"עסקאות נוגדות": האם אי-רישום הערת אזהרה מעיד על חוסר תום-לב?

חוק המקרקעין קובע כי כאשר נערכות שתי עסקאות נוגדות ביחס לאותו נכס, ברירת המחדל היא להעדיף את זכויות הרוכש הראשון בזמן על פני זכותו של הרוכש המאוחר. עם זאת, בחוק נקבע חריג, ולפיו תגבר זכותו של הרוכש המאוחר, בכפוף להתקיימות כמה תנאים, ביניהם התנהלות בתום-לב לאורך כל שלבי העסקה.

במשך השנים הרחיבו בתי המשפט את הדרישות הנובעות מעיקרון תום-הלב, וקבעו כי דרישת "תום-הלב" אינה חלה על הרוכש המאוחר בלבד, וזו נבחנת ביחס לשני הרוכשים. מכוח חובה זו נדרש הרוכש הראשון לפעול לרישום הערה אזהרה לצורך הגנה על זכויותיו תוך זמן סביר, ובכך למנוע מצב של עסקה נוגדת.

■ עובדות המקרה: לאחרונה נדרש בית משפט השלום בחיפה להתמודד עם מצב שבו מבצע העסקה הראשונה לא השלים את רישומו כבעלי הנכס ואף לא רשם הערת אזהרה, ובעקבות כך הנכס זוהה כנכס עזוב ונמכר לצדדים שלישיים על-ידי האפוטרופוס הכללי.

לפני קום המדינה רכש אדם פרטי זכויות מקרקעין בקריית טבעון. בשנת 1981 חתם הבעלים על תצהיר מתנה, שלפיו העביר את מלוא זכויותיו בחלקה לבנו. הבן נמנע לאורך השנים מלהעביר את הזכויות בחלקה על שמו, ואף לא פעל לרישום הערת אזהרה לטובתו. כשנתיים לאחר מכן החל האפוטרופוס הכללי בניסיונות לאיתור הבעלים. משלא עלה בידו לאתרו, החל בנקיטת פעולות לקבלת "צו ניהול" לחלקה, ובהמשך נרשמה לטובתו הערה על זכויות הבעלים, שהוכרז כ"נעדר".

לימים נפטר הבעלים, אולם מאחר שלא אותר קודם לכן, מכר האפוטרופוס את הזכויות בחלקה.

לאחר שנדחתה בקשתו של הבן לקבל מהאפוטרופוס הכללי קרקע חלופית השווה בערכה לחלקה שנמכרה, הוא עתר לקבלת פיצוי כספי בשווי החלקה וכן פיצוי כספי בגין עוגמת-נפש שנגרמה לו והוצאות שהיו לו. לטענתו, ההליכים שביצע האפוטרופוס ביחס לחלקה נעשו ברשלנות.

מנגד טען האפוטרופוס כי יש לדחות את התביעה, לאחר שבנו של המנוח זנח את זכויותיו בחלקה במשך כ-28 שנה ולא גילה בה עניין. כמו כן, לטענתו, נטען כי הבן אינו זכאי לפיצוי, שכן הוא שיצר את "התאונה המשפטית", והתנהלותו עולה לכדי חוסר תום-לב, עת שלא רשם לטובתו הערת אזהרה בגין עסקת המתנה.

במסגרת הדיון בתביעה הושבו לידי הבן מלוא הכספים שהתקבלו בגין מכר החלקה, ומשכך נדרש בית המשפט להכריע בדרישת הבן לקבלת פיצוים והוצאות.

■ ההחלטה: בית המשפט קיבל את עמדת הבן וקבע כי האפוטרופוס הכללי הפר את חובת הזהירות החלה עליו בשל היותו גוף שלטוני-מינהלי. נקבע כי שעה שהיה ברור לאפוטרופוס הכללי כי הנכס אינו "יתום", וקיים בעלים רשום בדמות המנוח - היה עליו לפעול בשקידה סבירה לאיתור המנוח כדין.

כמו כן, בית המשפט דחה את טענת האפוטרופוס, שלפיה יש להעדיף את זכויות הרוכשים עקב התרשלות הבן, וקבע כי אין לייחס לבנו של המנוח רשלנות או חוסר תום-לב משום שלא רשם את הערת האזהרה.

נקבע כי התאונה המשפטית בענייננו לא נוצרה עקב הסתמכות האפוטרופוס הכללי על מרשם המקרקעין, אלא בעקבות מחדלו לפעול בשקידה סבירה לאיתור המנוח.

לאור זאת, ובהיעדר קשר סיבתי בין הימנעות הבן מרישום הערת אזהרה לבין קרות התאונה המשפטית, קיבל בית המשפט את התביעה.

ת"א 23842-09-17 

הכותבת ממשרד גינדי כספי ושות'