מדד תשומות הבנייה יופחת, אך היזמים ינסו להעלות עוד את מחירי הדירות

הנה הנוסחה החדשה של הצמדת מחירי הדירות החדשות למדד תשומות הבנייה: שטח הדירה הנקוב בחוזה המכר, כפול 5,500 שקל, שזו עלות בנייה של מ"ר בממוצע. כך קובעת הצעה חדשה לתיקון חוק המכר, שעוסקת בהגבלת יכולתם של קבלנים להצמיד את מחירי הדירות למדד הזה או למדד המחירים לצרכן, באופן שגורם לתוספות ניכרות למחירי הדירות - בין אלפי שקלים לעשרות אלפים ואף ליותר. אם תיושם הנוסחה, היא עלולה להמריץ את היזמים להעלות עוד את מחירי הדירות. השינוי הצפוי במדד תשומות הבנייה נחשף לראשונה בגלובס.

הנושא עלה על הפרק בחודשים האחרונים, בגלל קפיצה במחירי תשומות הבנייה. מדובר בכל אותם חומרי עבודה, עלויות שכר, אנרגיה, הובלה ועוד שמרכיבים את המחיר שמשלמים היזמים בעת הקמת הדירות. עקב הקורונה חלה עלייה חדה במחירים של אלה, ובשנה שעברה נרשמה עלייה של 5.3% במדד. היזמים נוהגים להצמיד את כל מחיר הדירה למדד הזה, ורוכשי דירות נדהמים לקבל מפעם לפעם עדכון לא משמח על עליית מחיר הדירה שלהם, ועל תשלומים נוספים שהם צריכים לשלם ליזם.

רוכשים דירה? כדאי לכם לשמור על ערנות

החוק מהווה שיפור למצב, אבל יש לשים לב למספר נקודות: לאחר אישור החוק סביר מאוד שהיזמים אכן ינסו להעלות מחירים כדי להשיב לעצמם באופן ישיר את הרווחים הפסולים שגזרו מההצמדה הגורפת למדד. במונחים של ימים אלה, מדובר ב-2-3% ממחיר הדירה, שכיום נגזרים כקופון בגין הכללת רכיב הקרקע בהצמדה למדד. כאן תתחייב ערנות הציבור, ויכולת המיקוח עם היזמים. כי החוק אולי יתקן עליות מחירים שנגבות כיום בדרכים עוקפות - אבל עדיין יאפשר ליזמים לגבות אותן בדרך של העלאת מחיר ישירה.

עניין אחר הוא קביעת עלויות הבנייה על 5,500 שקל למ"ר. מרגע שחוק מאזכר מחיר, חייבים לעדכן אותו מפעם לפעם, בטח כשמחירי תשומות הבנייה עולים לא הרף. אם המחיר למ"ר יישאר קבוע למשך זמן רב מדי - הדבר יקפח את היזמים.

ועניין אחרון הוא השאלה מתי דירה תיחשב כראויה למגורים, על מנת שיזמים יפסיקו להצמיד אותה למדד. החוק מטיל על שר השיכון לקבוע תקנות בעניין, כך שעד שלא יקבעו תקנות כאלה, החוק לא יושלם. כאן יש לציין, כי סביר להניח, שכשהוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה מנפיקות טפסי אכלוס למבנים - יש כאן הכרה רשמית מוסדית בכך שהבנייה הושלמה.

"אין שום הצדקה להצמיד את מחיר הדירה כולו למדד תשומות הבנייה" 

אין מדובר בנוהל חדש, אבל מזה שנים שמדד תשומות הבנייה שמר על אש קטנה. גם כשעלה מדי פעם, זה קרה כשמחירי הדירות ירדו (למשל בשנים של לפני אולימפיאדת בייג'ין שנערכה ב-2008) ופחות שמו לב אליו. ואולם בשנה שעברה נחתו על הרוכשים שתי צרות ביחד: גם עליית מחירים חדה, וגם קפיצה של ממש במדד הזה, ואז החלו לזרום תלונות על אופן חישובו ובמהרה נמצאו בנוסחה הישנה פגמים.

התלונה הבסיסית ביותר היא, שמדד תשומות הבנייה חל על כל מחיר הדירה, בה בשעה שבמקומות רבים, במיוחד במרכז הארץ, 50% ממנו מהווה רכיב הקרקע, שאותו אין שום הצדקה להצמיד למדד. הקרקע נרכשה קודם לבנייה, היא אינה מהווה תשומת בנייה והיזמים מצליחים בדרך הזה לגרוף לכיסם אחוזים נוספים למחיר הדירה, שכאמור יכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים - תלוי במיקום הדירה, במחירה, ובמועד הרכישה: ככל שהמיקום מרכזי יותר - רוכשי הדירות נאלצים לשלם יותר הצמדה בגין רכיב הקרקע; ככל שהמחיר גבוה יותר, כמובן שגם ההצמדה (בשקלים, לא באחוזים) יקרה יותר; וככל שמועד אכלוס הדירה רחוק יותר - המדד דופק יותר זמן ולכן מייקר יותר את הדירה.

תלונה אחרת עוסקת במשך הצמדת המחיר למדד התשומות. כיום נהוג שהמדד מופעל מרגע החתימה על חוזה המכר מול היזם ועד לאיכלוס הדירה. ואולם בפועל קורה לרוב, שיזמים מסיימים את בנייה הבית חודשים לפני מסירת הדירות, או שאנשים רוכשים דירות בפרויקטים מאוכלסים, ועל אף זאת היזמים מחייבים אותם בהצמדה לתשומות הבנייה עד להשלמת התשלומים בגין הדירה.

"מדד תשומות הבנייה משפיע על הוצאות הקבלנים ביחס לעלות הבנייה בלבד ואין לו שום השפעה על רכיב הקרקע והרווח שמהווים את רוב מחיר הדירה. ממילא, אין שום הצדקה להצמיד את מחיר הדירה כולו למדד תשומות הבנייה. בנוסף, לא פעם נוצר מצב בו הושלמה הבנייה ולא נעשה עוד שימוש לא בחומר ולא בעובדים, או לחילופין כשהמוכר מאחר במועד המסירה, ועדיין קיימת הצמדה של יתרת התשלום", נכתב בדברי ההסבר להצעת החוק.

לאור זאת אישרה ועדת השרים לחקיקה הצעת חוק של ח"כ אלכס קושניר (ישראל ביתנו), לפיה יזמים יוכלו להצמיד רק את עלויות הבנייה למ"ר (כאמור 5,500 שקל למ"ר) כפול שטח הדירה, וזאת למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה (בדרך כלל נוהגים להצמיד למדד תשומות הבנייה); כל תשלום ששילם הקונה ליזם עבור הדירה יחולק באופן יחסי בין עלויות הבנייה לבין עלות הדירה הכוללת לפי חוזה המכר.

עוד נקבע בהצעת החוק, כי במקרים שבהם טרם הושלמו התשלומים בעבור הדירה, יזם לא יוכל להצמיד אותה למדד תשומות הבנייה בשעה שנמצא שהדירה ראויה למגורים ושחלף המועד למסירת הדירה לרוכש.

ניתן לראות כי הסעיף האחרון כולל סנקציה נגד יזמים שמאחרים בבנייה שלהם. כיום נשמעות לא אחת תלונות מרוכשי דירות, לפיהן בלא מעט פרויקטים נרשמים איחורים במסירת הדירות, כשהיזמים מסבירים שהקורונה גרמה לזה והם אינם מוכנים לפצות את הרוכשים בדין האיחורים. הצעת החוק הזה לא תפתור את הבעיה, אבל תהפוך את הפיגורים במסירת הדירות לפחות משתלמים ליזמים.

בהתאחדות הקבלנים פחות מרוצים מהשינוי 

שר הבינוי והשיכון זאב אלקין הגיב באומרו כי "הצעה לתיקון חוק המכר תשנה את שיטת ההצמדה של מחיר הדירה ותחסוך עשרות אלפי שקלים לזוגות צעירים שרוכשים את הדירות. היא תהיה ברורה ושקופה יותר. חוק המכר יאפשר לרוכשי הדירות להחליט האם הם מצמידים את מחיר הדירה למדד או למדד תשומות הבנייה בניטרול מחיר הקרקע. הצעתו של ח"כ אלכס קושניר שעברה בוועדת השרים לחקיקה תצטרף להצעת החוק הממשלתית שתובא בקרוב עם שינויים נוספים שיבצע משרד הבינוי והשיכון בתוך חוק המכר כדי להגן על הזוגות הצעירים וזכויותיהם מול הקבלנים".

 שר הבינוי והשיכון זאב אלקין / צילום: Shutterstock, Roman Yanushevsky

ואילו נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, היה מדרך הטבע פחות מרוצה: "ההחלטה האומללה הזו נתקבלה בצעד שאמור לסייע לרוכשי דירות אבל יפגע בהם מיידית. ההצמדה במקורה נועדה לאפשר ליזמים וקבלנים להתמודד עם טירוף מחירי הקרקע שכפתה המדינה על ענף הבנייה והציבור כולו, לאור אוזלת ידה בכל הקשור בתכנון והוצאה לפועל של שיווק השטחים לבנייה. רשות מקרקעי ישראל מספסרת בקרקע על גבם של רוכשי הדירות וכעת גם מונעת ממי שבונים עבור הציבור הישראלי את ביתו, מלהגן על עצמו. הקבלן והיזם ממשיכים להתמודד עם הכאוס בשוק הקרקעות ונאלצים לגדר את הסיכון שלהם בהצמדת מחיר הדירה לעלייה הזו. שוב הציבור ישלם יותר בגלל החלטת הרגולטור שאמור לעמוד לצידו. מדובר בהתערבות בוטה של המדינה בחוזים פרטיים שתוצאתה להערכתנו, תהיה המשך השתוללות המחירים בשוק הדיור".