מהתוכנית הממשלתית הגדולה לטיפול במשבר הדיור נותר בעיקר רק מיסוי המשקיעים

המצגת שהציג שר האוצר אביגדור ליברמן במסיבת העיתונאים החגיגית שנערכה בסוף חודש אוקטובר האחרון לרגל השקת תוכנית הדיור הממשלתית פתחה בשקופית המציגה שיא של שיווקי קרקע לדירות חדשות בשנת 2021. לכן זה מעט תמוה כאשר אנחנו באים לבדוק מה התקדם שלושה חודשים אחרי ושר האוצר עונה לשאלת גלובס: שיווקים. אם זה כבר היה הפתיח לתוכנית, מה בכל זאת התקדם מאז?

השבוע תתקיים ישיבת מעקב ראשונה על יישום התוכנית, בהשתתפות השרים האחראים ליברמן, איילת שקד וזאב אלקין, לאחר שבתחילת הדרך מנכ"לי המשרדים חילקו ביניהם תחומי אחריות. אם לשפוט את התוצרים שיוצגו בה ונפרוש כאן לפניכם - במשרדי השיכון והפנים עבדו קשה בשלושה חודשים האחרונים, אך בזמן שבמשרד הפנים מכינים חקיקה, רק משרד השיכון בינתיים מציג כבר תוצרים ובמשרד האוצר מתמהמהים.

משרד האוצר: רק המס קודם במהירות

בחלוקת העבודה הבין משרדית למשרד האוצר היו שני חוקים לקדם: האחד, להעלות את מס הרכישה על משקיעים שקודם במהירות שיא כדי לא לטלטל את השוק, והשני, להפחית את מס השבח השולי על הקרקע מ-47% ל-25% למשך ארבע שנים. חלק זה טרם הפציע ברשימת תזכירי החוק הממשלתיים, ורק לאחר פניית גלובס נמסר לנו כי החוק צפוי לעלות לאישור הממשלה (ללא תאריך יעד ידוע). עם זאת, לא נראה שהשוק ממתין דווקא להצעת החוק הזו כגלגל שצפוי להניע ירידת מחירים בשוק.

משרד הפנים: החלופה לתמ"א נתקעה

שרת הפנים איילת שקד הבטיחה לשוק כי חלופת שקד לתמ"א 38 תעבור עד סוף שנת 2021. היא לא צפתה את העובדה שהיא תהיה תלויה במי שהפך להיות יריב פוליטי שלה בקואליציה: יו"ר ועדת הפנים ואליד טאהא. בחודשים שחלפו מאז אותה הצהרה, השניים נאבקו על שני חוקים דחופים יותר: חוק החשמל שדרשה רע"ם לקדם כתנאי לשלמות הקואליציה, וחוק חריש שנדרש להמשך התפתחות המועצה ושקד לחצה לקדם. ברקע: איומים ומתיחות חוזרת בין השרה ליו"ר הוועדה שבלם את עבודת הוועדה ובין היתר גם את החלופה המדוברת.

הליכי החקיקה חודשו בינתיים, ובוועדה קיימו בשבוע שעבר ישיבה שנייה לקראת הצבעה על החוק בקריאה שנייה ושלישית. במשרד הפנים מקווים להשלים את החקיקה עד לסוף מושב החורף, בעוד כחודש ימים, והם רואים את החוק קריטי הן לנושא חיזוק מבנים לקראת רעידות אדמה והן בתחום קיצור הליכים בבנייה.

את נושא קיצור תהליכי האישור שנמצאים בחלופה מתכוונים במשרד הפנים להטמיע בכל התוכניות ברמה המקומית בהמשך.

אם החוק לא יאושר בלוח הזמנים הקצוב, תידרש שקד למועצה הארצית לתכנון ובנייה. שם רק בהצבעה של רוב חבריה תוכל שקד להאריך שוב את תוכנית תמ"א 38. אלא שקשה להאמין שמי שהצביעו ברוב קולות לביטול תמ"א 38, יחליטו לפתע להצביע בעד. רק נזכיר שמי שמבקשים לבנות במסגרת תמ"א 38 נדרשים להשלים הליכי אישור עד לסוף שנת 2022 ובמסגרת הפרויקטים שאושרו יוכלו לבנות עד סוף שנת 2025.

■ האצת תכנון: במשרד הפנים התחייבו להקים שתי ועדות מחוזיות נוספות במרכז ובצפון. ועדה נוספת למחוז מרכז נדרשת להליך חקיקה ראשי. תזכיר החוק כבר פורסם ובמשרד הפנים יפרסמו את הנוסח להערות הציבור בחודש הקרוב, כך שסביר להניח שהיא תוקם רק במושב הקיץ של הכנסת. ועדה מיוחדת בגולן נמצאת כבר בשלבי הקמה מתקדמים ובמטה התכנון הלאומי כבר החלו בפרסום מכרזים לבעלי תפקידים שיישבו בה.

■ הסדרת פיצול של בתים צמודי קרקע בהוראת שעה למשך שנתיים: גם כאן אומרים במטה התכנון כי החקיקה עדיין נמצאת בהליכי עבודה בייעוץ המשפטי ותזכיר חוק יפורסם בעוד כשבועיים. במקביל מתבצע טיפול תכנוני גם בלוח 2 בתמא 35 וכן מנוסחת חקיקה בנושאי היטל השבחה ומתן היתר.

■ קיצור הליכי רישוי: בשקופית צבעונית במיוחד הבטיחה באותו מעמד השרה שקד לקדם הליכי רישוי עצמי, מכוני רישוי חדשים, ביטול הקלות כמותיות ומעבר לתב"ע נפחית. כל אותן הבטחות לא יצאו לפועל בחודשים שעברו מאז, אך במשרד הפנים אומרים כי כבר בחודש אפריל יונחו תקנות לרישוי עצמי וביטול הקלות על שולחן ועדת הפנים בכנסת. בלוח זמנים ארוך טווח יותר יונח מתווה לפתיחת מכוני רישוי חדשים בתוך שישה-שבעה חודשים וכן גם תב"ע נפחית שתקודם גם כן רק בעוד חצי שנה.

משרד השיכון: דירות הנופש עדיין כאן

■ חקיקה נגד Airbnb: עוד הבטחה עומדת ותלויה היא בחקיקה נגד דירות אירוח לנופש שאמורה לפי תוכנית הדיור לשחרר 13 אלף דירות לשוק בטווח הקצר. אלא שלמרות ההבטחות, במשרד השיכון נתקעו מול משרד התיירות, שלדבריהם מערים קשיים על ניסוח החוק. כבר עם פרסום התוכנית היו מי שאמרו כי זו אולי ההבטחה הקשה ביותר ליישום, ואכן מסתמן שאם במשרד השיכון יהיו תלויים במשרד התיירות - היא תישאר הבטחה בלבד.

■ איסור שימוש חורג בדירות מגורים: בחלוקת העבודה הוחלט כי משרד השיכון יקדם את החוק הזה בתיאום עם משרד הפנים (מאחר שמדובר ביוזמה של השר אלקין), אלא שמאז ועד היום החוק נמצא "בהכנה של טיוטה". מהשוואה בין גרסאות המשרדים אפשר רק לנחש שגם הצעד הזה כמו החוק נגד דירות האירוח עדיין נמצא רק על אותה שקופית במצגת.

■ התחדשות עירונית: לצד שני אלו, במשרד השיכון דווקא מציגים התקדמות משמעותית בתחום ההתחדשות העירונית. בחודש שעבר חתמו משרד הבינוי והשיכון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית על הסכמי מסגרת עם 12 רשויות מקומיות בתקציב של כחצי מיליארד שקלים. הערים שחתמו על ההסכמים יקבלו מענק בגובה 25 אלף שקל לכל דירה שתקבל היתר בנייה בפרויקט של פינוי-בינוי או תמ"א 38 (שעתידה כאמור להסתיים באוקטובר אם לא תוארך) בשלוש השנים הקרובות, ובתנאי שיהיו לפחות 2,500 דירות כאלה בכל אחת מהערים.

בכך מקווים במשרד השיכון לרתום את ראשי הערים - שמתסייגים ממתן היתרי בנייה בהתחדשות עירונית - למאמץ ולהוסיף 30 אלף דירות באזורי הביקוש. לפי משרד השיכון, 11 הערים שכלולות בתוכנית הן ירושלים, לוד, בת ים, קרית אונו, חיפה, נתניה, גבעתיים, רמת גן, אשדוד, חדרה וקרית ים.

עוד נודע כי במסגרת ההבטחות להתחדשות עירונית בפריפריה, לאחר שעברה החלטת ממשלה בנושא, בשבוע הבא ייפגש לראשונה צוות שיפעל מכוח אותה החלטה ואף נעשים ניסיונות מאחורי הקלעים לצרף את מפעל הפיס כמשקיע. במשרד השיכון הזכירו גם את הגדלת מספר העובדים הזרים והפלסטינים שיגיעו לעבוד בארץ בתחום הבנייה, תוכנית מחיר מטרה, הגדלת ההיצע של הדיור הציבורי (באמצעות רכישת דיור על ידי עמידר), עידוד שכירות מוסדית - כל אלה כבר אכן קורים בשטח אך יש לציין כי כבר בשלב הצגת התוכנית לפני שלושה חודשים הם הוצגו כצעדים שכבר יצאו לדרך ולא כתוכניות חדשות.

■ בשורה התחתונה: בחלוף שלושה חודשים אפשר לסכם ולומר שהתוכניות הגדולות נותרו על הנייר בשלבי תכנון. שני הצעדים הגדולים שיצאו לפועל היו הגדלת השיווקים (שנעשתה עוד לפני פרסום התוכנית) ובצעד משלים צינון הביקוש על ידי מיסוי המשקיעים - צעד שיצא לפועל כמעט מיד עם פרסום התוכנית.

אמנם שקד, אלקין וליברמן נזהרו מלהבטיח באותו מעמד כי מחירי הדיור יירדו. בזמן שאזרחי ישראל נאנקים תחת יוקר המחיה, קשה לומר שזה מספיק כדי לייצר שינוי אולי רק לטובת הקפאת עליית המחירים.

עוד זווית / חוקי האופוזיציה תקועים במעצורים פוליטיים

שני חוקים נוספים שנועדו להשפיע על מחירי הדיור באופן מיידי הם מבית מדרשה של האופוזיציה והם נתקלים במעצורים פוליטיים. האחד: חוק לשינוי מדד תשומות הבנייה של ח"כ בצלאל סמוטריץ’ והשני להפחתת המס לרוכשי דירה ראשונה של ח"כ יואב קיש. יו"ר ועדת הכנסת ניר אורבך מסרב לאשר לפטור מחובת הנחה את החוק שיגביל את הצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה מטעמים פוליטיים ובכך מעכב את ההצבעה במליאה אף שהשר זאב אלקין אמר לגלובס בעבר כי יתמוך ביוזמות פרטיות בנושא גם אם יגיעו מספסלי האופוזיציה. לפי הצעת החוק של סמוטריץ’, מוכר יוכל להצמיד את יתרת התשלום עבור דירה לאחד משלושה מדדים: למדד תשומות הבנייה, למדד המחירים לצרכן או לשער הדולר. סמוטריץ’ אמר לגלובס כי החלופות ייבחנו בשלב הכנת החוק בוועדה על ידי גורמי המקצוע.

בהצעת החוק מוצע שההצמדה לא תחול על יותר מ-50% ממחיר הדירה ביום חתימת החוזה. מכיוון שהחלופה הזו עלולה לפגוע בקבלנים בפריפריה ישנן עוד שתי חלופות: שההצמדה לא תחול אלא על רכיב עלות הבנייה מתוך עלות הדירה הכוללת - ולא על רכיבים אחרים, ובכללם מחיר הקרקע. החלופה השלישית היא שההצמדה תחול על מרכיבי מדד תשומות הבנייה מתוך עלות הדירה, כפי שהוגדרו על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ולא על מרכיבים שונים בבנייה. עם החוק הזה טוען סמוטריץ’ ניתן להוזיל ב-2.5% את מחירי הדיור באופן מיידי.

בשבועות האחרונים הושג ציר עוקף לווטו של הקואליציה על החוק של סמוטריץ'. יו"ר ועדת הכספים ח"כ אלכס קושניר הגיש הצעת חוק זהה לזו של סמוטריץ' בתיאום איתו, והיא מתוכננת לעבור בקריאה טרומית השבוע במליאה.

לפי הצעת החוק של קיש, יחול דירוג במיסוי הדירות לפי שווי הנכס, כאשר על דירה ששוויה עד 1.93 מיליון שקל - לא ישולם מס. לפי יתר המדרגות: על חלק השווי מ-1.93 מיליון שקל ועד 2.330 מיליון שקל ישולם 3.5% מס, ועל החלק שבין 2.33 מיליון ועד 3.1 מיליון ישולם מס של 5%. במדרגה הבאה עד 5.3 מיליון שקל שיעור המס יעמוד על 8%, ועל חלק השווי העולה על 5.3 מיליון שקל - יעמוד על 10%.

בהצעת החוק, שעליה חתום גם קושניר וחברים נוספים בוועדת כספים, נקבע כי הוא ייכנס לתוקף באחד בינואר 2022 והוא יחול על מכירה שנעשתה ביום תחילתו של חוק זה או אחריו. מאחורי הקלעים אישרו בקואליציה כי למרות הדרישה להצמיד אותו לחוק ממשלתי הוא יעבור כבר בראשית ינואר. זה שעבר. בחודשיים שעברו מאז הצטברו על שולחנו של קיש עשרות של פניות של אלה המבקשים להמתין שהחוק יעבור ותוהים מה עם לוח הזמנים המובטח.

ח"כ יואב קיש אמר לגלובס כי "הצעת חוק העלאת מגן מס לרוכשי דירה ראשונה ומשפרי דיור עברה טרומית לפני יותר מחודש בתמיכת כל חברי ועדת כספים, קואליציה ואופוזיציה כאחד. חבל שיו"ר הוועדה בחר משיקולים אישיים וויכוח פוליטי להעניש אותי כיוזם ובניגוד לסיכומים לעכב את החקיקה. במעשיו הוא פוגע באלפי זוגות צעירים ומשפרי דיור. אסור לערב ויכוח אישי בחקיקה לטובת הציבור".

בסביבתו של קושניר טענו כי "אין קשר בין סיכומים עם האופוזיציה לקואליציה, אנחנו מקדמים את הצעת החוק הממשלתית שנמצאת בתהליך. היא לא נזנחה בשום שלב".