חידת המסים והדירות השכורות: האם מיליארד וחצי שקל בשנה זה מעט או הרבה?

כ-100 אלף ישראלים שילמו מס על השכרת דירה או דירות בבעלותם, בסכום כולל של 1.5 מיליארד שקל. כך עולה מנתוני רשות המסים. המס משולם אחת לשנה, עד סוף ינואר של השנה העוקבת, והוא חל רק על מי שהכנסתו עולה על תקרת פטור, שעמדה אשתקד על 5,070 שקל והתעדכנה השנה, בעקבות עליית המדד, ל-5,196 שקל בחודש.

כ-66 אלף בעלי דירות שלמו מיליארד שקל במסלול הפופולרי, המאפשר לשלם 10% מהמחזור ברוטו, ללא אפשרות לנכות הוצאות שונות עבור הדירה. עוד 35 אלף בעלי דירות שלמו כחצי מיליארד שקל במסלול המס השולי (31% בדרך כלל), בנוסחה המורכבת שמאפשרת לקזז חלק מהתשלום בהתאם לתקרת הפטור. ברשות המסים מדגישים שמדובר בכל מקרה רק באומדן, "מכיוון שבדוח המס בו נרשמות ההכנסות משכר דירה במסלול המס השולי, נרשמות גם הכנסות ממקרקעין שאינן דירות מגורים".

כמה משכירי דירות יש? קשה לדעת

מאה אלף זה הרבה או מעט? קשה לדעת. בישראל ישנם כ-700 אלף שוכרי דירות (כ-25% ממשקי הבית), אבל מסובך בהרבה לדעת כמה משכירי דירות. לפי נתוני רשות המסים, ישנם כ-330 אלף ישראלים שבבעלותם שתי דירות לפחות. מתוכם, נכון למאי 2021, 77% (254 אלף) הם בעלי 2 דירות "בלבד". לא כולם משכירים את אותן דירות נוספות (תמיד כיף שיש דירת נופש), אבל יש גם עשרות אלפים לפחות שמשכירים את דירתם היחידה - שנקנתה היכן שיכלו לקנות אותה, בזמן שהם ממשיכים לשכור דירה היכן שהם רוצים לגור ולעבוד. ברשות מודים שגם לא מעט יורשי דירות נעלמים להם מהרדאר.

ברשות המסים העריכו רק לאחרונה בכנסת שהם מאבדים מדי שנה מאות מיליוני שקלים כספי מס של משכירי דירות עבריינים. ברשות מצביעים על ממוצע התשלום - כ-15 אלף שקל למשכיר (בכל אחד מהמסלולים), מה שמעיד שחלק גדול מהישראלים המשלמים נמצאים "עמוק" באזור החייב, ומבינים שיהיה להם מאוד מסובך להתחמק. מנגד, ישראלים רבים שקרובים לתקרת הפטור, שהיו אמורים להטות את הממוצע מטה, נמנעים מתשלום, לפעמים בתום לב. המתוחכמים יותר ממציאים פטנטים כדי לתרץ את ההתחמקות, למקרה וחלילה הם יתפסו ("על הדירה אנחנו דורשים 5,000 שקל ועל הרהיטים והחניה עוד 3,000 שקל" ועוד כהנה וכהנה).

אבל ברשות המסים גם מעודדים מהמגמה, שמכניסה לדבריהם יותר ויותר אנשים למעגל המשלמים (את הנתונים המדויקים סירבו למסור). זה קורה כמובן בעיקר בשל עליית מחירי השכירות ובשל הגידול בכמות משקיעי הנדל"ן בשנים האחרונות. לפי נתוני האוצר, מאז 2010 גדל מספר המשקיעים - בעלי 2 דירות לפחות - בקרוב ל-40 אלף. בנוסף, ב-5 השנים האחרונות נערכו שני מבצעים מתוקשרים להגדלת תשלום המס של משכירי הדירות, בעיקר באמצעות פנייה למחזיקים ב-3 דירות לפחות.

באוצר חולמים על הכסף הקטן

ועדיין, במשרד האוצר וברשות המסים ממשיכים פה ושם לפנטז על ביטול תקרת הפטור, מהלך שצפוי לייצר למדינה הכנסות של כ-3.5 מיליארד שקל בשנה - 2 מיליארד יותר מהסכום המתקבל כעת. החישוב מבוסס על כ-4,100 שקל שכר דירה ממוצע לחודש בישראל (נתוני למ"ס, נכון לסוף רבעון שלישי 2021), במכפלה במספר הדירות המושכרות. אבל כשיוקר המחיה בראש הכותרות, כשברור לגמרי שביטול התקרה תתגלגל לפחות בחלקה לשוכרים האומללים, הם יודעים שאין לזה באמת היתכנות אמיתית, בעיקר פוליטית.

ובכל מקרה, אפילו 3.5 מיליארד שקל זה "כסף" קטן בשוק הנדל"ן הרותח. לפי נתוני האוצר, בשנת 2021 הסתכמו הכנסות המדינה ממס הרכישה וממס השבח (25% מהפער בין הקניה למכירה, לבעלי 2 דירות לפחות) ב-20.8 מיליארד שקל, לעומת 11.4 מיליארד ב-2020. עוד 30 מיליארד שקל הגיעו ב-2021 לקופת המדינה (רשות מקרקעי ישראל) ממכירת קרקעות, לעומת 12 מיליארד שקל בלבד שנה קודם לכן. המדינה, כמו המשקיעים, גוזרת את הקופונים השמנים בטירוף מחירי הרכישה.