘לרטיג יש כך וכך’. זה צילום מסך מאפליקציה", הוא אומר.

רטיג ונותן האשראי שלו חשו בנוח עם התנאים של ההלוואה הגדולה יחסית להכנסתם של בני הזוג, משום שראו הוכחה לאחזקות הקריפטו שלהם. "לדעתי, יש פה ארביטראז'", אומר רטיג על המשכנתה. "גם בתסריט הכי גרוע שלי לביטקוין הוא יותר מ-3% לשנה".

ג’ונתן יאנטיס, מראשוני כורי הביטקוין ומשקיע בבלוקצ’יין, אומר שהוא הסתייג מלמכור את הביטקוין שלו כשקנה ומכר כמה נכסי יוקרה בשנתיים האחרונות. בסוף 2021, יאנטיס רכש אחוזה בשטח 283 דונם מחוץ לעיר דנבר, תמורת 12.5 מיליון דולר. בהוואי, הוא מכר בית מול האוקיינוס במאווי תמורת 15 מיליון דולר במאי 2021. בבעלותו באי אחוזה בשטח 40 דונם, שקנה תמורת 24 מיליון דולר בדצמבר 2020. בדצמבר 2021 הציע את הנכס למכירה תמורת 59.5 מיליון דולר. "אני רוצה לבנות בית מותאם אישית, שיהיה הגדול ביותר במאווי", כתב באימייל.

יאנטיס אומר שקנה את הנכסים בדולרים, שמשקיעי קריפטו מכנים אותם "כסף פיאט", או מטבעות שמנפיקות ממשלות. ראשית, הוא מכר קריפטו - לא ביטקוין - עבור תת'ר, מטבע קריפטו אחר שמקובע לדולר האמריקאי. ואז המיר את התת'ר לדולרים.

גם כשהיה שקוע בקדחת קניות הנדל"ן, הוא עדיין העדיף להשקיע בקריפטו מאשר בקירות, הוא אומר. "נדל"ן לא מביא תשואות בהשוואה לקריפטו, כשאתה יכול להכפיל פי 100 את ההשקעה שלך", אומר יאנטיס, בן 51, מייסד שותף של WAX, או Worldwide Asset eXchange, בלוקצ’יין של NFT. "פחות מ-1% מהנכסים שלי הם בנדל"ן. זה מעיד על כמה אני שורי בשוקי הקריפטו".

יאנטיס מכיר בכך שהתנודתיות של הקריפטו עלולה להשפיע על שער ההמרה שלו לדולרים. "אני שומר קצת מזומן בצד לימים שהשוק מתרסק", אומר יאנטיס. כרגע הוא סבור ששוק הקריפטו נמצא ב"פחד עצום", כלומר זה זמן מצוין לקנות.

  

סוגרים עסקה וממירים את הקריפטו לדולרים

כאמור רק קומץ עסקאות נדל"ן ברחבי ארצות הברית נעשו במלואן במטבעות קריפטוגרפיים, וברוב המקרים המוכרים העדיפו להמיר את הקריפטו לדולרים מיד עם סגירת העסקה. לדוגמה, היזמים של Arte, בניין בוטיק בשכונת סרפסייד במיאמי, הודיעו באביב שעבר שהם מכרו פנטהאוז בבניין ב-22.5 מיליון דולר, לקונה ששילם במטבע קריפטו. אף שבהתחלה הם התהדרו בכך שהעסקה מוכיחה את קיומה של מערכת התשלומים של הקריפטו בשוק הנדל"ן בארה"ב, ספיר, אחד היזמים, אומר שהם המירו את הקריפטו לדולרים מיד, משום שכחברה ציבורית מדווחת, הם לא יכולים להחזיק קריפטו.

יש קונים ומוכרים שמשתמשים ב-BitPay לצורך עסקאות קריפטו. באמצעות BitPay, המוכרים יכולים להוציא חשבונית באימייל, והקונים יכולים לשלם מארנק הקריפטו המועדף עליהם, ידנית או על ידי סריקת ברקוד. BitPay מעבירה את הכסף למוכר בדולרים באמצעות הפקדה ישירה ביום העסקים הבא. הברקוד מוגבל ל-15 דקות כדי למנוע תנודות דרמטיות בשווי הקריפטו. הברקוד פוקע לאחר 15 דקות ויש לשלוח חשבונית חדשה. זה נועל את המחיר עבור הקונה.

היזמית PMG הפכה לאחרונה ליזמית הנדל"ן הראשונה שמקבלת מקדמות לעסקה בקריפטו, אומר השותף המנהל רייאן שיר. בשנה שעברה החברה יצרה שותפות עם FTX US, בורסת קריפטו מובילה, לקבל קריפטו כמקדמה לדירות שמכרה בשניים מהבניינים שלה במיאמי.

כדי לקבל קריפטו, PMG הייתה צריכה שותף שהוא בורסה מורשית שתוכל להפוך את הקריפטו במהירות לדולרים, ואז לשכנע גוף שמחזיק חשבונות נאמנות לקבל את המקדמה מהבורסה, במקום מהיזם. שיר אומר שבבנק הסתכלו עליו כאילו הוא משוגע. אבל אחרי "שנה, 20 עורכי דין והרבה נזק מוחי, כולם הסתגלו".

עד כה, PMG קיבלה תשלום בקריפטו עבור מעט דירות, אומר שיר. הוא מספר שזה קל יחסית לביצוע משום שהקרקע אינה משועבדת. "מלווים הם שמרנים. זה לא מטבעם לקחת סיכונים".

אבי דביר, סגן נשיא לפיתוח עסקי בבורסת FTX US, אומר שהוא רואה בנדל"ן סקטור צומח משום שתשלומים בקריפטו הם יותר מהירים ויותר יעילים מעסקאות מסורתיות, שסומכים על המערכת הבנקאית שהיא לעתים קרובות מסורבלת. "אם אני רוצה להעביר היום כסף בחשבון הבנק הרגיל שלי, זה ייקח שעות, ואני לא יכול לעשות זאת בסופי שבוע", הוא אומר. "זו לא בעיה במטבעות קריפטוגרפיים. הם פעילים 24/7".

"תמיד יש חשש שזה ניסיון להלבין כספי סמים"

למוכרים רגילים של בתים, הקונספט של קריפטו יכול להיות מפחיד. במיאמי, סוכן הנדל"ן קית מרקס מחברת Brown Harris Stevens Miami, והשותפה שלו סוניה טות, מספרים שהם מכרו לאחרונה דירת ארבעה חדרים בשווי 7.2 מיליון דולר - במטבע קריפטו - לאחר שהקונה הסכים לשלם את המקדמה בדולרים. המתווכים סירבו לספק פרטים על זהות המוכר או הקונה, אבל לפי רישומים המוכרת קשורה לאיש העסקים הברזילאי רוברטו יוסטוס, שכיכב בגרסה הברזילאית של "המתמחה". הקונה רשום כפדריקו גוטיירז קסטרו. יוסטוס לא ענה לבקשת תגובה, ואת קסטרו לא ניתן היה להשיג.

מרקס אומר שהמוכר של הדירה ב-One Thousand Museum, מגדל שתוכנן בידי זאהה חדיד, בהתחלה נבהל מההצעה באתריום. "תמיד יש חשש שזה מישהו שמנסה להלבין כספי סמים, או שאני אמכור את הדירה ואז הכסף יוחרם".

 בניין One Thousand Museum במיאמי. דירת 4 חדרים ב7.2 מיליון דולר / צילום: Shutterstock

לאחר התייעצות עם עורך דין, המוכר קיבל את ההצעה, והעסקה נסגרה, עם מקדמה במזומן כדי להימנע מהתנודות בשערי המטבע. הקונה שילם את היתרה באתריום, אבל המוכר המיר אותו במהירות לדולרים.

רשויות המס מתייחסות לקריפטו כאל נכס, אומר מומחה המס אלן פיין מ־Dinnall Fyne & Company, שעבד עבור המוכר על עסקת הקריפטו ב־One Thousand Museum. מישהו שקונה ביטקוין בדולר אחד ומוכר ב-10,000 דולר צריך לדווח על 9,999 דולר כעל רווח, בין אם מדובר ברווחים לטווח קצר או ארוך.

פיין אומר שהוא רואה אפשרות לניצול. אפשר לנצל את התהליך על ידי אלה שמלבינים כספים ואלה שמנסים להימנע מתשלום מס כשהם מוכרים את מטבעות הקריפטו שברשותם. הסכנה, אומר פיין, טמונה גם בחלק מהמקרים בכך שיהיה קשה לאתר את מקור הכסף. אמנם בורסות קריפטו דורשות בדרך כלל רקע מסוים מהמשתמשים בפלטפורמה, התהליך אינו קפדני כפי שנהוג בבנקים למבקשי משכנתאות.