בנק ישראל: מחירי הדירות לא צפויים לרדת - וגם שכר הדירה יעלה

בבנק ישראל מעריכים כי מחירי הדירות לא צפויים לרדת ואילו מחירי השכירות יעלו, כך עולה מדוח היציבות הפיננסית של הבנק על המחצית השנייה של 2021. לפי הדוח, ההאטה בשיווקי הקרקעות על-ידי רמ"י שנרשמה ב-2020 תבוא לידי ביטוי בירידה בהיקפי הבנייה בשנים הקרובות. האטה זו תפחית מאוד את הסיכויים לירידת מחירי דירות בתקופה הקרובה. כמו כן, לפי הדוח, עליית מחירי הדירות לעומת הקצב האיטי של עליית מחירי השכירות עד כה, מעלה תרחיש סביר, שבקרוב יירשמו עליות בשכר הדירה. 

● העסקאות בשיא ובנק ישראל ממשיך לתדלק את שוק הדיור בנבואות זעם | פרשנות

ניתוח של הבנק המרכזי את ענף הדיור מאז תחילת משבר הקורונה העלה כי השפעתו של זה הייתה מצומצמת יחסית, ובאה לידי ביטוי בירידה של 1.3% בלבד בהתחלות הבנייה של 2020 לעומת אלה של 2019; לעומת זאת נתוני שלושת הרבעונים הראשונים של השנה שעברה מורים על עלייה של 4.5% בהתחלות הבנייה, לעומת התקופה המקבילה של 2020, והקצב השנתי עומד על כ-56.1 אלף דירות בשנה, מספרים שעשויים אף להתעדכן כלפי מעלה, שכן קצב הנפקת היתרי הבנייה היה גבוה יותר.

"ההסתברות לירידת מחירי הדירות בטווח הקצר נראית כיום נמוכה. האטה בשיווקי הקרקעות על-ידי רמ"י בשנת 2020 בעקבות המשבר תשפיע על היצע הדירות החדשות בשנים קרוב, וזאת למרות האצת השיווקים ב-2021", נכתב בדוח. "יתירה מכך, לגבי חלק מהקרקעות שרמ"י שיווקה בשנת 2021 קיימים חסמים, ועל חלקן לא ניתן לבנות מיד".

עוד מצוין כי על רקע הירידה בשיווקי קרקעות מאז 2020 ועד להרכבת הממשלה החדשה ואישור התקציב נרשמה לאחרונה עלייה חדה של מחירי הקרקעות במכרזי רמ"י, גם באזורים שאינם נחשבים לאזורי הביקוש. "עליית מחירי הקרקעות עלולה להתבטא בעליית מחירי הדירות בעתיד". מסכם הדוח את עניין זה.

אין מה לחכות למענה ממשלתי

הבנק מציין את פתיחת הפער המחודשת בין קצב עליית מחירי הדירות לקצב עליית שכר הדירה ומעלה את השאלה, האם הפער הזה יכול להתקיים לאורך זמן. התשובה: "פער זה יכול להצטמצם כתוצאה מירידת מחירי הדירות או כתוצאה מעליית מחירי השכירות. עליית מחירי השכירות נראית כתרחיש סביר בטווח הקצר".

הבנק מאזכר בניתוח, את סיום התוכנית "מחיר למשתכן" שהעניקה לרוכשי הדירות הנחות גבוהות בהרבה מאלה של "מחיר מטרה", שמציעה הנחה מצומצמת יותר של עד 300 אלף שקל. "עליית מחירי הדירות תרחיק מרכישת דירה משקי בית שאין באפשרותם לצבור הון עצמי מספיק ו/או לעמוד בתשלומי משכנתה, ובכך תעלה את הביקוש לשכירות", מסיקים כותבי הדוח.

עניין אחר שמצוין בניתוח בעניין זה הוא התשואה השוטפת על דירות להשקעה שירדה מאוד, במיוחד באזורי הביקוש. עניין זה ידרבן את המשקיעים לנסות ולהעלות את שכר הדירה שהם דורשים על הדירות שלהם.

לכאורה כאן צריך לבוא המענה הממשלתי לעניין, שהוא השכירות הממוסדת ארוכת הטווח ואולם הבנק כותב עליה כי "שוק השכירות המוסדי לטווח ארוך עדיין אינו מפותח דיו בישראל, למרות התעוררותו לאחרונה, שפירותיה יבשילו רק בעוד כמה שנים". 

ובינתיים גורמים שונים משיבים אש לכיוון בנק ישראל: מרמ"י נמסר בתגובה כי "רשות מקרקעי ישראל מכבדת את מוסד הבנק המרכזי, בנק ישראל, ותלמד את הדוח. על פניו עולה כי הבנק המרכזי מתעלם בדוח שפרסם מהשפעת הריבית הנמוכה, לה אחראי הבנק, שהיא הגורם מספר אחת לעליית מחירי הדיור.

"בנוסף יש לזכור כי השנה האחרונה הייתה שנת שיא בשווק יחידות דיור ברחבי הארץ, בה שווקו על-ידי רשות מקרקעי ישראל מעל 100,000 יחידות דיור.

"הרשות תעשה כל מאמץ כדי להגדיל את השווקים להיקפים גדולים יותר, לצד צעדים נוספים שנקטה המדינה לצמצום שוק המשקיעים ולעידוד רכישה של זוגות צעירים במסגרת תוכנית 'מחיר מטרה'. יש לזכור כי רמ"י פועלת לפי חוק, בשיטת המכרזים הפומביים". 

ואילו המכון לרפורמות מבניות מאשים גם את רמ"י: "רמ"י הפכה את שיווק הקרקעות לעסק בניגוד לחוק הקמתה. היא מוציאה מכרזים לא מפולחים וספקולטיביים לכל המרבה במחיר. ככל שימשיכו לעשות זאת כך מחירי הדיור יעלו. מי שמרוויח מזה הם הבנקים, ומי שמפסידים זה אזרחי מדינת ישראל. דרך הפעולה הזאת היא מתכון לבועה ופצצה מתקתקת. השתיקה של בנק ישראל לאורך השנים היא דבר שלא יעלה על הדעת. הפתרון הוא להפסיק לאלתר את המדיניות הנוראית הזאת ולאמץ את תוכנית המכון לרפורמות מבניות לפיה יש לשווק את הקרקעות באופן מפולח, להפקיע את מונופול הקרקע מרמ"י, ולאפשר לרשויות מקומיות ויזמים לתכנן ולבצע פרויקטים המיועדים רק למי שאין בידם דירה".