הרשות להתחדשות עירונית: הסכם בין עו"ד לדיירים בו היזם הוא "ישות בהקמה" - אינו תקף

הממונה על פניות דיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, עו"ד תמר עדיאל-זכאי, קבעה היום (ד') כי הסכם בין עורך דין לדיירים בו היזם הוא "ישות בהקמה" - אינו תקף, ודייר שהתנגד להסכם לא יוכרז כדייר סרבן.

"מדובר על חתימה עקרונית שהיא מעין אישור לצאת לדרך, אבל היה צריך לציין מראש שמדובר על טיוטה, במיוחד כאשר יש סיכוי שההסכם יתגלגל לגורם שיעשה בו שימוש לרעה", מסרה עדיאל-זכאי לגלובס, והוסיפה: "אני לא קבעתי שהייתה כוונה לבצע שימוש לרעה, אבל למען הסר ספק, היה חשוב להבהיר כי אין תוקף משפטי להסכם עם חברה בהקמה".

כאמור, החלטת הממונה התקבלה לאחר פניית אחד מבעל הדירות במתחם פינוי-בינוי בבניין משותף ברחוב קדושי עירק בשכונת רמת ידין בנתניה, שהתבקש, לטענתו, לחתום על עסקת פינוי-בינוי עם חברה שטרם הוקמה - "חברה בהקמה" כלשון החוזה.

בפנייה שהגיש הדייר לממונה, הוא הלין, בין היתר, כי "עורך הדין מחתים בעלי דירות במתחם על ההסכם, על אף שמדובר בהסכם שהינו 'לטובת ישות לא קיימת מבחינה משפטית', זאת תוך שהוא מבטיח לדיירים תמורות לפני שהתב"ע אושרה".

בעל הדירה הלין בנוסף כי "עורך הדין מכנה אותו 'דייר סרבן' בכל הזדמנות והופך אותו ללא לגיטימי הרוצה לחבל בפרויקט, למרות שהסטטוס המשפטי שלו בפרויקט אינו סרבן".

מאידך, עורך הדין טען כי במועד בו התחיל משרדו להוביל את הפרויקט, התוכנית למתחם טרם הופקדה, והכנסת חברה יזמית כשהנתונים הכלכליים/תכנוניים עוד לא היו בשלים, הייתה משימה קשה. "מסיבה זו נרשם בהסכם שם של חברת פרויקט בהקמה, שתוקם בהמשך".

עוד לטענתו, "ההסכם אינו הסכם מחייב אלא טיוטה, והחתימה של הדיירים על ההסכם היא חתימה עקרונית". לדבריו, "בהסכם לא צוינו פרטים כגון גוש, חלקה או כתובת, לא ניתן לעשות בו שימוש, ולא הייתה כוונה לעשות בו שימוש, ולאחר כניסת יזם, כל הדיירים יחתמו על ההסכם מחדש עם כל הפרטים הנדרשים להפיכתו למחייב".

בהתייחס לפונה, עורך הדין טען כי "הוא פועל יחד עם דיירים נוספים לחבל בפרויקט, להסית את הדיירים, להביא עורכי דין אחרים לפרויקט וליצור פרויקט אחר אותו הוא יוביל כיזם, זאת תוך שהוא מכנה את הפונה ואת הדיירים הנוספים איתם לטענתו הוא פונה, 'סרבנים'".

בהחלטתה קבעה הממונה כי "חרף המסקנה לפיה המסמך עליו החתים עורך הדין את הדיירים אינו הסכם תקף, לא ראוי היה מצדו של עורך הדין לפנות לדיירים בבקשה לשתף עמו פעולה בהתבסס על אותם הסכמים שלטענתו נחתמו כדין (על-ידי למעלה מ-70% מהדיירים), כפי שטען במכתביו".

כמו כן, הממונה קבעה כי "פניות עורך הדין לפונה ולבא-כוחו בבקשה ואף בדרישה כי יחתום על ההסכם, אינן עולות כדי הפעלת לחץ בלתי סביר על דייר כדי שייתן את הסכמתו להצטרפות למיזם התחדשות עירונית. בנסיבות העניין לא היה מקום להתייחסותו של עורך הדין לפונה כאל דייר סרבן".

לעניין תכנון המתחם והתמורות לדיירים, הממונה ציינה כי "יש להבהיר לדיירים כי מתן התמורות כפוף למגבלות תכנון. זאת במסגרת מסמך נוסף, מעבר להסכם עצמו, המנגיש את עיקרי ההסכם לדייר, באופן שעיקריו יהיו ברורים, מדויקים ויפרסו בפני הדייר את התמונה המלאה". 

עדיאל-זכאי מסרה לגלובס כי "ההחלטה מתייחסת למצב שבו דיירים יוחתמו על הסכם בין יזם לבין בעלי דירות, כאשר במקרה זה היה הסכם בינם לבין חברה בהקמה. להבדיל מחברה קיימת שניתן לשנות אותה בכל שלב, בבחירת חברה בהקמה המשמעות היא שמראש אומרים שאין גוף המחויב לדיירים, ואת זה היה צריך לבטל. כלומר, זה חוזה עם אף אחד.

"אומנם עורך הדין אמר שההסכם לא תקף, ושלא הייתה שום כוונה לבצע בו שימוש, אולם כשמסתכלים על הדברים שמסר לבעלי הדירות, ההתייחסות שלו הייתה אחרת, וההסכם קיבל תוקף ממשי. מן הראוי שבעל הדירה יידע עם מי הוא מתקשר, כדי שיוכל לדעת להפעיל שיקול-דעת נכון".