הגאות האדירה בשוקי המשכנתאות שהסתכמה בשנת 2021 בנטילת משכנתאות בהיקף של 116 מיליארד שקל ובחודש שעבר בכ-10 מיליארד שקל, יחד עם התחושה שעכשיו זו ההזדמנות האחרונה לקנות דירה, גורם לציבור להגדיל את המינוף של הנכס העתידי ולבקש הלוואות נוספות על מנת לעמוד ברכישה. דוח היציבות הפיננסית שמפרסם היום (ב') בנק ישראל הניח את החותמת הסופית על כך, כאשר בבנק המרכזי בחנו, על רקע העלייה בביצועי המשכנתאות, את השימוש בהלוואות צרכניות ("הלוואות לכל מטרה") בסמוך למימון רכישת דירות ואת ההשפעה של הלוואות אלו על יחסי המינוף של נוטלי משכנתאות חדשות בישראל.
● העסקאות בשיא ובנק ישראל ממשיך לתדלק את שוק הדיור בנבואות זעם | פרשנות
מהבדיקה של בנק ישראל נמצא שכ-16% מהמשכנתאות החדשות שניתנו בין ספטמבר 2017 ליוני 2021 (כולל) נלקחו יחד עם הלוואה צרכנית משלימה מבנק או מחברת כרטיסי אשראי. בבנק ישראל חילקו את ההלוואות הללו לשלושה סוגים.
הלוואה צרכנית, משלימה או הלוואת הצטרפות?
הראשון הוא הלוואה צרכנית המשמשת להשלמת ההון העצמי באופן ישיר, ומיועדת ללקוחות שאין ברשותם כל ההון העצמי לרכישת הדירה או שמעוניינים להוריד את שיעור המימון הגלום במשכנתה, והם יכולים לנסות להשלים את החסר באמצעות הלוואה צרכנית. הלוואות אלו יכולות להילקח הן מהבנק שממנו נלקחת המשכנתה והן מנותן אשראי אחר דוגמת בנק אחר, חברת כרטיסי אשראי או חברה חוץ-בנקאית. הלוואה זו נלקחת לפני החתימה על המשכנתה כדי לשלם למוכרי הדירה, באופן ישיר, חלק מההון העצמי הנדרש.
הסוג השני הוא הלוואה המשלימה את ההון העצמי באופן עקיף, והיא נלקחת כדי לממן הוצאות הנלוות לרכישת הדירה לרבות הוצאות בלתי צפויות כגון: תשלום לעו"ד, מס רכישה, עלות התיווך, ייעוץ פרטי במשכנתאות, שיפוץ הדירה, עלויות מעבר, ריהוט, עלייה של מדד תשומות הבנייה ועוד. הלוואה זו יכולה להילקח גם מייד לאחר לקיחת המשכנתה.
בבנק ישראל מתריעים כי הלוואה להשלמת ההון העצמי יכולה להגדיל את הסיכון של הלקוח במספר דרכים. "ראשית, הלוואות למימון הון עצמי הן לרוב יקרות יותר ולטווח קצר יותר מאשר משכנתאות, מה שהופך אותן לפחות מותאמות למימון רכישת דירה. שנית, ההלוואות המשלימות נלקחות לרוב לפני קבלת המשכנתה, והחזריהן העתידיים משפיעים על חישוב ההכנסה הפנויה של הלקוח, מה שעלול לפגוע בתנאי המשכנתה עצמה", הסבירו בבנק המרכזי.
הסוג השלישי של ההלוואות הוא הלוואת הצטרפות (הנקראות גם הלוואת עו"ש או הלוואת סינרגיה). הלוואת הצטרפות היא הלוואה בתנאים משופרים )ריבית נמוכה ופריסה ארוכה) המוצעת לעיתים ללקוחות אשר עם נטילת המשכנתה מעבירים אל הבנק המעמיד אותה גם את פעילות העובר ושב שלהם. הלוואות הצטרפות יכולות להיות אטרקטיביות ללקוחות, משום שהן ניתנות בתנאים טובים, לפעמים אף יותר מאלה של המשכנתה, ולכן יכולות להילקח גם במקרים שאין מחסור בהון עצמי.
"בניגוד להלוואת הון עצמי, שאותה הלקוח נאלץ לקחת לצורך השלמת העסקה, הלוואות הצטרפות מוצגות לו, לרוב, כהטבה בזכות העברת פעילותו לבנק, בלי קשר הכרחי לנטילת המשכנתה. עם זאת, גם להלוואות אלו יכולות להיות השלכות יציבותיות ורגולטוריות. ראשית, הלוואות הצטרפות, גם אם הן ניתנות לתקופה ארוכה, יחסית להלוואה צרכנית רגילה, הן לרוב לטווח קצר יותר מתקופת המשכנתה, ולכן מגדילות את סך ההחזרים בתחילת התקופה. שנית, הלוואת הצטרפות תשפיע על תמהיל המשכנתה, בהגדילה את חלק המשכנתה שבריבית צמודה לפריים. זאת מאחר שהלוואות צרכניות בכלל והלוואות משלימות בפרט הן לרוב הלוואות בריבית צמודה לפריים", הזהירו בבנק ישראל.
על פי הנתונים שאסף בנק ישראל, במהלך כארבע שנים הועמדו בסך הכול כ-61 אלף הלוואות צרכניות משלימות, ממוצע של כ-1,340 הלוואות בחודש, בסכום כולל של כ-4.4 מיליארד שקל (כ-100 מיליון שקל בחודש). לשם השוואה: באותה תקופה הועמדו בסך הכול כ-386 אלף משכנתאות חדשות (ממוצע של כ-8,000 בכל חודש) בסכום כולל של כ-274 מיליארד שקל (כ-6 מיליארד שקל בממוצע בחודש). המשמעות היא כאמור שבכ-16% מהלוואות המשכנתה נרשמו בסמוך לכך גם הלוואות צרכניות מסיבות שונות.
נציין כי למרות היציבות במספר ההלוואות המשלימות ובסכום הכולל שלהן, שיעורן של המשכנתאות שנלקחו יחד עם הלוואה צרכנית מתוך כלל המשכנתאות דווקא ירד מסביב 20% מהמשכנתאות באמצע 2018 לסביב 13% בתקופה האחרונה. עם זאת, לקראת סוף התקופה הייתה עלייה בביצועי ההלוואות המשלימות, על רקע העלייה בביצועי המשכנתאות.
הנתונים והניתוח מתבססים רק על הלוואות משלימות מבנקים ומחברות כרטיסי אשראי (עליהם מוטלת חובת דיווח למאגר האשראי), ואינו כולל הלוואות מנותני אשראי חוץ בנקאיים לרבות גופים מוסדיים. בהתאם לכך יש להתייחס לנתונים בתיבה כאל רף מינימלי של היקף האשראי הצרכני המשמש להשלמת משכנתאות. הבנקים וחברות כרטיסי האשראי נותנים את מירב האשראי הצרכני בישראל, מעל ל-95%, ולכן הניחו בבנק ישראל כי גם בהלוואות צרכניות משלימות למשכנתה הם מקור האשראי העיקרי, וההטיה כלפי מטה היא קטנה יחסית.
76% יותר בפיגור התשלומים לאחר שנה בלבד
כדי לקבל אינדיקציה לסיכון הכרוך בשימוש בהלוואות משלימות, בדקו בבנק ישראל אם משכנתאות שנלקחו עם הלוואה משלימה היו מסוכנות יותר ממשכנתאות אחרות. הממצאים מגלים כי בכ-3.7% מהמשכנתאות שניתנו יחד עם הלוואה משלימה ממלווה אחר החל פיגור בשנה שלאחר קבלת המשכנתה, ב-76% יותר מאשר במשכנתאות שנלקחו ללא הלוואה משלימה כלל או עם הלוואת הצטרפות. באלה החל פיגור רק ב-2.1%- וב-2.0%, בהתאמה. זאת ועוד, ב-2.4% מהמשכנתאות שניתנו יחד עם הלוואה משלימה מאותו הבנק החל פיגור בתוך שנה, אמנם יותר מאשר במשכנתאות ללא הלוואה משלימה או הלוואת הצטרפות, אך בפער קטן בהרבה מאשר במשכנתאות עם הלוואה משלימה מגורם שלישי. "נדגיש כי לא נראה כי מדובר בתופעה שמאיימת על היציבות של המערכת הפיננסית אך ייתכן והיא מסכנת את יציבותם של חלק ממשקי הבית", הבהירו בבנק ישראל.
"חשוב להדגיש שישנם גורמים נוספים אשר יכולים להסביר את ההבדלים בסיכון של משכנתאות בכל אחת מהקבוצות השונות. לדוגמה, סביר שמשכנתאות שנלקחו יחד עם הלוואות משלימות להון העצמי הן ביחסי מינוף גבוהים יותר מאשר הלוואות שבהן לא נדרשה השלמה להון העצמי, ולכן הן גם מסוכנות יותר. עם זאת, הפער הגדול בין משכנתאות שניתנו עם הלוואות להשלמת ההון העצמי מבנק המשכנתאות עצמו לבין הלוואות משלימות מגורם שלישי מגביר את הסבירות שהאחרונות אכן קשורות לירידה של איכות המשכנתאות בקבוצה זו", הוסבר בדוח היציבות הפיננסית.
למרות הסיכון, הציבור משלים את המשכנתה מצדדים שלישיים
בבנק ישראל בדקו גם מהיכן מבקש הציבור את ההלוואות המשלימות, בחלוקה לשלושה מקורות - הלוואה משלימה להון העצמי מהבנק שממנו נלקחה המשכנתה, הלוואה משלימה להון העצמי ממלווה אחר והלוואה משלימה שזוהתה כהלוואת הצטרפות. הממצאים מגלים כי עיקר הירידה בשיעור המשכנתאות עם הלוואה משלימה (כאמור מ-20% לכ-13%), נבע מירידה בהלוואות ההצטרפות. בהתאם לירידה בשיעור המשכנתאות שנלקחו עם הלוואת הצטרפות, ירד גם משקלן של הלוואות אלו בכלל ההלוואות המשלימות מכמעט 30% בשנים 2018-2019 ל-18% כיום.
באשר למגמת העלייה בהלוואות המשלימות מאז פרוץ משבר הקורונה, מלמדים הנתונים כי מדובר בעיקר בהלוואות שניטלו מגורם שלישי. בבנק ישראל ציינו כי ייתכן שחלק מהעלייה נובע מעליית הביקוש למשכנתאות לצד עלייה של מחירי הדירות בתקופה האחרונה, שעודדה יותר לקוחות לחפש דרכי מימון חלופיות. וכך, למרות שלאורך כל התקופה מעל 50% מההלוואות הצרכניות שנלקחו יחד עם משכנתה חדשה ניתנו מהבנק נותן המשכנתה, נראית לאחרונה מגמת עלייה של שיעור ההלוואות הנלקחות מגורם שלישי, בעיקר מבנקים אחרים.
10% מההלוואות המשלימות משפיעות על ריתוק ההון של הבנקים
בנוסף נמצא שכמחצית מההלוואות המשלימות היו בשיעור של מעל 5% משווי הדירה הנרכשת. בבנק ישראל ציינו כי לתופעה זו יכולות להיות השפעות רגולטוריות דרך השפעתן על יחס המינוף בפועל של נוטל המשכנתה, על רמת הסיכון של המשכנתה וכן על חישוב משקל נכסי הסיכון של הבנק וריתוק ההון שלו לצורך עמידה בדרישות הלימות ההון.
לדוגמה, לקוח הזקוק ל-700 אלף שקל לשם מימון דירה אשר שוויה מיליון שקל. ללקוח יש 300 אלף שקל הון עצמי, ולכן הוא יכול לקבל משכנתה ביחס מינוף של 70%. עם זאת, אחד מבנקאי המשכנתאות מציע לו כהטבה הלוואה גדולה של 110 אלף שקל בתנאים מצוינים בתנאי שבצד נטילת המשכנתה באותו בנק ויעביר אליו את פעילות העו"ש שלו.
במקרה כזה הלקוח יכול לבחור לקחת משכנתה של 590 אלף שקל יחד עם הלוואת ההצטרפות, ובכך להוריד את יחס המימון המדווח מ-70% ל-59%. מקרה כזה ישפיע על חישוב משקל נכסי הסיכון של הבנק ועל ריתוק ההון שלו לצורך עמידה בדרישות הלימות ההון, וזאת אף על פי שסך המימון של הלקוח ברכישת הדירה היה 70% מערכה.
על פי הנתונים, כ-90% מההלוואות המשלימות הן בשיעור של מתחת ל-10% משווי הבטוחה. לפיכך, נראה שכ-10% מההלוואות המשלימות עלולות להשפיע על הקצאת ההון בגין משכנתאות אלה.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
