פסיקת העליון בנושא הממ"דים מעניקה רוח גבית להתחדשות העירונית – וגם לרווחי היזמים

פסק דין שניתן לאחרונה על-ידי בית המשפט העליון קובע הלכות ברורות בסוגיה שעוררה לא מעט מחלוקת בשנים האחרונות ואף הגיעה לא פעם לפתחן של ועדות הערר, והיא תחולת הפטור מהיטל ההשבחה במקרים שבהם נבנו חדרי הממ"ד באופן החורג מקווי הבניין - תרחיש המאפיין בראש וראשונה מיזמי תמ"א 38.

על-מנת לעודד את הגדלת רמת המיגון בקרב האוכלוסייה האזרחית, יעד שיש לו חשיבות לאומית, פטר המחוקק לפני כ-15 שנה את ההשבחה הנוצרת במקרקעין בשל בניית ממ"דים מהיטל השבחה, גם במקרים שבהם בנייתם חרגה מקווי הבניין.

אף שאין מחלוקת כי הפטור בא כדי לשרת מטרה ראויה, הרי שבפועל היו גם מי שניסו להתחכם. זאת באמצעות תכנון שמגדיל ומשביח את היקף השטח העיקרי הבנוי בתחום קווי הבניין, ודחיקתם של הממ"דים אל מחוצה להם, בניסיון לזכות בפטור. הוועדות המקומיות זיהו את הפירצה, והן מחייבות את ההשבחה הנובעת מבניית הממ"דים באופן זה בהיטל.

הבעיה היא שלצד המקרים החד-משמעיים אשר בהם ברור האם ההשבחה חייבת בהיטל או לא, ישנם אינספור מקרים הנופלים בתחום האפור. כך למשל במקרים שבהם מבחינה הנדסית טהורה ניתן היה לכלול את שטח הממ"ד בקווי הבניין, אך בחינה אדריכלית של המקרה מעלה כי התוצאה עלולה להביא לדירה שמתוכננת באופן גרוע ולא יעיל, וכי בניית דירה ראויה בעלת היגיון תכנוני חייבה את החריגה.

פסק הדין שכתבה שופטת העליון דפנה ברק-ארז עוסק בשני מקרים מסוג זה, ובמסגרתו היא מקבלת את הפרשנות המרחיבה של תחולת הפטור. זאת, לאור פרשנות תכליתית של הוראת החוק היבשה. מאחר שהפטור ניתן לנוכח החשיבות הציבורית שבבניית ממ"דים ובמטרה לעודד את בנייתם, הרי שתכלית הפטור תוגשם רק כאשר אלה ייבנו בצורה המיטבית, במידות של חדר תקני, ותוך שתכנון שאר הדירה הוא כזה המאפשר גישה מיטבית אל הממ"ד.

לכן, יש להחיל את הפטור לא רק במקרים שבהם הוכח כי אין כל אפשרות פיזית למקמו בתוך קווי הבניין, אלא להתחשב גם בצורתו ובמיקומו, אפילו אם אגב הוספתו נוצרים שיפורים תכנוניים בשטח הדירה העיקרי, כל עוד שינויים אלה חלו לטובת בניית הממ"ד.

נימוקי השופטת במסגרת פסק הדין טובים והגיוניים, ונראה כי המטרה המרכזית שניצבה מול עיניה בכתיבתו הייתה עידוד מיגונם וחיזוקם של המבנים ברחבי ישראל, מטרה שאליה כיוון לדבריה גם המחוקק כאשר יזם את הפטור. עוד צפוי פסק הדין לעודד יזמים לתכנן נכסים נוחים ומתאימים יותר למגורים. מדובר בתכליות ראויות בהחלט.

יחד עם זאת, אין להתעלם מכך שפסיקה זו מגדילה את החופש של היזמים "לשחק" עם התכנון באופן שאכן יאפשר להם להשתמש בממ"דים על-מנת לטייב ולהשביח את שטחי הבנייה העיקריים, ועדיין לזכות בפטור מהיטל, באופן אשר יגדיל את הפגיעה בקופה הציבורית (אשר גם כך נפגעה קשות בשל הפטורים הכלולים בתמ"א 38).

נראה כי מבחינתו של העליון, על-מנת לעודד התחדשות וחיזוק מבנים, זהו מחיר שראוי לשלם.

בר"ם 6874/21

הכותב הוא שמאי מקרקעין ומשפטן, וכיהן בעבר כיו"ר לשכת השמאים